房价起起伏伏探寻别墅稳定升值之谜_卫视频道

房价起起伏伏探寻别墅稳定升值之谜

2010年06月02日 15:11 凤凰网专稿【大中小】【打印】共有评论0条

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核心提示：2010年，中国国家政府连续出台“二套房首付五成、房贷利率上浮10%”等调控政策，试图调控飞涨的房价，以商品房为代表的地产市场顿时风声鹤唳。然而，有一种房子的市场却继续在稳步增长，它就是人们心中的“别墅”。在特定的一群投资者眼中，别墅更是一种稳定的具有升值潜力的投资产品。

张玮娜：房子，在现在的中国来说，绝对算得上是经济生活中的最核心的词语之一。房地产市场的任何变动，都可能成为新闻的头条，网上的最热点，甚至是国务院和人民大会堂的中心议题。房价也随着这种近乎全民的大讨论而涨涨停停。2010年，中国国家政府连续出台“二套房首付五成、房贷利率上浮10%”等调控政策，试图调控飞涨的房价，以商品房为代表的地产市场顿时风声鹤唳。然而，有一种房子的市场却继续在稳步增长，它就是人们心中的“别墅”。在特定的一群投资者眼中，别墅更是一种稳定的具有升值潜力的投资产品。本期的节目中，我们将走进上海一家专门从事别墅建造的房产企业，大豪集团，探究其中的道理。

这里是上海的大豪山林别墅区，眼前的一片别墅正是由大豪企业投资集团投资，大豪城乡建设有限公司开发的一个高档楼盘。小区位于上海的别墅成熟区——徐泾，占地700亩，由314栋独栋别墅组成，容积率为0.3，绿化面积达到70%，2002年别墅项目正式启动，设计之初就被定位是上海顶级生态豪宅。万国建筑的风格，自然生态的概念，使别墅一推出，就吸引了众多人的目光。

上海大豪房地产有限公司总经理程功：我们大豪森林别墅，我们的最主要的环境设计的一点和我们实施的规划就是我们做的别墅是森林中的豪宅。因为我们整个的小区的业主生活在我们整个大豪森林环境当中，他们享受的环境不是简简单单意义上的别墅小区，我们要的目的是使他们生活在森林的公园当中的环境中。

关注大豪森林别墅的人多为中国的新兴富商阶层。三十多年的改革开放所累积的经济财富，让这一群体不断的扩大。根据《胡润财富报告》，截至2009年年底，中国大陆千万富豪已经达到87．5万人，亿万富豪人数则超过5．5万人。而在花旗银行的《2010财富报告》中，中国的百万富翁已力压德国，名列世界第四。美国洛杉矶的贝弗利山庄、加州的橘郡、纽约中央公园旁的第五大道，巴黎的十六区，日本的东京湾，香港的半山，这些世界顶级富豪、明星以及社会名流聚居地，对于中国商界的高层人士来说不再是那么遥不可及。

在洛杉矶，中国有的富商购得了百万美元以上豪宅。位于香港的半山的一豪宅，也在去年被内地客以4.39亿港币的价格买走，每平米高达76.7万港元。曾经以超过11亿元的身价，而享有世界第一豪宅之称的英国的爱敦阁，也有了关于中国买家的传闻。一时之间，满世界似乎都有中国的新富阶层寻求豪宅的身影。

张玮娜：需求决定市场。著名心理学家马斯洛曾说过，人首先要满足的是让自己免于饥饿，有可以居住的房子之类的最基本的生理需求，之后，他就会去追求安全、归属、尊重，最后实现自我。对于刚刚开始崭露头角的中国财富新贵们来说，别墅就是他们进入“贵族生活”领域的敲门砖。单纯的从市场上来看，别墅也比一般的房子更保值，这也让希望能用房子来保证自己资产价值的投资者心动。

别墅的价格虽然有时也会下跌，但相比普通房子而言，有更强的抗压性。1997—2002年虽然是香港别墅价格暴跌的过程，但从2002年到现在，香港的楼市均价上涨了130%—150%，别墅价格上涨则超过了200%。刚刚结束的次贷危机让美国整体房价下跌了30%，但别墅区不跌反而逆势上涨，全美前十名别墅价格平均价格为8850万美元，比去年的平均值增加了近1000万美元。经济学家金岩石说过，一个国家整个房地产市场崩溃的时候，高端物业却会止跌领涨。

