何亮亮：日美会谈 各取所需

何亮亮：对，长实是香港最大的地产商之一，但是如果就它是一个多元化的，如果就一个多元化的发展来说，那么长实就应该是香港最大的工商业的巨子，其实你说我们为什么会来讨论香港的楼市问题呢？比方说内地的观众其实可能也都知道，就是香港这个楼价其实世界上是最高的。

杨娟：对。

何亮亮：然后根据国际上的一个经济组织的评估，就香港人买楼的负担在全世界也是最重的，他们都有一系列具体的数据，我们另外香港的房地产市场，他对中国内地的影响非常大，整个中国内地的房地产从土地批租，一直到售后的服务到什么，全道是学香港，所以我们现在在讲香港这个房地产市场的已经也不是在简单的讲买房子的这个事情了，我是从这个问题来看香港的经济。

香港在回归以后越来越明显的就是香港的经济主要就是一个，从政府来说就是土地财政，中国内地好多地方不是靠卖地嘛，那香港才是靠土地财政，而且香港政府还有钱，他的钱从哪里来？卖地，那么这个地卖了干什么呢？地产商买了地造房子，而且这个香港从回归以来这个房价，特别是最近几年这个楼价是不断的在飙升，结果造成的一股炽热的炒楼之风，香港多年来都是世界上最自由的经济体，虽然是一个小型的一个经济体另一方面香港的我用一句老话，就香港是个投机家的，冒险家的乐园，各种各样的投机家，很多香港市民都有投机家，但是一些是合法的，你买股票是投机，投机虽然有某种赌博的成分，但是毕竟跟你到澳门去用几百万、上百万去赌一赌还是有所不同的。

那么香港这种投机在这个房地产市场投机到了一种什么程度呢？新的楼盘，我们说一手楼一出来就卖光了，那么然后就向你刚才说的，马上就转价之后再卖，然后就开始炒二手楼，当新房子炒的差不多的时候开始炒老房子，四、五十年楼林的老房子居然能够比他当年卖的时候还要贵，这不合理，这有点不可思议，然后这些住宅人们开始炒商铺、店铺，沿街的这个店铺，开始炒车位，而且一个车位能够卖到七、八十万元。

杨娟：七、八十万元是便宜的。

何亮亮：对。

杨娟：我那天看到一百多万，两百万的一个车位。

何亮亮：香港有点钱的都在炒房子  社会变得光怪陆离

何亮亮：在内地的二、三线城市你就可以买到房子，还有就是办公室，就这个像香港叫写字楼，因为写字楼它是个不在管制之内的，那这个全民炒楼这个实在是太可怕，不像话，然后我们说还有一个大背景，大背景就是什么？这个游资因为这个香港是一个自由港，各国包括中国内地来的资金他是不受限的，现在国际上为什么游资冲出呢？关键在美国。

美国在这个2008年的金融危机之后已经是实现了三轮的所谓量化宽松，所谓量化宽松就是印钞票，就是印美元，印美元，而且量化宽松之下各国欧盟实际上也是量化宽松，甚至中国内地其实也是量化宽松，而且由于美联储已经是几年来不但没有加息，而且一直在减息，就造成现在你把钱存在银行地简直是没有利息的，或者利息可以低到说你都觉得很可笑，那么人们手上有钱怎么办？他总要去投资，所以除了我们说像这个黄金、石油、股票各种各样的投资工具以外，买土地、买楼房就是一个很重要的一个投资的途径，所以有中国内地人到香港来买房子，还有国际上也有很多游资到香港来买房子，因为香港没有管制。

在这种情况下，加上香港本地的人不管是有钱人或者说不是太有钱，就是有一点钱的人都在炒房子，整个社会已经变得光怪陆离，然后我们回到你刚才说的那种情况，酒店就是酒店，住宅就是住宅，在香港这两者是分的非常清楚的，无论是从银行的贷款，从政府的管理，还有政府这个房屋的这个管理他的分的清楚。

但是你说香港的最大的一个财团长江实业，他居然把他麾下名下的一座酒店，当然他事先是做了一些准备的，把他业权全部都分散，分散之后他就卖，而且长江实业他们对市场的估计是非常准确的，肯定很多人来买，因为以尺价，按内地来说叫是每平方的一个价格来说的话，他等于目前外面的一般住宅的一半的价格，所以很多就同样一个60平方米的一个单位，你在外面买这样的一个的话，可能就要五、六百万，可是你买他那个住宅，买那酒店住宅的话就两、三百万，很多人就便宜，酒店的一套房间不就家里的一套房子一样嘛，面积也差不多，但其实问题是很大的。

