任志强：政府监管商品房价格违背法律法规

2010年11月05日 10:03
来源：凤凰网专稿

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任志强：是，但是这个实现就是这样，因为国家老想把那五张人民币都捡走。

窦文涛：篮子里面所有的鸡蛋都是它的。

任志强：对了，所以你剩下的人就等去承担。在我们的市场中有一种理论，认为房价高是开发商炒高的，开发商为什么要故意把地价炒高呢？我买便宜的地，我不还卖那么贵的房子吗？那我的利润空间加大了，我为什么要故意把面粉炒得比面包还高呢？所以你从逻辑上来说，一定是政府在炒这个东西，开发商在接它。这个房价里头组合起来比如说一万块钱的房价，最后你算完账以后七千块钱是政府拿走了。两千块钱可能是造价，一千块钱可能是开发商，最后结果可能就是这么一个结果。所以我们为这个在2009年全国人大会上说，我们专门提了一个报告，黄博富先生提到两会上去了。就是我们为土地和税费在房价中所占的比例过重。土地部门就跟我们吵架、吵了有半年的时间，举了各种的例子，最后的结果是承认我们，最后这个赵松先生就说争论可以休息，我们这个调查报告和他们的结论最后是差不多，确实就占那么多。而2009年实际是在房价高涨的过程中，占的比例更高了，我们当时算的土地这部分大概占到23%到27%之间，他们算的是23%左右，加上税费可能要占到54%。

吴晓波：有钱人在给我们两个穷人在谈事，为什么呢？因为土地上涨，我就上一集讲了就是三拨利益集团得了利了。第一政府，第二开发商，第三是现在的炒房人，或者房屋拥有者。那么任总他作为开发商，他认为政府拿得很多。政府拿得多不多呢？我认为这个确实拿了很多，2005年5千个亿。去年1.5，5万个亿土地出让金，今年可能超过两万个亿。它政府开支部分有多少呢？我给你算个数据，刚刚公布的。今年上半年一到七月份的财政支出四万个亿，政府用于住房保障的支出900个亿，占0.5%。中央直接支出的部分多少呢？268个亿，总计支出占整个财政支出的0.6%。就是说，中央你赚两万个亿的钱，你只支出了900多个亿，最后都加在一起1000多个亿吧。

窦文涛：那剩下的都干嘛去了？

吴晓波：所以我就认为，你真的要解决问题，觉得你要拿两万个亿，你拿出一大部分出来，或者一部分出来，来让老百姓知道比如说它用于住房保障了，用于医疗改革了，用于教育改革了等等，我认为高府必须要解决老百姓的后顾之忧嘛。

窦文涛：对。

吴晓波：第二个任总讲的开发商我也不太同意。你讲的是对的，比如说去年深沪两市房地产公司，他们认为他们的利润率是12%。12%算什么暴利行业呢？但是问题在哪里呢？1999年以后，福布斯的排行榜、胡润排行榜，99年开始到今年11年了吧。每年全中国排在前100位的富豪，65个是开发商。

窦文涛：没错。

吴晓波：我统计过一个数据，美国过去100年里面，它有城市化改革，一百年里面，排在前百位的富豪里面，房地产开发商从来没有超过5%。

任志强：你说这个数还大了，如果你现在按俄罗斯算，大概不超过2%。但是原因在哪呢？

窦文涛：回到昨天这个争论，暴利。

任志强：你说错了，原因在哪，原因在于他说这个说错了。美国和俄罗斯之所以房地产在排行榜里头很低，是因为它传媒大亨占前位。资源性的大亨占全位，比如说矿产、煤炭、钻石在俄罗斯对吧，再一金融资源占大头。你看美国基本上是金融的占大头，证券的、什么金融服务的、银行的占前头对吧，恰恰是因为中国这些能够产生富翁的服务业、矿产业、制造业不开放，关上门了。所以它只能变成房地产商占了大头了。

吴晓波：又是一个有钱人遇到一个更有钱的人。

任志强：为什么，因为他们拼命的想从地产资源里获得更多的利益。

窦文涛：它这个意思还是地方政府把钱拿走了。

任志强：炒房买房者一定比房产商赚得更多

任志强：对了。它是因为规模问题，如果按你买房子的人来说，所有买房子的人赚的一定比开发商赚得多。开发商当年把房子卖了，比如说他刚才说的，几年之内涨了八倍或者是多少，后头那七倍第一倍可能被开发商赚到了，后头那七倍都是买房人赚到了。因为我们不可能把房子盖得那么多年，对吧。第一次我就要低价卖给你，就说我们六千多块钱卖的房子，清华大学前头，华清家园，现在可能卖四万块钱，我六千块钱里头含成本。它这四万块钱里头应该说没成本，因为它可能有维修成本，物业费或者管理费，可是他还白住了呢？我们并没有住，我们是在生产期间，所以后头这个人一定比前头这个人赚得多。所以小房产主或者持有房产这些人这就返回来了，这才证明他说那个，为什么大家都愿意先买房子，就是炒房子获利要比开发商获利还多，我一定要去买房子。我不管是不是炒，因为我可能在居住的过程中，它也在涨。不是因为我买卖才涨，我不买卖它也在涨。

