谢国忠：楼市泡沫环境已透支 负债空间有限

核心提示：中国楼市变天，业内激辩是否崩盘前兆，楼市降价之火，酝酿系统性风险精兵已破，中国楼市何去何从。据判断，中国楼市会将出现更大范围、更大幅度的降价，楼市降价潮会将真正来临。

凤凰卫视6月22日《一周财经新趋势》，以下为文字实录：

解说：中国楼市变天，业内激辩是否崩盘前兆，楼市降价之火，酝酿系统性风险精兵已破，中国楼市何去何从。钱荒周年，银行理财按兵不动，互联网宝宝收益集体走低，高价资金是否成为历史，个人理财究竟如何规划，《一周财经新趋势》敬请关注。

吴柯萱：各位好，欢迎收看本期的《一周财经新趋势》，为您深入观察重点财经事件，我是吴柯萱。

从杭州楼盘的降价，再到银行收紧融资，再到地产界大佬的集体看淡。刚刚过去的几周里，舆论场上充斥着关于楼市变天的激辩，甚至有人在谈及楼市的时候表示，听到了冰山碎裂时候的卡嚓声，被不少人认为即将撞到冰山的中国楼市，究竟发生了什么什么呢？我们先来看一组来自瑞银证券的研究数据。

这张图显示了从2007年开始，中国房地产活动的变化，其中绿色的线代表房屋的新开工面积，红线代表房屋的销售面积。我们看到中国房地产活动，最为活跃的期间就是这里，大概在2010年前后，房屋新开工面积增长率破天荒的达到近百分之二百，然而到了现在2014年，无论是房屋新开工面积，还是真实的销售面积，都已经是跌到了负值的增长，也就是说房地产活动一直是处于疲弱的状态，几乎没有环比改善的迹象。

而在现实当中，自从今年春节之后，房地产像降价的现象就有愈演愈烈之势，最开始始于杭州、南京房地产降价的常势，正在向更多的热点城市蔓延，北京、广州等一线城市也没能幸免。在实质性调控政策还没有出台的背景之下，房地产项目降价的蔓延，就说明了房价已经背离市场购买力的真实需求。同时在各地开发商跑路，房企倒闭所引发的危机，也是不争的事实，更有分析指出，如果出现更多的房地产项目的降价现象，就有可能引发住房金融的系统性风险。那么当楼市坚冰已经出现裂痕，断崖一刻是否就即将出现呢，本期的头条观察，我们来一起聚焦中国市楼市拐点。

解说：就在不久前，有房产业内大佬将中国房地产比作泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山，这让楼市再次成为焦点。

2014年5月，中国百城新建住宅平均价格为10978元每平方米，环比4月下跌0.32%，这是自2012年6月以来，连续环比上涨23个月后，首次环比下跌。其中，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，一个城市与上个月持平。与2014年4月相比，环比下跌的城市增加了17个。

徐枫（地产行业研究中心总监）：资产的价格的这个指标，某种程度上它其实是个滞后的一个指标，如果你看成交量的数据的话，其实成交量的数据可能更能反应这个市场的一个温度，所以从去年7月份开始，整个交易量的这个数据，其实都在收缩，然后这个我们觉得其实是一个新型指标，然后到了开工量、施工量，再到房价，这个是一个滞后一点的指标，那现在来看的话，这些数据都已经开始收缩了，这就表明就是整个的房地产，已经开始出现一个大周期的，一个小周期的一个收缩。

解说：在深圳，房地产市场交易清淡，房价持涨甚至下跌，成为各家楼盘共同面临的问题。一方面地方政府陷入救市疑云，另一方面持低购房的刚需则在冷眼观望。

陈芳（地产行业高级营业经理）：目前来讲，其实观望的比以前会多一些，因为现在整个政策，包括媒体的报道，也是让一些购房者，会想到会不会我过一段时间买，会不会房价跌一点。这两个月，整个成交量是比以前，整个成交套数是比以前下降了，整个片区来讲，应该是在百分之五这样子。但是从长远来讲，我觉得市场需求，会决定市场的走势，而不是说任何政策或者是说来约束市场。

解说：除此之外，外资机构的集体唱衰也为中国楼市增添了一抹悲观。今年5月，穆迪评级宣布将中国房地产业预期，从此前维持了18个月的“稳定”调整为“负面”；同行巴克莱预计，中国的内地房地产衰退的趋势，将延续至2015年；瑞银则指出，房地产持续大幅下滑，将是未来两年中国经济面临的最大下行风险，中国的房地产市场正面临拐点。

宋丁（综合开发研究院旅游与地产研究中心）：我觉得其实拐点，如果要严格来讲我倒不觉得它是拐点，我认为它相当于是，经了这么多年的一个发展，特别是过去震荡时，像去年高速发展之后，它需要有一个自身的调整，所以这个可能幅度，有一定幅度的一个和有一定时间效应的这样一个调整。

