中国房产泡沫远超美国次贷泡沫？_卫视频道

中国房产泡沫远超美国次贷泡沫？

2011年01月15日 14:45 凤凰网专稿【大中小】【打印】共有评论0条

解说：尽管新一轮调控政策严厉，购房者还是在经历一段时期适应期后发现了政策的漏洞，于是各种各样的曲线购房方式不断出现。调控作用慢慢被市场稀释，成交量再次出现放大。随后9月29日，五部委又分别出台措施，包括在一定时间内，限定居民家庭购房套数，完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险交纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款等。

调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策，切实增加住房有效供给，对房地产开发企业土地闲置、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大暴光和处罚力度。929政策是新国十条的细化和深化的补充，使政策措施实行得更加完善。从此，个别城市出台的限购、限贷等政策迅速推及到全国，比国十条政策更加具体力度更大。

宋丁：基本上从5月份开始（成交量）就稳住了，6月、7月、8月、9月，基本上是一路缓慢上升，到了8月、9月基本上速度又开始趋热的感觉。这个时候政策再一次出台第二次调控政策。所以说今年两次调控政策应该说对这样一个由2009年掀起的楼市风暴又恩产生了一个巨大的打压。

刘芳：有人说中国的房地产市场就像是一个高烧不褪的病人，医生开了退烧药，病情暂时缓解，但是药一停，高烧就又有卷土重来之势。于是2010年中国政府连续下了多剂猛药一再显示出调控的决心，成交量开始冷却，包括北京、上海在内的10个重点城市中，成交量只有武汉一个上涨，其他的同比2009年都出现了下跌，深圳也成为成交量下跌最大的城市，跌幅高达50%，然而成交量的萎缩并不代表价格的下跌。

宋丁：中国2010年楼市调控目标已经实现

刘芳：我还记得去年政府初次公布严厉调控措施的时候，很多人在直觉上问的第一个问题都是房价真的会跌吗？但是在被称作史上最严厉的调控年过去之后，事实又证明中国地产的成交量虽然极度萎缩，但是房价并没有掉头相向。其实不仅仅是过去这一年的调控，而是中国政府的每一次调控总会让一部分的买房人下定决心要持币观望，但是观望的同时手持货币的这些人其实又是左顾右盼的。于是看着看着，他们的决心就动摇了，于是看着看着中国的房价也就跟着松动了。

解说：2010年，中国房地产市场成交量持续萎缩，然而令人诧异的是成交量的回落并没有带来价格下跌。四大一线城市全年新建商品住宅均价反而出现整体大幅上涨，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首。上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%。广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%。深圳均价也已站在2万元以上达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。

宋丁：我觉得其实这是一个统计的游戏，如果说我们单抽出来2009年和2010年这两个年度的年末的12月份的数据来比就更有意思了。比如说还是以深圳为例，2009年12月份深圳的房价是22000多块钱，均价，我讲均价。但是2010年的时候12月的均价多少呢，18000多元。所以你要看两个年度年尾的那个月的比较，其实深圳的均价，均价不一定合理，但是它显示的两个年度的12月均价是下跌了3000多元，不到4000块钱。但是如果你要全年均价，前年均价甚至基本上接近1万5，2009年，而到了2010年它的均价是两万多，不到2万1。

可见就是说，有时候我们在测算，搞研究的人来测算的时候，看你怎么来对比，如果你用两个年的均价就是这样台阶的，如果是用逐月累加的这样一个环比的模式，那么2009年是这样的，到了2010年是这样的，这接上了。到后几个月攀比上来，到这个地方是振荡徘徊，以2万块钱为轴线振荡徘徊。所以我觉得可能逐月来看它的价格走势和理解这个房地产政策的影响，可能比那个用全年均更加准备。

