楼市步入困局 双向调控引发重重猜想

核心提示：2013年，楼市持续高热的情况让人望而却步，然而今年春节过后，杭州个别楼盘降价以及银行收紧房贷的传言就犹如一枚重磅炸弹，瞬时就掀起了市场的恐慌，而鬼城来袭的报道也迅速引发了楼市是否进入了拐点的争论，目前，中国楼市正步入困局，一边是一二线城市地价房价持续上涨，高烧不退，而另一边却是三四线城市见楼不见人的鬼城频出。2014两会上，楼市房价仍是关注焦点，但并没有提出遏制二字，双向调控引发业界重重猜想，连续八年的遏制房价上涨被住房保障机制所取代，未来的中国楼市又将何去何从。

凤凰卫视3月16日《一周财经新趋势》，以下为文字实录：

吴柯萱：在历年的全国两会上，楼市一直是被关注的焦点，因为住房不仅关系着民生之根本，还关系着国家的经济命脉，在今年的全国两会上也不例外，而不同的是，从2005年到2013年，连续8年间，每一年的总理政府工作报告都提到要遏制房价上涨这种字眼，唯独是今年没有提到，最近住建部部长姜伟新在两会间隙向媒体透露说，今年房地产政策的关健词将是双向调控，一时间四字谜双向调控成为了业界讨论的热点，而随后有官员就对此做出了详细的解释，所谓的双向调控也可以说叫做分类指导，也就是对于一线城市继续增加供应，抑制遏制投资投机性的需求，限制政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构，供应结构，这样的表述和外界的前期猜测并没有太大的差异，也就是说在市场明显分化的背景下，楼市调控要因地制宜，不再一刀切，变赌为输，注重增加供给。

而有分析就认为，目前内地楼市已经出现了明显的分化，调控难度加大，根据不同城市的自身需求来调控，可更有利于区域的发展，也更有利于房地产市场的长期健康发展，那么双向调控究竟是什么样的调控呢？未来的房价走势又究竟将何去何从？本期的特别视点我们就来一起关注2014年楼市双向调控的启动。

解说：在刚刚过去的2013年，众多品牌房企们疯狂地涌入一二线城市，这一集体用脚投票的举动，不仅让一二线城市房价地价节节攀升，也让多处三四线城市倍感凄凉，北上广深四个一线城市在去年11月份房价同比上涨全部都超过了20%，但70个大中城市平均房价上涨幅度同比不到10%。

2014年开年，楼市正式步入区域房价分化深度调正期，2月房地产市场整体面呈现房市冷地市热的走势，可谓冰火两重天，一边是不乏二三线城市个别楼盘房价下跌，受到地产大佬看空悲观心理的预期，杭州、常州、襄阳各盘降价促销，银行贷停传言不断，崩盘暴跌拐点论的讨论之后，楼市低迷加重，观望情绪越来越浓，供大于求的三四线楼市降温速度犹如天气，瞬间进入寒流模式，告别去年火热的行情。

宋丁（中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任）：他是一个规律性的表现，随着这样一个房市这样一个分化的话，基本上到半年左右的时间，土地的市场也会趋于相对平稳，这个是规律性的表现。

解说：这样的分化效应同样出现在土地市场上，克而瑞研究中心今年2月发布的报告显示，目前来看，各线城市土地市场成交进一步分化，一线城市土地市场成交持续火热，三四线城市从去年至今并未起色，二线城市去年表现相对较好，但也开始出现趋冷的苗头，尤其是部分的房价偏高，市场过热的二线城市。

陈蔼贫（深圳市住房研究会常务副会长）：那么就消费者而言，目前整个房地产政策对他们来说实际上是个谜底期，究竟房市该如何走，大家实际上是看不透的，但是对地产商来说，他们心里是有数的，开发商认为在未来的市场中，房地产是大有可为的。

解说：而另一方面，今年以来，房地产风险的信号频频出现，多家银行暂停房贷的传言也引发A股大幅下挫，而业内人士透露，从2013年下半年开始，个人房贷就已经收紧，很多城市建议取消首套房贷款利率优惠，部分城市甚至有所上浮。

吴柯萱：2013年楼市的高烧不退，至今让很多人还是记忆犹新，然而今年春节过后，杭州个别楼盘降价以及银行收紧房贷的传言就犹如一枚重磅炸弹，瞬时就掀起了市场的恐慌，而鬼城来袭的报道也迅速引发了楼市是否进入了拐点的争论，目前，中国楼市正步入困局，一边是一二线城市地价房价持续上涨，高烧不退，而另一边却是三四线城市见楼不见人的鬼城频出，跟鬼城现象相互交织的是一些地方政府对于土地财政严重依赖，导致债台高筑，缺少落实房地产调控的积极性，继而出现了大量高价土地，另一方面，又大肆的举债，显然一二线楼市的过热和部分三四线楼市的低迷都不是好的现象，楼市分化也给房地产的调控带来了难度，在这样的背景下，全国性的一刀切政策不仅缺乏了针对性，效果也将大打折扣。