徐枫：如果从纯理论的角度来说的话呢，从纯数据的角度来说，中国楼市很多的指标都是不健康的，当你把这些指标累加在一起的时候，可能会得出所谓的泡沫论，所谓的冰山论这样的一些说法，但是实际上你跳到这个市场里边来看的话，这个市场的这个数据，其实只是反应了这个市场的其中一些层面的东西，反应了一些楼市的矛盾，但是这个楼市的这种兴奋的程度以及它的整个的游戏的机制，并不是数据层面能够完全反应的，所以现在来说的话呢，为什么按照这个数据面的这个呈现，其实中国楼市的这个泡沫，应该很早之前就开始破裂了，但是为什么到今时今日这种破裂的速度，相对来说还是比较缓慢，甚至说大家没有很明显的体会到呢？就是说其实中国市场的健康的程度，其实比我们经济层面的这种理解要深得多，所以某种程度上，中国楼市的这种众生的康复的能力，我们是觉得说，我们是比较看好这一块。

吴柯萱：拐点、恶化、负面这些词，似乎已经和房地产市场捆绑起来了，那么中国楼市真的进入了下行通道吗？我们先来看一张图。

这张图对比了中国不同地区楼市库存量的变化，这仅仅是2013年到2014年一年之间发生的巨变，那么其中二线城市的库存量已经达到18000立方米，三线城市是将近4000立方米。而这其中如果按照库存量增长的涨幅来看的话，好，我们看到红色和绿色部分，增长是远大于一线城市的，那么同比涨幅是三线城市最大，达到了将近30%，涨幅最小的是一线城市12.4%。

而这些数据说明了什么呢？我们知道在一定的条件下，楼市库存的降低，也就是说供应的降低就会使房价产生上涨的动力，而一旦库存量升高，也就是说市场上的货多了，房价就很难维持继续的上涨，由此看来二三线城市面临的风险很大。我们从库存的角度看，这些地方的房企很有可能在房价上做出进一步的让步。

在过去的几年里，受到中国新型城镇化的鼓舞，从地级市到省会城市，一些新区城市副中心规划区就会大批量的出台，所以不少的地产开发商就抱怨一线城市的低价过高，纷纷下沉到了三四线城市，准备分享房地产行业最后的一场盛宴。不过呢，谁也没有想到，危机是说来就来。中青公司（音）的一份报告显示，三四线城市房地产市场冷热不均，目前八成以上的需求，都来自本市的原著居民，农民进城并没有给购房带来真实的需求，未来两三年供给过剩将是最大的问题。

目前已经有不少的开发商置身于新一轮城镇化的陷阱当中，在一些三四线的城市，新盘是不断的入市，供给严重过剩，但只要还有人肯出资，陷入地方债危机的那些地方政府们，就不会吝惜再度的卖地，这就导致了不少开发商纷纷撤离，甚至有一些曾经以三四线城市为核心的开发商，打算倾斜到一二线城市。

解说：在中国房地产业产业链较长，上下有涉及几十个产业，影响面广泛。数据显示，2013中国房地产开发贷款，占机构各项贷款余额的6.6%，个人购房贷款余额占14.1%，一旦市场出现较大波动，对金融安全产生不利影响。正因为如此，当三四线城市陆续出现工艺过量，价格停滞甚至下跌时，人们担忧断供蔓延引发美国次贷危机。另一方面尽管目前一二线楼市还处于增幅生长的上升通道，但是过去一年，豪赌地王的大量房地产企业，在目前的融资环境下会否遭遇资金链断裂，从而引发多米诺效应，导致逆本市（音）的断崖式暴跌，也是市场所担心的。

宋丁：你就说我们举亚洲金融危机的时候，那个时候香港也是算中国的一部分呀，它中国的，在香港的中国民众它也是中国文化的影响，它为什么说在亚洲金融危机的时候，香港它的房价跌了70%时候，你去考察一下香港有多少断供的，断供的也非常少，就是因为中国人觉得无论如何要保住自己的房子，指望它将来再回涨回来，这就是中国人的做法，所以我个人认为，即便中国整个房地产有一定的幅度的跌幅的话，要让指望出现一大批这样一个断供的情况，我认为也不会出现，所以说相对来讲，我们说和美国的次贷危机相比，我们的国企完全不同。

解说：尽管楼市没有进入趋势性下降，但并非毫无风险。去年下半年，新一代政策趋紧，多数房地产企业无法从银行系统获得贷款，不得不借助地产信托、丝路基金等影子银行来完成土地购置，开发建设与资产运营。

