连平：内地城镇化加速 楼市供求趋于平衡

连平：内地城镇化加速楼市 供求趋于平衡

那么从2015年来看，我们认为房地产的投资在上半年，可能增速是回落的，目前已经到了10%左右，上半年有可能，2015年的上半年，有可能跌破10%，下半年有可能会小幅度地回升。但是制造业在产能过剩的情况下，2015年，它的投资增速还会继续地下降。基础设施，国家是比较支持的，采取了许多措施，在2014年的年底的时候，已经推出了许多相关的项目，所以在2015年，基础设施投资的增速，应该不会持续大幅度地回落。但是它也受到了地方融资平台，在新的地方财政以及债务管理的体制的影响下，可能会带来一些不确定性，所以我们认为基础设施投资增速，也不会大幅度上升。所以综合这几个方面来看，2015年的投资增速，可能比2014年还要再下一些，所以我们说是一升、一稳、一降。但升也升得不多，降也降得不多，所以把它综合起来分析的话，由于投资还会继续的有所放缓，因为它的影响相对比较大，因此我们认为，2015年的经济增长呢，会比2014年还要再有小幅度地回落，可能是在7.2%左右。

总的来说，我们认为中国经济在未来，在新常态下面，我们还是有许多积极因素。比如说我们的结构在持续的改善过程当中，质量和效益，效率也都有所提升。比如说我们的就业，经济增长速度是下来了，但是就业还是比较平稳的，就说明经济结构在改善，就是像服务业，第三产业，在经济中间所占的比重，是在小幅度上升的。再比如说，改革的红利也在逐步的显现，随着现在国企改革，这个地方债务管理体制改革，政府的职能的改革等等，这一系列改革持续的向前推进，会对经济运行的效率、质量会带来许多积极的推动。这些都是积极因素。还有一个非常重要的因素，就是我们国家的财政和金融政策，在推动经济稳增长这个方面，还是具有很大的空间的。比如说我们的财政，虽然现在也有赤字，但是和西方国家相比，我们的赤字比例还是比较低的。所以就是说，当经济运行出现不测因素的时候，比如说我们没有预计到可能有一些因素，带来经济急速的下滑，这时候采取积极的财政政策和稳健的货币政策，加大这方面调控的力度，也都是有能力的，也是有空间的。所以我们说2015年的经济运行，保持一个平稳的增长，保持在一个合理的区间，应该说还是完全有可能的。

解说：从三驾马车看，2015年，经济运行趋势可以归结为一升、一稳、一降，出口，随着外部环境的改善，有小幅回升，同时消费总体平稳，财富效益上升，对消费的影响增加，但投资增速继续下降，会对经济运行产生较大的压力。不过，新常态下，也有一些积极因素，经济结构持续改善，改革红利逐步显现，财政和金融政策调控空间大，也使经济运行存在转机。

连平：那么接下来呢，我们就再来说说关于房地产。因为房地产对中国经济影响非常大。随着消费在经济当中占的比重越来越高，毫无疑问，这个房屋的消费，住宅的这方面的消费，是所有消费品中间，最为综合，或者说它的量最大的一块儿。所以它必然对中国经济会有比较深刻的影响。比如说，房地产行业，还会涉及到五六十个行业，房地产一好，这五六十个行业也都好起来了，房地产一差，这五六十个行业，也都会受到它的负面影响。所以说，房地产行业，对中国经济未来的影响是值得持续的加以关注的。那么我们认为，中国的这个房地产呢，它也进入了一个新常态，就是从原来的高速增长的所谓的黄金时代，现在进入了一个内升发展的白银时代，它也是一种新常态。那么目前呢，整个房地产市场，它的供给和需求，跟前些年已经发生了明显的变化，从需求来说，虽然城镇化进一步地推进，更多的人还会进入城市，对这个住宅有这个需求。但是我们也要看到另外一面，就是现在的库存总量是非常大的。如此之高的库存，在短期内，比如说在两三年内，要得到一个非常好的化解，这种可能性基本没有。所以在很高的库存下面，然后在城镇化逐步推进，但是又不像过去这样高速发展的阶段，供求关系逐渐的去平稳。投资需求会进一步地萎缩，未来更多的是改善性的需求，首套置业的需求，或者主要就是自住型的需求。

