外媒：中国房地产市场正面临一次真正意义上的崩溃

2011年12月15日 11:14
来源：凤凰网专稿

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外媒：中国房地产市场正面临一次真正意义上的崩溃

朱文晖：其实我今天提出这个题目来，我觉得非常有意思，就是看到在伦敦的《金融时报》这一整版的文章，因为它是整整一版，它的这个题是中国的房地产在新的世纪经过十年的狂涨之后，现在面临一次真正意义上的房地产市场的崩溃，他用的是“crash”其实就是崩溃的意思，而且这个崩溃不但是对中国自己有影响，而且影响到了其他的国家，因为我们以前研究房地产或者看房产，只是谈国内的供求关系。它这里特别讲到，比如说中国的钢铁产量在过去的这几年当中都是相当于后边这十个国家的总量。而中国的钢铁，进口那么多全世界的铁矿石，用来干什么？这个钢铁的40%是用到了房地产，所以现在也看得非常清楚，由于房地产市场的下滑，全球的大宗商品，尤其是钢铁、建材这些出现明显的下滑，所以它就连带影响到，比如说他提到澳大利亚、巴西、智利，我想这些影响是从国际的分析来看，我觉得是挺有意思的。

另外一块，还有今天连带的新闻，一大堆谈到外资开始做空中国的基金，因为我们从今年年初就开始谈外资做空中国，能不能够成功。今天有报导说，有一家做空非常成功的英国基金，它是一个对冲基金，它的回报率达到52%，但是它不是直接做空中国的股票，因为中国的股票做空的几率很小，它是通过做空日本的某些和中国有非常大的投资和贸易行为的公司的企业债券，通过那里边债券的一些相关的衍生工具来获利，他确实是获得了很多利益。

另外，就是我们看到在过去的几个月当中，原来进中国来买房子的，特别是整栋、整栋来买写字楼的外资甩货去出售这个房子。其实外资在中国买的房子其实并不算多，但是跟这个连带关系的，就是外资开始看空中国的H股，他们不停的减持他们手上持有的几大中资银行的股权，因为我们都知道，中国的银行改革是在2005年左右进入高潮。所以当时这三大商业银行，包括建行就是第五大的，它有大量的引入外资做战略投资者。而这个锁定期基本上现在已经过了，外资多的可能拿到10%多，他们在过去几个月当中，是大量出货、减持，当然这个减持你发现一方面它是赚了钱的，因为和上市的时候比，毕竟还是有所增加。

另外一种说法，他们要把这个钱拿回去，因为现在美国经济也不好，他们国内也面临补充资本金的压力。但是无论如何，这里面就有关联度的，他看空中国的中资银行的股价表现，也是和房地产的下降有直接关系，一个是房地产的贷款，另外一个房地产它又和地方的融资平台有直接关系，因为大量的融资平台它最后是要靠土地来实现它的收益。所以从这些情况来看，中国的房地产市场，它不光是国内的问题，也变成了全球的问题。所以这篇文章谈到全球都在担心这个事情，但是看空的人已经是赚了钱。

年尾在即 好多地方政府都在“挠头”

所以我们回头来看，国内到底怎么看这个事情？今天也是《金融时报》特别在头版就引述一位中国人民银行的货币政策委员会的独立委员，谈到说是不是有争议，中国如果说下滑25%，就会对中国经济造成巨大的影响，是不是要考虑放宽限购的措施。因为我们确实看到在年尾的时候，地产商面临巨大的资金压力。因为年尾阳历年和农历年的时候，加上今年的农历年又是和阳历年比较接近，就是要结工程款，要给民工发工资，要给员工发红。所以房地产的企业面临巨大的压力，同时地方政府也面临压力，因为地方政府同样要支付他在过去一年完成的各项基础设施的工程款。但是过去的地卖不出去，而且房地产成交不活跃，所以他收上来的这个钱也少了很多。所以我接触过几个地方政府，市场都很挠头，说这个情况怎么办，而且看见这一大堆债，而且还有一些是刚性的支出。比如说你到过年了，看望老干部，看望低收入的人群，送点礼，给点红包，还有过年的时候机关事业单位，你得发点奖金，现在市长们都在挠头，因为往年的时候，像去年这个时候就特别好，北京可能一个地盘就卖出70、80亿来，可能12月份就进账好几百亿，所以他根本就不在乎这个，但是今年大家都卖不出去。

但是我们来看另外一面，中央经济工作会议，说房地产的调控是毫不动摇。包括今天我们看到几位国内像发改委的专家也出来讲，说当前房地产的调控处于关键时候，房价回落的基础仍不稳固，抑制投机投资需求的任务还很艰巨，调控力度是绝对不能够放松。所以中央定的调还是得往下走。我想这个情况到底是怎么回事，我觉得北京也好，包括发改委，包括人民银行，他们应该派更多的人下去房地产市场做真实的调研，去看真实的情况到底怎么样。然后他心中一定有一个预期，有一个心理的价位，到底回到什么区间是合理的，这个区间，这个自由落体式的下去，它在那个区间会不会停留，因为它穿过那个区间，再进行下滑，对中国有什么样。

所以我是必须认同今天在《金融时报》说的要实现软着陆，房地产市场的软着陆，不是硬着陆。现在看来，很多迹象是一种硬着陆。第二，也是专家们所强调的，通过这次软着陆，包括正在进行下降的这么一个趋势，下滑的曲线来实现中国房地产市场的调控的长效机制，这个长效机制，我想既包括这段时间正在大力推进的保障房的建设，更加包括市场的供应方面，怎么样和价格形成一个联动。另外这种长效机制，也包括地方政府的税收怎么摆脱过度依赖土地财政。我想这个长效机制是一个综合的长效机制，在这个过程当中必须做一个综合考虑，而不能够光以房地产价格下调多少，网上有多少叫好之声来作为一个唯一的评价。