影子银行无疑推高了房地产企业的融资成本，以其中最便宜的美元债券为例，折合目前汇率，企业融资成本在7%到17%之间。

今年以来，多家房企传出资金链危机，而这些房企的陨落，都成为多米诺骨牌的第一张，引发了众多民间借贷纠纷，目前还没有机构可以统计出房地产行业通过影子银行融资的具体规模，而这种未知就是最大的风险。

吴柯萱：回看过去十年的房地产发展，也让人们对于中国的楼市有了更加深刻的认识，住房制度必须改变了，这些都是十年调控最为宝贵的资产。

去年开始的自助商品房政策，正在全国范围里推广，今年实行的双向调控、差别化调控，都让调控更加有了针对性，最后还将开始住房登记，征收房产税、遗产税等等的长期政策，这些都将对于中国楼市产生更加深远的影响。

中国的楼市正在发生深刻的革命性变化，它要建立的制度，是要保障人们基本的住房需求，房价高的几代人买一套房子，一辈子的收入都买不起一套房的局面，将会彻底的改变。当然了，人们也不能否认，某些房型的价格会上涨，甚至是快速上涨，但是这一定是改善型和奢华型的住房，而不是基本住房，让富人的房子价格高一些，并没有什么不妥，甚至可以说是住房制度的普遍原则。由此看来，双向调控的结果，就是产品分化，政策走向也是该归市场的，让市场管，该保障的让政府负责，坚决打击的楼市的投资行为，让住房回归民生的本质，这将是未来房地产的发展的主导思想。

十来年间，中国老百姓用血和泪的教训总结出，关于中国的楼市，巴菲特和索罗斯都不能信，地产大佬也不能信。在今年呢，大家又开始了全民乱猜的游戏，是各有分说，其中唱衰唱的最猛的经济学家之一，就是谢国忠博士，他在多年间就一直坚持中国的楼市会跌50%，甚至以上的言论，甚至说如果开放限购政策，只会让楼市跌的更惨烈，那么这背后的逻辑是什么呢？真的会大跌到50%吗？本期节目我就与您一起对话，独立经济学家谢国忠博士，我们一起来聚焦风声鹤唳的中国楼市。

解说：谢国忠，独立经济学家，美国麻省理工学院经济学博士，曾担任摩根士丹利亚太区经济首席分析家，研究领域包括宏观经济走势、股市分析等。

吴柯萱：好，谢博士，我们知道最近又开始说中国楼市的拐点到了，您这几年一直在说中国的楼市一定会降，那么这一轮的的降价是在政府没有做什么宏观调控政策的手段下，它自己就降下来了，您怎么看这回的降价？有什么样的一个背景？

谢国忠：我觉得整个泡沫的环境，就是已经完全透支了，所以后面的有那些来接盘的群体是没有了，中国的核心问题是负债空间现在是有限的，家庭负债已经很高，地方政府的负债已经很高，开发商的负债都很高，所以它靠债来捧市场的话，这样一个条件的话是不存在了，所以它就自己朝下走了。

吴柯萱：那您说楼市降价能降多少，我看您文章说中国很多城市房价您认为可以降50%。

谢国忠：我觉得降50%是全国平均，平均我看差不多，因为为什么我这么说呢？就是在泡沫的时候的话，它涨是靠炒的人，还有没有人要来炒，还能不能借钱，它掉的时候它是要有价值支持的，它要到什么价格是合理的，大家就是觉得这个是物有所值。

一般的来说，就是有两个指标，一个是房租回报率跟资本的成本关系，一个是跟收入的比例。一般来说房租回报率，应该在亚洲的话，房租回报率相对低的，但是在掉的时候，一般5%是有支撑的，在西方是7%或者是更高，在东方的话5%有可能有支持，我们离这个很遥远，就是掉一半的话有可能会到5%，这是一个看法。另外一个看法，就是看房价跟工资的关系，一般来说一个稳定的状态，平均每平米的房价跟平均工资是有关系的，就是说一个月的工资跟一平米的话差不多，这个可能是合理的，当然我们的城市可以说我们还有增长的空间，所以价格可以高一点。

就像一个股票的话，一个公司有高增长的话，它股价可能会高一点，市盈率会高一点，是同样的一个道理，有可能我们会达到两个月的工资，这个差不多是有可能的，所以在像北京、上海一线城市，我觉得它主要的问题是价格跟工资的问题，所以这个接轨了之后，市场还是健康的有前途的。但是有些城市不是这样，有些城市它是量是绝对过多，它的供应量是超过人口，所以这个价格掉的话就没有底的，就是说掉到成本价可能都顶不住的。

《一周财经新趋势》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

主持人：吴柯萱

首播：周日13:55—14:35

重播：周日19:00-19:45 周一01:40-02:25