凤凰视频《全民相对论》第58期：2013 房价密码

闾丘露薇：我们继续聊土地吧，不然我看于先生于建嵘坐在那里，就一直不说话，他肯定在想这个楼价上升和跌，跟我没啥关系，我是来讲土地的。我们要做一个选择，就是说是不是要进行土地改革，土地改革是不是迫在眉睫。支持的请坐在红色这一边，认为没有必要的，现在还不是时候，蓝色这边，然后持中的还是中间白色，请选择。

我们的嘉宾和我们的观众都已经选择好了位子，观众变化不是太大，嘉宾变化比较大一点，这里已经没有人了。来，讲讲。其实已经明白，其实你们之前已经讲了很多。来，我们先请于老师讲，他已经憋了很久了，来，于老师来讲讲。

于建嵘：土地要改革，第一个方面就是土地从农民集体土地到国有土地的转变过程，一是对于房产调整这个问题我认为假如离开土地来讲房子的话，我认为是很危险的一个问题。可能我们对中国的房产调整，永远是可能抓不到把柄，抓不到关键了。所以我倒认为土地必须改革，改革最关键的问题。

闾丘露薇：刚才于先生讲的更多的可能是农地这样的问题，就是确实是刚才所讲到的关于所有权，农民从土地里面到底是应该得到多少利益的问题，我们联系到房地产的话，其实我们更多的是探讨的是土地出让的这样一个方式的问题，那韩先生。

韩复龄：我觉得现在来讲，政府他垄断了所有土地的供应，那么你想想任志强也经常讲，他说开发商他没有赚太多钱，政府是最大的赢家、最大的赚家，再加上政府某一任书记市长，短期的这个政绩的推动，把好地都卖了，几十年的地都卖了，后任的话没有地可卖了，那么这个可持续发展就成为空话了。所以说必须土地的供应，土地的配制以及土地的交易扭转，这些必须提到议事日程上来。

闾丘露薇：这一点其实就像我刚才讲的，中国的卖地制度方式其实跟香港是很接近的。

韩复龄：是跟香港学的。

闾丘露薇：我们是跟香港学的，好东西没学，学了一个我们认为是非常有问题的一个东西。

刘正山：对，当然他这个制度也是有它的背景的，因为刚开始深圳搞特区建设，中央只给了3000多万，然后他根本就不够，刚开始是收地租，每年的租金也收不了多少，后来是跟香港学，一下定70年的土地拍卖，所以这样的话等于说是一个筹资的手段，当然从现在来看，这个制度确实问题很多，所以市场本身它就是不完善的，我们一直要求欧盟或者其他的国家，承认我们市场经济地位，但实际上我们在这一块儿，根本就没有做到真正的市场。

王书成：我觉得土地制度的改革一个很重要的，我觉得农民的宅基地，这是无偿分配的宅基地，应该允许它进入市场，应该允许它卖。可以买卖的话，我愿意把我北京的房子卖了，然后我去买一个宅基地，因为宅基地非常便宜，我喜欢那里的空气，喜欢那里的水，我自己过的像石光荣似的生活，对不对，这也是一种选择。那么他就可以把城市，他所占有的城市的稀缺资源，让出来了，就增加了城市的供应量。

观众：在我们家乡那边，其实就只是一个小县城，但现在土地的情况是什么？就是就算是当农民，你也只能是被城市化，然后他就是把你们这片给划起来，然后找一个地方，就比方说是你们村的一个地，然后他把那块儿地给占了，卖给那些经商的人做厂房，然后那当然是相当便宜的卖给他们，然后他就是从里这边收的时候，然后就给你划定一亩多少钱，然后到时候给你，后来连你们家的房子也要收掉。到时候他不是会建一个小区，就是以后你们村全部就是在这栋楼里面，然后他就基本上现在建起来的应该有一些，但是村子里面的人坚决都不进去住的。

因为你如果进去住的话，你要是他的钱，相当于他是一次性给你，老人留在那里面怎么办，他们连地都没有的种了，以后连吃的都没有了。

陈宝存：我最近三年的工作经历是一级土地开发商，所以说应该说咱们在场的至少四位嘉宾，对土地财政，对土地一级开发没有知识，几乎就是误解。比如说我举个例子，我的一个项目，我们自己的一个项目。那我们那个项目，我们是征收5760亩地，我们真正最后能达到出让环节的只有51.4%，那是属于出地率只有51.4%。这部分可以出让，但是那些部分为什么不能出让呢？我光修路这一区域，我就用了800亩地去修路，加上退距，你说这40米宽，两边退一个15米，70米路整个就这么建成了，但是这个占地就达到了800亩，然后政府让我们修个公园600亩，然后各种公建配套设施都加到一起，最终我们就成了3031亩地可以出让。

韩复龄：你是站在土地开发这一块儿，现在就是土地本身的扭转，大部分来讲随着城市化进程，这个农民的土地，刚才这位同学也讲了，他是本来就很有限的，你把这个土地征收了、占有了，给的转让的成本也是很有限的。那么后边的多少年以后的生活，他以前可以靠种地、打粮食、种菜来有一个营生、收入。那么这个基础都没有了，好多若干年以后，他们这个土地收益得不到补偿，那么可能就成了无业游民了生活就会有问题。

于建嵘：这个问题不只是农村，我讲一个案例给你听，一个开发的。南京曾经发生一个案例。就是在夫子庙的旁边，一条河，这个河里面是人家清代的时候祖宗的房子，现在政府说我要改造了，那么这些住房的人说好，你政府说怎么改造我自己改造行不行，按你的规矩改好不好，政府说不行，把这个地必须收回来，必须撤了你的，往那个开发项目改造。这就叫我想一个问题，当时那个农民到我们家来，他们到北京上访，到我家里去的时候，他提出一个问题，这个土地是我清代的时候，我祖宗留下来的，凭什么你今天政府要拿这个开发项目呢？我完全可以按你的规划，你说怎么盖都可以，你帮我建也可以，为什么要给开发商呢？

所以我认为今天改变的就是这个垄断，就是产权的不确定带来的利益的流失。而利益流失像你这种搞开发的人。所以这种问题不解决，假如你按照利率去算的话，所以你就把一个非常重要的产权的问题，变成一个算帐的问题。

陈宝存：这个就说远了，于老师，我不赞成您的说法，就是说他清朝的祖宗留下来的土地是他的，现在在国内完全国有化的土地的状态下，这个是不对的，不能那么说。

于建嵘：我就是讲的这个问题。

陈宝存：我知道。

于建嵘：因为你要改造完全按你的改造，我一直住在这个地方，我住了100多年了，那么你凭什么你就可以把我弄走，来给你开发项目，你告诉我这一个道理。

陈宝存：当年土改怎么没给他分了呢。

刘正山：没有达到分的那个地步。