解说：那么，这又是否表明2010年的调控无效呢？

宋丁：两次调控，管用了没有，很多人说没管用，房价没下来。可是如果我们回到两次调控的国家的精确用语上看，国家明确指出，防止房价的过快上涨，一直这么讲，到现在没有改口。那么好了，从国家这个目标来看，房价是不是做到了防止房价过快上涨呢？至少我们从一线城市看是这样的，它没有过上涨，甚至是没涨，甚至是微跌，那就说调控目标实现了

但是问题出在什么地方呢？就是国家对于调控房地产的目标和老百姓心中期待的你把房价给我降下来，甚至是降20%、30%、40%、50%，离老百姓的要求，还是有一个明显的距离。

宋丁：信贷凶猛 2011年房价很难降下来

解说：纵观2010年，无论是货币政策、财政政策、税收政策、行业政策甚至是行政的干预，比如说限购令等等调控手段的出台，可谓史上最严。但为何房价却没有下跌呢？宋丁认为这主要是投资的刚性需修造成的。

宋丁：我们讲刚性需求就是一定要去买的这种需求，包括什么，包括要居住的需求。我对有些专辑的观点不太认同，他说刚性一定是居住，不是这样的。我们2009年释放流动性以后，导致我们的老百姓和开发商，他们掌握了大量流动性，他们始终有一种进入房地产的冲动。他第一的考量不是增值，不是获取什么超额利润，而是保值。因为从去年流动性多了一后，我们知道带来的巨大的负效应就是通胀，CPI高企。所以我觉得2009年的投资者和2003年以后那几年的投资者的角度不一样。那个明确的投机意识很强，但是去年进入的很多人没有这个想法，想都不想我也没有想过说，绝对不想说明天后天或者三个月以后出来，不出来。我就是我的钱放在一个安全的地方。盘算下来哪安全呢，买房子安全。

解说：因为投资刚性的存在，在宋丁看来中国的房价在2011年恐怕也难以降下来。

宋丁：比如说房产税，比如说加息，我估计今年上半年有可能三到四次加息是有可能的。再加上其他的行业、产业政策，加上去年的二次调控政策的继续延续执行，包括限购令都没有说要取消。这么集体发力的话，它仍然对于房价构成了一个我们看得见的一种压力。但是我要说的是，在这样一个压力旁边是一个促使房价上涨的动力。就是2009年、2010年两个年度释放的流动性是18万亿。今年，2011年的时候国家所规定的银行房贷的总盘子仍然控制在7万到7万5千亿，比去年少1万亿。

那意味着什么呀？即便按照今年所谓在稳健性货币政策的条件下，国家批准释放的流动性，仍然远远大于三到四倍于1998年到2007年的每年年度的释放流动性。所以在这个格局下，三年累计的流动性我们很难想象，短期内对房地产，加上房地产这样一个供应情况并没有出现一个巨量的放盘的格局下，我们很难想象这个价格在这样一个上冲的动力下，会急速的往下走。

陆挺：政府建设保障房的意愿很真实

解说：同时美林证券亚太区经济学家陆挺认为2011年宏观调控与投资刚性的博弈中，国家还有至少两个后备招术没有使出来。首先就是保障房建设，而在2011年元旦刚过，权威部门就成布了，2011年中国计划建设保障房1000万套，而这一数据超出业内需的人的预期，创下历年之最。

陆挺：我相信越来越多的人相信，政府的意愿是很真实的，一定要推动保障房的建设。为什么今年推动保障房建设，跟以往相比就是我们今年会有更大的动力或者有更大的压力。首先我来说这个压力的确就是说我们的大城市，首先房价是越来越贵了，原来那些中低收入阶层已经没有希望再去买房子了。他们就会从没有期望，可能会变成绝望，会带来很多的社会问题。所以这是第一个压力。

第二个压力就来自于我们的确是也房地产泡沫，在一线城市。如果你要打压这些房地产投机的话，会造成经济的快速下滑，这个我想是中央领导不愿意看到的。为了维持中国经济稳定增长，他们就有所动力去做保障房。