那么问题就来了，他这样做其实这个香港无论是法律界、专业界，房地产界的人都已经指出了，你以为你买了一套酒店的房间就好像买了一套四人的住宅吗？不是的，完全不一样，而且现在连特首都来警告市民，虽然他不能说你们不要买，但是他告诉你这是完全不一样的，这里面风险是很大的，那这里面问题就来了，那为什么长江实业要这样做？

杨娟：对，为什么？

何亮亮：长江实业底下成本也是富可敌国的，那么现在我也在关注这个事情，后来看了一些老行家的话，他们认为长江实业他们的大老板觉得现在的形势已经不对头的，所谓形势不对头就是一个美国的量化宽松很可能就要结束了，因为这个长期低息这不是不正常的，这个利息他必然要反弹，而且现在这整个国际金融，经济形势其实都很不稳定，那么现在的这个房地产市场泡沫已经是十分明显，你说明显到很多阿婶都在炒楼的时候，你就知道这里面一定是不正常的。

那么长江实业其实他并不缺钱，但是他会为谋求，我们说你现在很多发展商他们手上都有一些没有卖出去的房子，比方说某一个住宅他可能值30亿，如果过了几个月突然美联储加息，突然香港的楼市泡沫爆破的话，楼价会极跌，极跌的话原来一座一百亿的房子他可能就值70亿了，那所以他会为了谋求是什么？他先就把一些我能卖出去套现的房子我就把它卖掉，就包括这个酒店式住宅，而香港的法律又有这个漏洞，他并没有说酒店住宅就不能卖，虽然你卖了以后你卖给谁，你买了这个酒店之后跟你买一个住宅是完全不一样，那倒霉的是你，不是发展商。

那么这只是一个最新的一个例子，所以在这种情况下，香港政府就开始出招了，就昨天，他的出招他其实是两部分，一部分是对于住宅来说，住宅他其实还是针对这个厂家，比方说对于小单位，两百万以下的住宅，以为香港政府他要从买卖，他要收税，印花税，两百万以下的房屋的印花税维持原来的，因为两百万毕竟在香港来说好像是很便宜，很小的住宅，通常这个也炒不起来，所以买这个房子的人应该说大部分是自己住的，所以他维持一个原来的1.5%这样的收税，但是两百万以上他分成不同的档次，他就这个大大的提高他印花税的税率。

为什么呢？就是提高你炒家的成本，比方说你买一个两千尺，就是相当于两百平方米的一套住宅，价值两千万，价值两千万差不多就两千尺，两百平方米左右，你就要付185万港元的印花税，这相当厉害，所以厂家他就得看了，我除非我把这个房子，我现在两千万买过来，我除非能够三千万卖掉，那么这185万我可以承受，可是如果过几天我可能卖不到那个好价钱，我可能只能卖两千三百万，那我只能赚百来万钱。

而且我们知道很多厂家他借钱是向银行借的，所以万一银行一旦提息的话，他这个负担马上就要增加了，另外这个香港特区政府就对除了印花税马上提高以外，对于买那个商业店铺，买车位，总之就非住宅的那些房地产的项目，要他们一签约马上就要交印花税，过去是签约以后他要等，他们说香港叫做你先付定金，你先签个临时和约，等到你签正式约的时候，完成这个交易的时候才交印花税，车位也好，店铺也好，办公楼也好，现在不是了，现在你只要一签约就要付印花税，就是马上就增加你的成本，而且让银行，银行你借钱很多人这个，像银行借钱买这个店铺，买这个车位什么的。

现在政府就规定银行只能按四成的，让你必须要有很多的自由的资金，政府用这个方式来警告市民就说很可能，香港现在出现楼市的疯狂的状态已经超过了1997年，可能会有新一轮的经济危机如果爆发的话，如果你现在入市马上就要吃大亏，所以政府他才调控这个市场。

杨娟：对，其实港府已经数次发出这样的警告了，指出这个泡沫如果爆破的话对于香港经济的影响是绝对不能小看的。

何亮亮：对，我们要拭目以待。

杨娟：对，非常感谢何先生今天的点评。