地王频现 “2012年楼市崩盘”论点是否已破产？

顾云昌：中国政府对刚性需求估计不足 住房制度改革激发了大量需求

邱震海：我相信您这个意见大家一定是见仁见智，在北京是顾云昌先生，全国房地产商会联盟的执行主席，你好顾先生先生，听现在头衔已经换了换到房地产商会这个行业协会方面，相信您一定有很多话要说，牛刀先生的观点您认同吗？

顾云昌（全国房地产商会联盟执行主席）：牛刀先生多次说泡沫要破灭，但是现在破灭没破灭，那么其实泡沫破灭或者说崩盘的理论从十几年前就有了，首先说什么叫崩盘？崩盘就是说没人买房子了，整个楼市就垮台了叫崩盘，现在中国社会还看不到这样情形，所以我觉得唱空楼市的调子始终存在的，当然这次给我们提醒楼市有风险，但是问题是不是像我们牛刀先生说的那么严重，2012年崩盘，2011年崩盘都没崩盘，我们看到在城市化进程当中，中国的情形和已经城市化完成日本的情形。

美国也是城市化完成了，香港本来也是城市社会，所以情形是不一样的，也就说我们的楼市是有需求决定的，就是我们存在的大量的刚性需求，目前的楼市情况看来，大城市的楼价主要是刚性需求，也就说制度性需求决定的，因为我们限购限贷以后基本上排除了，我说基本上排除的投资投机需求。

这第二情况一出现了，北京、上海这些大城市的房价的快速增长只能说明这些城市的需求和供应资金不足。

邱震海：打断一下顾先生，那既然这样的话，难道过去在若干年我们政府调控的时候没有看到刚性需求存在吗？他们只是在打压投机，部分的打压投资，拿到他们没有认识到中国由一线城市在城市化进程当中像洪水般会喷发出来刚性需求吗？

顾云昌：你说的很对，应该看到中国政府，特别大城市政府在对刚性需求，支出性需求，住房制度改革以后的这种千年等一回的这种需求估计不足，认为好像我们这个需求可能有一点的限制，实际上我们承受过程当中正在从人口增长往大城市聚集，我们原来这种老百姓没有住房的情况下面现在开始买房了，住房的制度改革激发了大量需求，这样的需求我们过去估计不足的。

邱震海：那如果这样说的话，也是一句话来回答，过去几年房价越调越高的主观原因是什么，到底是客观原因还是主观原因，还是两者兼而有之？

顾云昌：两者都有，客观原因就说房地产市场它并不是仅仅房地产市场本身决定的，有许多因素决定它需求旺盛，包括我们的货币，包括我们的土地政策，包括我们的税收制度，都导致了制度性需求和投资投机需求进入了楼市，特别是进入了大城市，相对而言我们的供应又显得许多不足，在大城市特别严重。

邱震海：无论是牛刀还是顾云昌先生，从双方各自不同的观点都很犀利，角度不同，都很犀利，但似乎有一个是指向过去共同的房价调控政策，中国过去的房价调控是不是已经全面失败，最近对老百姓来说，尤其是最近几个月到未来的一两年，中国房价是不是会不断上升，尤其未来风险崩盘的可能性到底在哪里？中国房地产市场的一个现场电视讨论，刚才我说中国房地产市场在八月份暴涨，有人欢喜有人愁，有房子的人非常高兴，没房子的人一脸的哀愁，但三大问题始终困扰着我们，到底过去房价在过去十年也好，五年也好，越调越高的原因主要是什么？第二，未来几个月来乃至未来半年，中国房价到底走势是不是会继续上涨，第三未来风险尤其是牛刀先生屡屡警示的崩盘的风险到底在哪里，有关这问题我们在北京、上海同时请出二位嘉宾，二位，先听听牛刀先生的意见吧，刚才听了顾云昌先生的意见，以后您一定有很多要回应，甚至要反驳的地方，说一说吧。

