李炜：港府推出楼市新政或有意打击内地炒家

核心内容：现在港府认为就是香港的买新楼的人37%是来自于内地的，所以要把这些外地来的炒家赶走，所以我增15%的税，可是我们想想楼价到底怎么上来的呢？有人算过，香港的每年刚性的需求是两万套新房子，不算二手成交的，可是去年一年香港整个供应楼房只有9445套，离两万差个很远，这个差距怎么来的，这个跟香港的立法局的民主监督机制有关系，监督机制香港是比内地的监督更要好一点对政府的监督，立法局是对你拍卖土地要有监督的，如果你香港发展局拍卖一块土地，拍卖的比较低，市场不太好拍卖，价格比较低，立法局就会找问责制，把发展局的官员拿来问，你那块土地为什么卖的那么贱，你贱买资产。

凤凰卫视10月29日《时事开讲》，以下为文字实录：

姜声扬：香港政府在上周推出两项稳定楼市的措施，包括新增买家印花税以及调高额外印花税的税率以及将试用期延长到三年，这个措施一出全港的楼市的交易量是骤减，大部分地产商的股价今天应声下跌，投资者甚至大幅降价卖地，房地产中介的严冬是否已经到来，炒楼投机客是否为香港楼价居高不下的始作俑者，而这些措施能否治标也治本，我们再请李炜做分析。您对于港府这些措施持什么样的看法？是过重还是过轻，有人认为来的太晚，你是否同意，而这措施能不能够根本解决香港的楼价问题。
  
李炜：首先我认为这个措施是个短期措施，不是长期措施，就是狠狠的砍他一刀。

姜声扬：短期是多久？

李炜：现在因为地产商还没叫，今天的股价开始叫了，今天的所有地产股大崩溃，李嘉诚4.6%，新世界6.3%，新地5.7%，都是大幅度的下降，你知道股票掉个百分之四五十很大的数字。

姜声扬：明天你觉得会继续吗？

李炜：现在不知道，美联是个A景是个地产中介，掉的更恐惧，14.5%，大家知道他没事干了，没人买了，马上要炒人，这是很明显，如果下一步香港的经济因此而受到影响，因为香港没啥经济，就剩点地产还有什么。

姜声扬：你觉得港府会叫停这个措施。

李炜：肯定，这是个短期措施，我为什么说它是短期措施，我们一定要分析香港的地产到底是因为什么而涨起来的？整体上就是因为供不应求而涨起来，咱们现在港府的目的是说，我要打掉那些炒家，炒家什么概念？现在港府认为就是香港的买新楼的人37%是来自于内地的，所以要把这些外地来的炒家赶走，所以我增15%的税，可是我们想想楼价到底怎么上来的呢？有人算过，香港的每年刚性的需求是两万套新房子，不算二手成交的，可是去年一年香港整个供应楼房只有9445套，离两万差个很远，这个差距怎么来的，这个跟香港的立法局的民主监督机制有关系，监督机制香港是比内地的监督更要好一点对政府的监督，立法局是对你拍卖土地要有监督的，如果你香港发展局拍卖一块土地，拍卖的比较低，市场不太好拍卖，价格比较低，立法局就会找问责制，把发展局的官员拿来问，你那块土地为什么卖的那么贱，你贱买资产。

本来是可以增加库收很多的钱你给贱买，这个就是他贱买的话是立法局监督的，但是整个市场供应不足没人监督，所以弄得好发展局官员拍卖土地战战兢兢，如果卖个好价钱他买，卖个不好就会留拍，留拍就是买不到，拿回到。可是他就忽略了个问题，香港市场要达到一个平衡，每年要考虑到一个长远发展，两万左右的新楼供应才行，可由于前几年老经常出现防止拍的便宜把不敢卖，可是你注意这个地皮是随行就市的，大环境好，流动资金多就卖得好，大环境不好就卖得不好，这样的话由于这种监督使得楼房的供应量不足，现在刚性需求两万个，现在能够供应只能九千个，这有一万多个缺口怎么办？港府出个措施，我把刚性需求和炒家砍一刀，好像一砍两万个需求比方变成了一万三千多或者一万这个缺口就比较少，港府就认为这个就能合拢，供需关系到能达到平衡。

姜声扬：但你不同意。

李炜：但是供需平衡并不是把炒家砍掉了，他的一些刚性需求的人的需要也都砍掉了，比方说这里面有一条，如果你不是永久居民就要交15%的税，大家知道，包括我们凤凰的员工很多银行和各行各业的员工都有好多的员工是拿了工作签证再这工作，还没有够七年，还没有换永久身份的时候，这些人可能从这里凑了一点钱，害怕这个房价在涨，家里凑点钱，自己凑点钱，把手续交了他也想买，但是这些人就在七年之内不能买，这是不是刚性需求，这也是刚性需求，他可能不是炒家，尤其是一些30多岁准备结婚的人，因为全球的华人社会只有香港的华人的自制物业率，就是自己住自己买的房子最低，内地的城镇，按照温家宝总理讲的，内地的城镇人口平均的自制物业率是在80%左右，新加坡的自制物业率也是80%左右，而香港只有50%，所以现在压制楼价，你刚才说香港人会怎么反应？我觉得先刚性需求给减掉以后，肯定暂时楼价不会涨，因为股市就反应出来了，刚刚过去这个周末也是看出来成交量也在减少，而且今年价格也涨的太恐惧了，今年这一年到现在楼价已经涨了20%，已经超过了楼价最高的1997年，所以压一下楼价是必要，但是单靠削需求，而不是增加供应这是不健康的。

而真正的供求达到平衡，像现在这个情况还是要增加供应量，增加供应量才能解决供求平衡价格回稳。

姜声扬：如果香港的民主制度有压制供应量这样一种趋势的话，未来怎么解决供应量的提供，而且日前香港也透露出一个数据，就是香港可以供应的土地越来越少，所以现在考虑把一些旧的工厂，把它翻新变成住宅，这能不能解决问题？

李炜：我觉得工厂翻新是个趋势，为什么呢？因为大家知道六七十年代上个世纪，香港的工业非常发达，到了改革开放之后，八十年代、九十年代，二十年基本上把香港的工厂都搬没了，可是这些工厂在这放着，你好多地方只能改成叫工业革命那种写字楼，就叫工商楼，工商楼也有他的好处也有他的缺点，因为他毕竟是工厂改得写字楼，条件稍微差点，而且现在由于你把房子限购了，私人的基本还是有投资的，跑哪去了？买铺位去了，买写字楼，所以如果把一些工商楼能改成居住楼，我觉得这也是近期能解决的方法。

《时事开讲》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

首播时间：周一至周五23：00-23：25

重播时间：周二至周六05：10-05：30  周二至周六10：55-11：20

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