在国内别墅市场方面，2009年上海楼市别墅总成交16万套，门槛最低已经达到5万元/平方米。成交均价最高的前10名楼盘的价格中位数为9.5万元，比08年的7.2万元涨了32%。有经济学家预测，不久的将来，上海别墅价格还会有很大的潜力，北京将达20万元/平方米，广州、深圳将达10万元/平方米。而大豪企业集团在2002年，就发现了国内别墅市场里的商机。

上海大豪企业集团董事长徐文华：我们当时想在上海也要搞这样一个别墅。所以那时候我们买了七、八十亩土地以后，做了很多的调整，就请上海珠三角，我们要求他们把上海最好的别墅让我们去看，上海都是平地，上海没有山，这里有一个松山，这个松山操作是不用的，没有什么用处的。所以我们在这里做了一座山，人工做了一座山，在上海是唯一的。

张玮娜：和美国这样土地资源丰富的国家相比，中国的别墅市场更显稀缺，为了缓解住房市场中的压力，2003年国土资源部颁布“限墅令”，2006年5月，中国政府全面叫停别墅用地，大户型住房开发将在某种程度上受到抑制。许多别墅房产商纷纷转投居民商品房。别墅成为市场上稀缺的产品，别墅楼盘尤其是占据城市稀缺土地资源的城市别墅“濒临绝迹”。然而大豪山林别墅却迎来了升值的契机，成了市场上炙手可热的“潜力股”。

2002年大豪山林别墅开盘，在经历了最初别墅区开发的艰辛历程之后，大豪集团原以为自己的沙盘上一切都会按设定的规则运作，然而没想到，一纸国字头的禁令让许多原来做别墅的地产商深陷谷底，而恰恰是对这一纸禁令的不同理解，却让他们有了新的发展。

上海大豪房地产有限公司总经理程功：随着这一波别墅的稀缺，地段的稀缺，以及土地增值浪潮的到来大豪山林别墅它的投资价值是越来越显现。整个上海的别墅市场，进入了2009年以后，通过我们作为开发商的分析来说，今后的竞争不再是价格的竞争而是品质的竞争，谁的别墅产品做得好，谁的升值潜力，升值空间就最大。

大豪山林别墅不仅是一个住宅区，而是一个可以让人在这个城市时代忘记城市的喧嚣和噪音，让传统的山水和现代的居室得以统一的全新空间。多种百年以上的果树，配合着各色乔木、灌木，让这里形成错落有致的“林”文化。这些不同的树木，和山与水的搭配，使整个小区具有了城市中少有的自然的生态平衡。

上海大豪房地产有限公司总经理程功：大家知道上海地区是江南水乡，很多人都是依水而居。而且在大豪山林别墅也引入了水的概念，我们通过设计和建造了大量的景观湖和景观河道。

上海大豪企业集团董事长徐文华：基本上每家人路口都能看到水。这样就有山、有水、有林，这样一个具有美观的地方，看了非常好。

仁者乐山，智者乐水。流动的溪水和自然的山林对于信仰天人合一的中国人来说，总有一种莫名的吸引力。今天，这样的山水景色在中国快速城市化的背景下，已经越来越少。伴随城市化而出现的新富阶层，并不缺少高楼大厦，他们想有的是山水中的和谐空间，用以表现自己继承传统、引领时代的身份。大豪山林别墅正因为满足了这种愿望，才建立起了自己的品牌，使自己成为了上海滩十佳别墅之一，让新富阶层趋之若鹜。

张玮娜：高端别墅的区分不仅仅体现在价格、面积、是否独立等基本的硬件指标上，更体现在别墅自身的品牌价值。当前高端别墅购买人群不仅仅寻找高价格的别墅，更追求体现可以作为自我品格和象征物质实力的领地。因此，大豪山林别墅在未来的高端物业市场的竞争中，将会稳步向前。