内容提示：上海和重庆的房产税试点已经运行满三个月了，楼市的成交量低迷但房价却是依然坚挺，不但没跌而且反涨。中国的房市为何如此，中国的房价是否注定只有一个向上走这一个方向吗？本期节目请时事评论员邱震海先生为我们做点评分析。
凤凰卫视4月28日《时事开讲》，以下为文字实录：
调控数月：房价为何仍然坚挺？
邱震海：这是个很好的问题，这个当然你问经济家，问推出房产税的某些地方政府以及问中介会得到完全不一样的答复。中介们很高兴，一听房产税来反而会调高房价，反而会使很多人会来买房子，为什么呢，他们的逻辑是这样的，因为房产税针对的是所谓用香港话说是豪宅，就是大房子嘛。把这部分人如果说能够抑制住，实际上也是抑制不住的，如果能够抑制住的话，相反使很多人，能够使他对于中等类型的房子趋之若鹜，这当然是中介们的一种解释。
但是我们现在看重庆出台房产税三个月了，从最近几天传来的消息说，它那个成交量非常低迷，但是房价依然非常坚挺。其实这个不但是重庆的现象，近一段时间我们看从上海到北京到广州到深圳。
姜声扬：一线城市都是。
邱震海：二三线城市也是这样。
姜声扬：都这样。
邱震海：成交量很低迷，看的人多买的人少。这个非常好理解，因为在如此连翻的从中央到地方各类行政措施加上货币政策的抑制和打压之下，许多人自然不知道未来房市会如何。有钱人想买的他也够住了，包括一线的，包括第一手楼房的开发商们，现在最好的房子他也拿在手上，因为他看不准下面的世道到底怎么样，到底会跌还是会涨，所以最好的房子都不会推出来，包括二手楼主他最好的房子，目前只要他不急着等钱用的话，他一般情况下他也是放在手里就在观望。
买家呢，同样也是如此，买家当然希望能够买到个最便宜的价格，所以鬼知道现在这个价格是最高还是最低，谁都在观望，卖家在观望买家也在观望，一手楼的卖家开发商在观望，二手楼的卖家也在观望。但是房价如此见那就有问题了。那就是其实要求我们反思一下过去3个多月，包括房产税在内的一系列的行政措施、货币政策等等在内的抑制房价的措施是不是到位。从目前情况来看，应该说是有一定的成效，就是它成效之一是成交量很低迷的，使大家观望。但是有部分情况又没有到位，因为房价依然坚挺。所以我认为这里面其实有很好“玩”的一些地方，这个当然玩是打引号的玩。
但是我想说的是这个房产税其实在两三个月前推出的时候，当时就有一个观点，我在各个节目当中都提出。虽然我是房地产的外行，但是从一般的情况逻辑上来分析的话，首先它的房地产这个房产税适用豪宅这个概念，其实它这个能够真正的适用量是有限的。而且你看无论是重庆还是上海，其实它真正征收的税额是有限的。
所以你说以房产税来抑制房价，换句话说就是来抑制住这个需求的部分，抑制住炒家，好像实际功能是相当有限的。等一下我们就要试图来分析一下真正使房价抬高的原因到底是什么。当然现在很多人从行政措施到货币措施，针对的对象是炒家，当然炒家在过去相当部分时间里面是相当主要的一个原因，但是导致房价高涨的还有其他许多种种的原因。
姜声扬：究竟有哪些原因？
邱震海：以我的观点来看，其实无非就是供需双方，有供求的一方有需求的一方。那么从供求的一方来看，当然这个土地商开发商它拿到的土地已经很贵，为什么会拿到土地很贵，那就来源于土地财政。许多地方政府以卖地作为它的主要财政来源。卖地作为主要财政来源又涉及到从1994年以后进行的分税制的改革，大部分的税收都到了中央，所以地方政府相当程度它需要通过卖地。
姜声扬：是它的财源。
邱震海：来维持它的财源，这也可以来证明现在其实是在打压房价方面中央政府很急，地方政府某种程度，也许我这四个字用的不太妥当，有一点“阳奉阴违”。所以才导致中央政府要不断地派督查组到各个地方去督查，假如说不行的话要约谈，说明土地财政在供求这一方上游这一方没有解决。
现在我们看所有的包括房产税，包括许多行政措施限购令、限外令，包括货币政策在内的针对都是需求这一方。需求这一方目前所有行政措施、货币政策它针对的对象就是炒家。我们必须承认在过去相当长的时间抬高房价的一个主要的推手之一是炒家，由于他们不断的炒，由于他们没有任何的限制，由于这个流通性过强，所以抬高了房价。
但是在炒家之外我们知道，还有另外一个非常强烈的一个东西是我们长久以来忽视的，也是这次在打压房价的措施上受到严重打压的，那就是居民的刚性需求。因为我们知道中国人民随着30年的改革开放，而且都有强烈的改善愿望的迫切的需求。而且许多城市的居民在拆迁，拆迁以后它的拆迁得到补偿，手里拿到一大笔钱，有的少则几十万多则一两百万、两三百万，拿到这笔钱说实在现在存到银行里利率等于零，非常不划算的，所以他们有强烈的改善，拿这个拆迁的钱来买房子的需求。小夫妻，刚结婚的小夫妻他需要买房，他也有需求，到了中年以后小孩长大了，他要改善。
姜声扬：更大的房子。
邱震海：更大的房子，父母亲年老了，有的希望跟父母亲能够住在一起，他也希望能够改善。而与此同时，这个老百姓手里确确实实是有一点钱了，当然不是所有的人都拿的出全部现金，相当一部分人需要贷款。这个是人民群众随着他的生活改变他的刚性需求。
好了，过去的一段时间我们的打压措施或者抑制房价的措施，在土地财政上几乎没有涉及。我们现在用的是行政措施用的是货币政策，这些当然都是对的，来试图改变流通性，当然流动性也是一个问题，在过去一段时间我们发行货币太大造成资金太多，所以很多热钱流入等等以至于培育了或者鼓励了相当一部分炒家。所以在这方面收紧货币政策，用行政措施甚至包括有一点计划经济色彩的，加上户籍色彩的这个我以前曾经批评过，我认为在这方面要相当程度的注意，不要使我们今天的打压房价措施，一不小心走回到了计划经济。
除了这方面原因之外，其实我们在相当程度也打压了居民的刚性需求，而这个刚性需求一旦被打压下去之后短期是看不见的，所以就造成我们现在成交量非常低迷，大家在观望。但是我现在非常担心的是靠行政措施进行的限购令、限外令，有一天总归要取消的或者总归要消除要减缓的。
有一天这种被打压的或被抑制下来的刚性需求一释放的话，像火山一样喷发出来，所以造成现在依然坚挺的房价，也许会在今年下半年明年上半年是不是会重新像火山一样喷发。其实中央政府各地的地方政府都已经认识到这一点了，只不过大家目前没有找到有效的对策而已。
《时事开讲》节目在凤凰卫视中文台播出 [节目专区]
首播时间：周一至周五 23:00-23:25
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