窦文涛：我觉得他六千块钱的时候，它房地产商也是暴利，他现在涨到三万八一平米，它房地产商也是暴利，就是它永远在当时当刻它都是赚取暴利。

任志强：就是你按它的百分比计算。

吴晓波：这个房子比如说当年买好是六千多，现在涨到四万多了，我们任总认为是炒房户，或者是住的人得了利益。那个得了利益你想十年，中国改革开放发展景气，该得的利益。还有一个问题在哪里呢？问题是这个杯的旁边还有一堆房子，你现在卖到四万多了，那么一堆人可能是八月开发，也不是它开发，但他赚了很多的钱。

任志强：他们拿了土地的时候，也仍然比那个时候的系数成本要高。

吴晓波：还是它的获利，还是暴利，超过一般的制造业、服务业，还是暴利。

任志强：你要是说暴利，那我们的电信呢？我们的银行呢？所以你举的那个65是福布斯榜上的名单，是因为我们没有把这种人算进去。

吴晓波：这个道理是有的。

任志强：没有算进去，如果那一部分人算进来的话，小巫见大巫，这个小巫小得不得了了，小巫被变成暴利了，大巫没有变成暴利。

窦文涛：现在小巫上了排行榜了。

任志强：对了。为什么你说的美国不到5%，俄罗斯不到2%。换几个国家以后，它都是狗屁不是。但是就是在中国是，因为中国政府把那部分给弄过来了。

窦文涛：俄罗斯能源的那个首富，现在还在牢里关着呢，说是要出来，普京说无不放他，就得关着他。

任志强：关着他人家也是首富，你也不能说人家不是首富了。

窦文涛：跟黄光裕似的。

吴晓波：政府应将部分土地出让金投入社保

窦文涛：最近你知道周孝正有一个教课的视频在网上挺火的，当然他是狂喷，就什么都说。但是我在中间听到一点，我真没想到。他就说土地便宜得狠，算了一通账，他说一亩地661什么方米他说你们知道吗？就是说按照什么收呢？就是政府跟农民拿这个地，说按照什么三年的亩产什么什么。

任志强：现在改成15年了。

窦文涛：但是照他说，比如说在北京附近的，他说一平方米给农民的钱80块钱，撑死了100块钱，撑死了两百钱，他说，便宜得狠。那么最后剩下的来的这么高的房价，这么一大块钱。

吴晓波：对啊。所以我就说最大的得益者其实是政府，政府应该从土地出让金部分定额的拿出一块出来，放到社保基金里面，放到教育基金里面，放到医疗基金里面。

任志强：这个你说得对。

窦文涛：我现在明白了，你看政府内部也有难处，他有一个中央和地方，他们之间，但是看在老百姓的眼里，那个中央加上地方反正这一大块你们都拿了。

吴晓波：三个东西，然后老百姓看到什么，看到房价在涨，所以老百姓要把房价打下来，打下来他就认为你炒房团，或者现在有房子的人，你们炒房子不把房价打下来。但是背后就有一个开发商，开发商后面有一个政府，那谁拿得最多呢？政府拿得最多，所以现在应该来讨论。

窦文涛：开发商拿第二多。

吴晓波：反正就是小巫和大巫的关系嘛。

任志强：小户拿得第二多，开发商拿得最少。现在你说这个土地是对的，但是他说这个农用地和变成工业用地之前，他还有一个投入，或者说变成建设用地之前还有一个投入。

吴晓波：三千块钱一平。

任志强：我还有其中一平提供水、电、道路等等，还有其他的功能，这个还有投入。如果农民把这部分投入了，农民可能获益就更高，他就不会评估出来按农业劳动收入15年的收益来给你补了。可能需要按你工业、或者建设用地，其他收入给你了，因为我配了点电、我配了水，配了其他的。那你投入就不一样了。晓波刚才说的对，我们现在大概今年估计是两万，去年实际上合同额是将近18000亿，实收额是14600亿，因为有一部分是，先交半年的，后头的半年以后再交，就是一年之内交清它跨年度了，所以14600多亿。但是实际上增值收益是多少呢？大概是6千多个亿。因为还有一部分是土地成本，我要修桥、修路、征地、拆迁要做到这些，那卖的价值里头有溢价部分大概有6千多个亿，这6千多亿里头按照政府的规定其中10%是用于农田土地建设的，就是因为我征了农民地我要开新的地，我要加强其他土地的收成，这个是法律规定的。另外有10%也是法律规定的，都写在文件上了。

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