郎咸平爆房地产“回光返照” 房市飘忽

2008年07月17日 12:28
来源：凤凰网专稿

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成本是钢性成本 它不决定房价

郎咸平：这个在我们房地产市场，大家注意一下，以深圳地处为例，我发现，房地产市场也变得二元化，什么意思呢？深圳地区房价大跌，很大一部分来自于关外的房子大跌，懂吗？关外的房子大跌，还有深圳的中低档楼盘价大跌。

许子东：它好楼还是不跌的。

郎咸平：好楼还是坚挺，我不敢讲他一定是上涨的，但是它一定是坚挺的，什么意思呢？因为买好楼是什么资金，就是这种飘忽不定炒高价楼盘。高价楼盘房价一上去，中低档楼盘很差的房子，也一样水涨船高，没有什么基础，一样水涨船高。所以到最后一崩，就是这个中低盘的先崩。

窦文涛：对，不值的就先崩了。

郎咸平：不值得就先崩，高价的还在那里，就变成了很奇怪的现象，有的你看同一个城市，平均看起来是跌了，但是高价照涨，低价跌，好奇怪，原因就是我刚才讲的这个。

窦文涛：所以他们这个经验，就是说，我买这个最好的贵的房子是会稳定的。

郎咸平：因为他资金来源就是企业家不做企业的资金，跑来这里，所以它扛得住。

许子东：一般的人看到房价在那飘忽，我问过深圳非常贵的一个楼盘的销售的经理，我说你们是怎么定价的？对于他的回答，你就吃惊了，就是外面怎么复杂，他的逻辑是非常简单的，你知道他怎么卖楼的？他老板就给他们规定，说你们一个月，然后他整个楼盘里多少亿，他就是你们这一个月能卖出比方说5000万的楼，就可以了。

好，那么然后这就是唯一的一个指标，那么他们就先把它定在比方说2万一平米，这个月，5000万一下就卖掉了，卖掉了怎么办？下个月就升，两万五了。两万五了照样五千万又卖掉了，他就再升，两万八了，三万了。等到三万的时候，这个月完不成了，五千万没卖掉，只卖掉三千万，那他说我们等等看，我们这个月暂时不降价，也不减，过两个月又卖掉了，它又再往上升。

郎咸平：这个你听到没有？就是用这种方法，就是测试，看看到底，因为这个资金，我刚才讲过了，资金是飘忽不定的资金，他搞不清楚多少钱的。他也不知道谁要来买，推出几栋，看看多少钱，好了，再推出，再提价，又卖了是吧，又提价，不买了，我就不提价了，就是这种情况。为什么？因为这个房地产的价格不是因为这个经济环境所决定的，而是一种飘忽不定的资金所决定的？他们这个做法，就是双方面在博弈，我就这么定价，我怎么样能抓住你的脉络。

许子东：他说老板给你的卖楼的指标低呢，他就容易慢慢地升价，如果这个老板一开始就说我整个楼是10亿，你们这一个月就要给我卖掉2亿，那他们就要把价钱下去了。那么为什么老板能够给他的指标低呢？就是你资金比较雄厚，我不那么急。

窦文涛：他撑得住。

许子东：我不那么急，你这个楼价就可以慢慢地上去。

窦文涛：它那个好的房子，它那个业主，你现在能卖，他就卖，如果跌了，他不卖，他租，他租了再上升。

郎咸平：举个例子你看，比较不靠近红领巾公园的，一开盘两万五，看看卖了，靠近公园的三万五，面对公园的八万，就是这样子的，就是探试市场，你刚才讲的也是探试市场，为什么？因为资金不知道怎么来的，不知道谁的资金，但是大量的资金会进入。

许子东：我们小时候都读《资本论》。说知道价值，价值就是平均生产力的一个成本，完全不相干，它这个跟成本毫无关系。

郎咸平：这个是因为，我讲的，成本是钢性成本它不决定房价。

许子东：成本就这些。

郎咸平：它不决定房价，决定房价的是需求，是飘忽不定的资金，理解了吧？就是这个意思。

窦文涛：你看，最近我们的朋友，很多人就在犹豫，奥运前要不要买房？他们聊的一些，我向你求证一下，你比如说，有人就说，说人民币越来越毛了，感觉。就是咱们以前说的通货膨胀，要毛了，说那个现在卖两万四，其实跟你说以前是一万六，那以前的一万六，说不定就等于现在的两万呢，这种说法有理吗？

郎咸平：因为房地产从长期看起来的话，我们以亚洲其他地区为例的话，发现房地产在长期之下它是比较保值的。像台湾的富裕，很大一个层面是来自于房地产的增值。

经济学上的理论：对过去的依存

许子东：我觉得有一个心理很奇怪，就是说一个地方的房子，就像一个人的财产，它到过一个水平，过一阵，假如它撑不住，它下来了，只要有一段时间，它又会慢慢、慢慢地爬上去，你明白我的这个意思吧？就是它总会，因为它老记着，我有一个时期是这么高的。所以比方说，有一次，我有一个时期，曾经一度我这个房子是四百万的，可是现在跌到两百万了。

郎咸平：他不回去了。

许子东：他两百万他就不肯卖了。他就得这么等啊，等啊，等到比方说三百五十万什么时候的时候。

郎咸平：其实在经济学上是有这个理论的，这是对过去的一个依存。

窦文涛：对过去的依存？

许子东：他从来不记他买进来那八十万，他才不记。

郎咸平：他记到最高点。你不是也这样子的吗？

许子东：就像人老记着自己做官做到最高那一步。我曾经做过什么、什么。

郎咸平：像你早卖的房子，你不会这么想，我卖那个房，我赚了几百万，你不会这么想的，你说我早卖了，现在可以赚一倍了，人是这么想问题的。

许子东：人性如此。

窦文涛：你像我们有的朋友还说，在经济上，好象有这种推倒关系吧，多米诺骨牌的关系。他就讲，你比方说现在，两万四，他们就认为真正好的房子  不会跌，说如果要能跌回一万六，那国家就得闹灾难了。我不知道这个推倒关系是不是成立，如果，你比方说从两万四降到一万六，是不是不可能了？

郎咸平：因为这样讲，就是在97年的时候，我们在香港是有一个忧虑叫“负资产”。也就是说，比如说在97年一百块买进来的房子跌到40块，可你银行的贷款是70块的，你把房子卖了以后，你还还不起贷款，所以干脆就不还了，人跑了算了，造成银行危机。

窦文涛：假如真出现这种问题，这个产业都是连环的呀？

郎咸平：那就是银行危机，那就是经济危机。

窦文涛：它就是经济危机了？

许子东：但是你知道，但是现在为什么买贵的楼，人家还买下去？就是因为现在人家对于政府有这个信心。他们认为政府会帮富人，你明没明白？就是这样，像深圳，你看现在稍微一跌，涨的时候没人反对的，稍微一跌。

郎咸平：就很多人反对了。

许子东：政府方面就已经在讲了，会不会影响银行啊？会不会，政府要不要救市什么的。所以下面这些投资的人，他都有，我不知道这个想法对不对，但他们基本上就有这个幻想。如果大幅度的跌下来的话。既然他刚才讲的，他出来的这个成本，卖出价，不是完全市场的，是有的人为操控余地的，有卖的余地。那到时候，政府当然不愿意大家的财富都全部下来，像香港97以后“金融风暴”这种情况，要是在中国各大城市。

普遍出现的话，那政府肯定会出招。所以有这种想法的话，就会支持在那些贵的楼盘，这也就是房价长久不能下去的原因，心理原因之一，现在很多是心理战。

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