牛刀：不是，顾先生根本不了解市场，我是天天在市场上跑的，了解了上海、北京的这些市场，现在目前来讲所谓刚需可能不会到7%、8%，剩下的全都是投机资金在北京和上海，在上海我做过新浪的探路车，探路车队的上一周是这么几十个人。到下一周还是这么几十个人，都是熟面孔，就说他是一贯炒楼的，在北京跑到河北地方炒楼的人大家都看到了，全都是搞假户口，假证明，假按揭在那里炒楼，在北京更是炒楼的很多，一个很显著的例子，北京市公安局的数据381万套房子是空的，这都是投机资金在。

邱震海：那如果按你这样说，我打断一下，按你这样说的话现在楼价如此暴涨，主要原因还不光在于刚性需求，更主要的在于投机所代表的流通性过大是不是？就市场上资金过多，流动性过大，那这样为什么过去上一届政府。屡打不成呢？打不下去呢？

牛刀：他现在在任何地方炒楼都不行，到三四线城市更不行，二线城市也不行，他只有在一线城市炒楼这些资金，全部集中在北京、上海、深圳，在这些地方炒，广州，其他地方都不行。

顾云昌：牛刀先生认为现在楼市高涨还是炒楼炒起来的，你认为我是不了解市场，我跟你说，我在房地产市场三十多年了，我不仅在上海北京转，我在全国都转，转的层次比你多的多，我记得在2000年9月的时候有一专家说过一句话，他说北京的楼盘马上下半年就崩盘了，结果没崩盘的现在十几年也没崩盘，他的结论为什么崩盘，他说他北京转了一圈，认为楼卖不掉就崩盘了，我看牛刀现在恐怕和他一样，就看了一个班车觉得认为崩盘了，你不了解全面的情况，而且拿北京、上海来说是更不行，你知道北京、上海现在多少人是刚性需求吗？排队的人两七个人排队，结果有几百套房子，难道都是投机需求吗，我觉得你这个站不住脚的。

牛刀：大部分是投机资金。

顾云昌：所以都是这样的结论。

牛刀：不是个别楼盘。

顾云昌：完全是刚性需求，主导型刚性需求。

牛刀：人家买这个楼目的就是为了投机投资。

顾云昌：你错了，我身边的许多年轻要结婚用了，他没房子住了，他要买楼了，跟我打听的，从我的都市上买房的，你这个投机投资需求这是第一，第二在许多中国的中小城市很少，叫他投机他都不投机，叫他投资不投资，你怎么能说他呢？因为他没有必要投资，房价涨的很慢，卖都卖不掉，投资什么机，这个中小城市很多这样的情形，我跑的很多中小城市，他们现在担心的是卖不掉房子，是供大于求，不承认你刚刚说的投机需求占主导地位，还在投资的，我相信现代个别的少数的可能还在钻空子，绝大多数恐怕已经不可能进入市场来买投资投机需求的房子了，这是我的结论。

牛刀：我说了你根本就不懂这点。

顾云昌：你别说不懂，你用这个话说话，咱们讲道义，懂不懂是一回事，有的人以为他懂，有的人以为你不懂，是这么个事情，因为你已经说了多年的要崩盘，结果到现在没崩盘。

牛刀：我没有说多年，我是从2009年硬操开始我才说的，这个东西你要搞清楚。

邱震海：好，牛刀先生，如果按你这样说的话投机是过去房地产主要暴涨的主要原因，那既然这样为什么在过去国十条，国五条都没有把这个所谓的投机给压下去？

牛刀：我跟你讲，中国目前这个时代是个资金混乱的时代，一个是我们央行大量的印钞，第二个美元大量的进来，全球的很多资金流入中国，这是在人民币升值阶段在美元贬值阶段导致的这种现象，不仅仅是中国，还有印度，还有巴西，还有俄罗斯，现在印度的泡沫已经破了，就是今年上半年破的，这个大家知道中国和印度属于同一个性质的经济模式，都是以出口和投资作为导向的，但现在问题中国也是面临这个问题。

《震海听风录》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

主持人：邱震海【主持人专区】

首播时间：周三19：20--19：55

重播时间：周四05：45－06：25 11：25--12：00

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