那么自住型的需求，很大的推动力，一个是已经在城市里面这些居民的改善型的需求，第二个就是外来，就城镇化过程当中，这个外部的人口进入城市，产生的新的置业的需求。这个需求将成为未来，整个房地产市场的两大主体需求。那么对2015年来说呢，我们觉得有两个重要因素，会对这个市场起到一个托底的作用，一个就是政策，这就是在2014年，已经开始推行的，取消限购和限贷的这个政策。当然现在还有几个城市，没有最终取消限购，但是大部分城市，都在取消。未来这个过程还会继续推进这个取消限购的政策。就是说它的范围进一步放宽，程度进一步提高，好多城市还都在这样向前推进。那么限贷现在也已经放松了，所以这些政策呢，未来会持续地产生影响，对这个房地产市场，会产生一个释放需求的一个作用。

那么第二个就是资金。在2014年有很多房地产商，抱怨说金融没有给房地产市场以很好的支持，后来我在多次论坛上都讲了，其实这个整个2014年，金融对房地产的支持力度并不弱，关键是2014年，房地产的市场需求减弱了，主要是按揭贷款这个角度来看。因为房价持续在回落，持续调整过程当中，本身需求就萎缩了，那你说还会有多少老百姓，会去按揭贷款呢？我可以倒过来说，我们去看看哪一个老百姓提出说，我要按揭买房，银行说你这个按揭贷款我不发放，我看是找不到的。比较多的出现的问题，大家抱怨的是，时间拖的比较长，没有及时地给他，这种状况是有的，但没有说拒绝给你按揭贷款，这种状况几乎是不存在的。所以这个中间，主要是一个需求主导。

那么在2015年，我们认为资金这个环境，会比2014年改善。首先银行是在2015恩年，对开发商的这个支持的话，应该会比2014年来得好。因为2014年，有些商业银行确实惜贷，就看到房产商遇到这么大的市场调整，它们有些害怕，银行它也是怕风险，它也要考虑到它的利润，它也要考虑到万一搞得不好，产生新的不良资产，所以它会使得风险偏好下降，比较谨慎。这个情况在2014年是存在的。2015年，由于市场触底，这个市场未来有可能会逐步的趋于改善，商业银行对开发商的贷款，我认为比2014年要来得宽松一些。第二个就是从影子银行，就是非银行的金融机构，为这个房地产提供的支持。在2014是比较弱的，尤其是信托贷款，收缩得非常明显，但是在2015年，由于在规范之后，这个信托贷款，在2015年会明显增加。

那么我们知道，信托贷款中间，一半以上都是放给了房地产，就是开发商，所以我们认为这个状况，在2015年是会有改善的。所以这样会推动2015年的房地产市场，总体会是一个筑底企稳的一个趋势。有可能上半年是筑底，下半年逐步地改善。比如说销售，可能在上半年逐步逐步就有企稳了，然后下半年就回升了。那么投资来说，上半年可能继续赶底，有可能投资增速，会掉到两位数以下，但是下半年会有回升。还有像价格，现在市场是普遍的预计，房地产的这个价格呢，总体趋势是一个逐步趋稳，但是呢中间还会有分化。下半年，可能会有一定程度的上涨的压力，但是从全国的情况来看，房地产市场的区域化会越来越明显。比如现在，上海有些中心地段的楼盘，它的价格还在上涨，但是在很多三四线城市，这个房价已经明显地在下跌，而且持续在下跌。但是我们从整个房地产市场的房价变动情况来看，同比的数据，是持续的现在在走低的，但是环比的数据在去年8月份触底之后，已经开始小幅度回升。

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