而本届的两会上，总理的政府工作报告给地产调控定下了分类指导的基调，这也意味着全国一刀切的调控政策或将是一去不复返了，业内普遍认为，对于房价临涨的那些一线城市，调控层面应该继续保持高压，这将是大概率事件，新一届政府执政之后，在经济领域的主基调是理顺政府和市场的关系，但是房地产市场化机制的形成无疑应该是一个渐进的过程，对于市场供求压力大，房价上涨动力充足的一线城市而言，以限购限贷为代表的这些行政性的调控短期内仍然不具备全面退出的条件，而当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量做好准备。

解说：事实上，早在2013年12月24日，全国住房城乡建设工作会议上，姜伟新在部署2014年工作时就明确表示，继续抓好房地产市场调控和监管工作，同时呈递出三个政策信号，即更加注重分类指导，探索发现共有产权住房和强化市场监管。

陈蔼贫：我们目前的房地产市场已经进行分化，三四线城市明显的我们说已经从过去的上涨阵营中分离出来，目前房价坚挺的仍然是一线城市，包括部分二线城市，那么三四线城市分化出去了以后，这种价格的下调下跌实际上在社会上也引起了恐慌。

解说：而姜伟新同时指出，要强调调控的针对性，针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导，北上广深等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房贷款税收和住房限购政策，房价开始下降的城市要注重消化存量控制新开发总量。

陈蔼贫：比如说对一线城市很可能要继续维持过去的三限政策，金融政策，以及我们说严厉调控的政策，而对于三四线城市我们说实际上是要放开，不仅要放开，还要鼓励这种房地产销售。

解说：而与此同时，去年12月召开的中共中央政治局会议又提出，要走新型城市化道路，做好住房保障和房地产市场调控工作，业内人士认为，将住房保障和房市调控并行提出，透露了中央要将房市调控工作重心放在大力增加保障房供应的意图上。

宋丁：未来就是双轨制，一方面有一部分比如说在我们中国可能大概是有差不多20%到30%是由政府完全包下来的这部分，就是完全进入到住房保障机制体系，剩下的可能百分之七八十仍然还是要走市场化的路，所以市场和保障双向机制结合就双轨制，我觉得是未来发展的方向，所以这次的两会所谈到的住房保障机制实际上是强调了一个过去缺失的部分，实际上在整个市场仍然是占一小部分。

解说：事实上，房产税不动产登记等问题屡屡在今年两会上被提及，国土部部长姜大明在两会期间接受记者采访时表示，今年国土部推行不动产登记要做到四件事，包括制度建立、地级市不动产登记局等机构的建立、不动产登记条例的出台以及信息共享平台的建立。

陈蔼贫：今年的6月底，一定要做到不动产的登记的条例要出来，我觉得这是一个非常积极的信号，就说现在我们过去叫只见楼梯响不见人下来的现象，我觉得这次应该给我们一个明确的答复了，人要下来了，那就说这个立法中间的不动产登记的这件事要出来了。

吴柯萱：在中国，能够买的起房居有定所圆了自己的住房梦，算是老百姓的愿望之一，两会前，最新公布的调查显示，房价依然是网友最关心的话题，受访人数的53.7%表示，最希望房价问题在两会上被提及，有机构就梳理了历年政府工作报告内容之后发现今年的报告是十年以来政府工作报告中首次没有强调房地产调控的一次，他的重点是对住房保障机制做了大篇幅的描述，今年将开工七百万套以上的保障房。

有分析就认为，在这个阶段，继续强调保障房工作是希望通过双轨制来解决城镇化的后顾之忧，同时，在长效性的调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政手段还有其他的经济手段市场手段会并存，但是经济手段市场手段会逐渐的凸显出来，业内人士普遍认为，在经历了将近十年的楼市单向调控之后，现阶段的中国已经进入到一个深度调整期，种种迹象表明，本届政府正在努力做到从赌到输，积极为建立调控长效机制做准备，而未来，除了推进保障房的建设之外，扩大房产税试点范围，住房信息的系统联网以及不动产统一登记制度等等，都将逐步的推进，为限购等行政手段的最终退出做一个铺垫过度。

《一周财经新趋势》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

主持人：吴柯萱

首播：周日13:55—14:35

重播：周日19:00-19:45 周一01:40-02:25