朱文晖：公务员是最不需要保障房子的一群人

2011年07月19日 11:51
来源：凤凰网专稿

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内容提示：就在全球消费者的信心持续下滑的同时，中国内地的房价却依旧是热烘烘。中国国土资源部公布的数据，二季度主要城市地价同比上涨将近9%，环比增幅则是出现了下降。另外国家统计局则是公布了6月份全国70个大中城市的房价，只有三个城市的房价出现了同比下降，中国的房价如何评估，我们请朱先生为我们做分析。

凤凰卫视7月18日《时事开讲》，以下为文字实录：

朱先生，有分析认为，在目前的经济增长还有通胀的形势下，房价地价的反弹压力不可低估，您如何评价刚刚公布的这几个数据？

朱文晖：我觉得这个数据它说明了一定的问题，但并没有说明全部的问题。首先这个地价看起来是涨了，但是我们其实我们也看到，各个地方尤其一线城市的土地成交的面积大幅度减少，而且各地方政府的土地收入是大幅度减少的。这就表明在某种程度上，房地产企业并不看好房地产的发展后市，或者说他们资金比较紧张。他不会拿钱出来，所以你光看到一个说它上涨了，就说明调控失败，我觉得这个观点是有失偏颇的。要看是一个综合的现象。所以它不能够完全反映这个现象。

第二个就是你谈到这个70个大中城市下降的只有三个，但是还有很多，20多个是持平的。持平其实就已经很可贵了。因为很多地方你看它调控的目标，房地产房价调控的目标就是维持它。

姜声扬：不要再上涨。

朱文晖：是维持和经济增长差不多的水平，也是涨，但是涨的不那么快。所以现在呢，我们这里就得认识一下，说中国的房地产价格，什么是调控的目标？是要把它搞下来才是调控的目标，还是说是把它稳定住就是调控的目标？我觉得这个问题没有解决清楚。这里面还要分，就是很多统计光看一手房，就是卖新房子的这个价格，因为新房子其实很多手脚可以做，有装修好的，有不装修的，还有保障房。地方政府可以做很多手脚让你拿到你所需要的。

但是我想未来随着中国更多的房屋进入二手，二手可能更多是一个指标，因为它是一个存量，它不是一个增量，看香港看房价的走势，基本都是看二手的，不会去看一手的。一手和二手有可比性，因为二手的都是后期做的，设计也好用的材料也好，都会比原来要高级一些。但是我们今天看到二手的很多城市是开始下跌了，所以从这个意义上说，不能说调控没有取得成效，你说是不是没有取得预期的成效，那么就要问了预期是什么？是跌三分之一，还是像有的经济学家说的跌50%，那个是你的预期，我想真跌50%的话，大家都受不了。所以我想这个就是我们怎么去分析这些出来的数据。

第二个我非常想谈的就是现在的限购进入二三线城市，因为前不久国务院常务会议刚开，加速调控加强调控，可能在部分上涨过快的二三线城市也要进行限购。现在大家都猜了，到底哪些是二三线城市，哪几个城市要进入限购的。建设部正在拟定相关的城市，但是我想每个城市都不希望被那个名单给列。

当然现在就是众说纷纭，比如说香港有个投资银行就是东莞说它涨的比较快，但是其实东莞那个房价是挺有欺骗性的，因为东莞自己的居民不怎么买，因为他们本身在村里面都有很好的房子，他把这个村子围起来就变一个什么花园，管的非常好，每家一栋小别墅，弄个车开着。所以它那个房子不是我们表面看到的那么波动大，所以其实在整个珠三角地区，你看东莞的房价其实并不高的。

如果说你看涨了20%多，你去限它，我觉得这个也是有一定的问题。所以对中小城市来说，绝对不能够随便找一个什么数，而是应该有一个很详细的分析，才能够去限它。因为中小型城市它和五年前的大城市一样，它现在迫切需要资金，土地房地产来源的资金正是它们城市建设最大的动力，不是说城市化在推进吗，所以如果你这个时候给它这么一盆水浇下去，而且这个限够，因为中小城市外地投资者去炒作的空间不是很大。它更重要就是周围地区的农村的人口要进来，所以这个一定要处理好这个相关的关系。

第三个我想谈的问题就是保障房的问题，这次重头戏就是保障房，六月份已经开工500万套了，说今年要保障1000万套，因为这个是非常核心的一个问题。就是让社会上买不起房的这批人，能够有一个安居的这么一个地方，同时去打消社会上对找不着房的一个焦躁的情绪，你买不到房你很着急嘛，老担心自己买不着，越担心买不着就越想去买，越买就越贵。

姜声扬：期望值就越高。

朱文晖：但是说你有批房子，比如说能够照顾25%的低收入的人群，说你们不要着急，这个房子是给你们住的。他们就分流出一部分就走了，这个社会就开始平和了，或者说大学毕业之后你先住这里头，工作一段时间之后，你觉得你有收入可以再去买一个。其他的地方可以有置换出去，所以这样子就会很和谐，我也看到相关的官员在解释这个事情，但是我们其实现在很清楚，对保障房地方政府虽然喊的很高调，但其实都是半信半疑的，因为它确实需要资金投入，同时搞保障房应该拿到的土地收入也没有了。同时银根也缩紧了，其他的还有很多这种说法。所以说现在地方也给它开一个口子，说你可以发地方债，你怎么去筹集资金。

很多地方也是用偷梁换柱的概念，用别的房子有保障性质的，但是并不是说我们所看到的那些所谓的保障，有的甚至把公务员小区都变成保障房。其实公务员他们是最不需要保障房子的那一群人。可能年轻的要保障，但是大部分公务员都已经有房子。所以保障放这个问题，1000万套，三年3600万套，它还是对中国房地产一个很简单的考验。关键看地方政府它怎么执行和中央怎么督促，如果说这个事情做好的，你上面的调控自然慢慢就会，如果你这个做不好的话，上面调控也很难到位。

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