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邱震海:楼市调控只打压终端客户成“空调”

2013年04月05日 10:48
来源:凤凰卫视

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核心提示:蒋晓峰:内地各大城市已经相继赶在三月底大限之前公布了新国五条的实施细则,其中对于控制房价这一目标基本上已经达成一致,但对于之前盛传的征收20%个税这一点,似乎又语焉不详,难怪有人说是细则不细。那么事实上也就质疑新措施在调控房价中的作用。

凤凰卫视4月4日《时事开讲》,以下为文字实录:

蒋晓峰:内地各大城市已经相继赶在三月底大限之前公布了新国五条的实施细则,其中对于控制房价这一目标基本上已经达成一致,但对于之前盛传的征收20%个税这一点,似乎又语焉不详,难怪有人说是细则不细。那么事实上也就质疑新措施在调控房价中的作用。

新国五条对于内地的房价会起到什么样的影响呢?这个问题我们来继续请时事评论员邱震海先生给我们做点评分析。邱先生,其实我们看到这一次新国五条除了北京和上海力度相对大之外,其他城市还是相对温和的,但是也有学者说了,就是说,因为房地产在中国宏观经济中,它的重要性,它的作用还是不可低估的,所以各地政府也就不愿意出重手来打压这个房地产,您是怎么看呢?

坐等房价飞:到底哪里出了问题?

邱震海:当然,现在坦率来讲,在房地产问题上,过去几年我们就可以看到,有一句行话叫央地矛盾,央地关系,就中央跟地方的关系,这个始终是非常微妙的,这个等下我们再讲。所以这次的国五条出台之后,你看地方政府刚才你说了,对于征收20%的房产税这个问题是语焉不详,大家到底是应付还是回避,乃至逃避,还是不公?谁也不知道。但是这里面所有的这些城市里面一条核心信息,就是保证我本地的房价不超过我当地人均收入的上升,这个是我保证的,至于其他东西我就不保证了,我也没有这个责任。

所以这里面提出一个什么问题呢?中国房地产调控到底哪里出了问题,我们看看,坦率来讲,在过去十年,或者乃至十几年,中国的大中城市,房地产基本上从2000块钱,一路调,调到了2万块钱,3万块钱,而在过去十年,尤其过去十年里面的后五年,我们打压房地产,抑制房地产一路都在进行,坦率来讲是越调越高,越打越高。所以本来是一个悖论,我们现在去想一下悖论到底从哪里来的,这才是一个真正的问题存在。所以我们不想把简单的问题复杂化,干脆把复杂的问题简单化,房地产它都有一个供给方和一个需求方,像你我作为买方,不管我们内心的需求是什么样,我们都是需求方,但是房地产它有个供给方,供给方是什么呢?如果我是房地产开发商的话,我拿土地,我要向政府去拿,政府卖给我的土地如果是贵的,那自然我的成本就上去了,然后再加上我如果是白心也好,黑心也好,房地产商,再加上里面的暴利,那自然我要卖出去更贵。但首先去掉我的白心还是黑心,至少我拿到的成本是非常之高的,这就是地方政府卖给我的土地就非常高。

蒋晓峰:成本就很高。

邱震海:这就是土地财政,土地财政来自于何方呢?来自于20年前的分税制改革,当然由于分税制改革,这个问题当时20年之前的一个,坦率来讲是一个非常复杂的,央地之间的税务财政的关系,造成中央政府需要从地方政府拿钱,你每年的税有多少是要上交我的,这个极大地改变了过去计划经济时代,地方政府跟中央政府之间的财税关系,中央政府拿大头,地方政府拿小头,这个某种程度是合理的。但是地方政府遇到的困境就是我没钱了,我没钱我怎么办?我只能靠,相当一部分我只能靠土地财政,靠我出卖土地来增加我的收入。所以这是央地关系当中一个非常错综复杂的,所以地方政府往往现在债台高筑,地方政府财权与事权不统一,一方面,他财权很小,他大部分税要上交中央政府,但他事权又很大,他要干这个,干那个,手里没钱怎么办?只能靠出卖自己的土地求生。当然有些地方坦率来讲,他现在很多土地已经卖得差不多了,把子孙后代的土地也卖得差不多了,所以他又会想出别的办法去拿钱。地方政府债台高筑,这是个不可回避的问题。

在房地产问题上,这是供给方的问题,我土地发展上,房产发展上,我拿到的房子已经是贵的,你怎么能够要求我卖出去的房子是便宜的?这是第一个。

第二个,我们看看今天中国的金融市场上,或者一般的,普通的国企手上,流动性非常之高,大量的人民币充斥在市场上,这个跟2008年之后的国进民退有相当程度的关系,这当然一方面是个财经制度的问题,另一方面也是一个体制的文化。所以土地财政跟流动性,他根本就造成了在房地产供给的这一方,这个源头已经跪了。所以一路传导,导到终极消费者那里,像你我这样的消费者那里,自然这个房价被抬高了,当然里面有房地产商的黑心,暴利,暴利这一部分,到了你我这一方,我们再非常简单的,我们有三种需求,有三种心态,一种是刚性需求,要结婚,父母要接过来,小房子要换大房子,而且我们现在收入都不差,刚性需求。刚性需求满足了之后,我们又有投资的需求,看到房地产如此的飞涨,我们至少想投个资,以后能够升值,或者保值,投资的需求。如果再有钱,看到房地产暴涨,还有投机的需求。所以刚性需求和投资和投机,这在是在终端这边的三个需求。现在我们在过去十年也好,尤其过去十年,五年里面调控房地产,现在叫调控变成空调了,空的调控,越调越高。

为什么呢?他只是在打压终端用户这一头,他从来没有在土地财政和流动性这个供给的一方动过任何刀子。而在供给的一方,他打压的三种需求里面,最主要要打压的,我也同意的,要打压投机取巧,房地产最终的用途是应该用来居住的,适度的是可以用来保值,不可以用来进行投机的,投机是要被打压的,但是一不小心,西方有句话叫,倒脏水把小孩子也倒出去了。在打压投机的同时,把投资的需求也打压了,把投资的需求打压了,把刚性需求也压制下去了,而刚性需求,随着中国经济的发展,随着人民思路的提高,随着小房子要换大房子,刚性需求是永远存在的。再加上市场上那么多的流通性,土地财政,所以你这个房地产是不可能被打压下去。所以从这个意义上说,我们看看在过去十年也好,过去五年,包括过去两年到两年半的时间里面,为什么人家说现在调控调控变成空调,这个调控调控反而是坐等房价飞?所以我觉得这里面从根本上应该有所反思。

《时事开讲》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

首播时间:周一至周五23:00-23:25

重播时间:周二至周六05:10-05:30 周二至周六10:55-11:20

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[责任编辑:赵思斯] 标签:邱震海 楼市调控 刚性需求
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