五一楼市成交量下降 深圳二手房有价无市

核心提示：五一期间，本应是房市红五月的开端，五一黄金周常常被看做全年楼市的风向标，而一向坚挺的一线楼市也在五一期间遇冷，北京、上海等地的成交量就大幅跳水，市场急速冷冻，一时间各界谈房色变。年初还只是盘亘在二三线城市的阴云，在初夏时节蔓延到了一线城市。“五一”假期三天，北京楼市成交量仅为200套，同比减少了85.48%。这一数据为近年来“五一”小长假成交量的历史低点。而上海新建商品住宅成交2.6万平方米，相比去年同期“腰斩”。广州的地产商们还把分期首付作为促销的重要手段，以此来吸引那些缺钱的刚性需求者。

凤凰卫视5月11日《一周财经新趋势》，以下为文字实录：

吴柯萱：五一的黄金周常常被视为是全年楼市走势的风向标，而今年，不但以往3、4月楼市的小阳春没有到来，连以往红五月的成色也是褪色不少，反而迎来了一轮倒春寒，在年初市场成交持续萎缩的情况下，五一小长假期主要城市的市场成交量就继续遭遇滑铁卢，部分三四线城市楼盘的库存已经达到了承压极限，开发商纷纷割肉大打降价牌，而一向坚挺的一线楼市也在五一期间遇冷，北京、上海等地的成交量就大幅跳水，市场急速冷冻，一时间各界是谈房色变，纷纷惊呼狼来了，就连长期看多中国楼市的几位房地产大佬，最近也不约而同的改变了口风，尽管如此，历经多年楼市的洗礼，人们还是相信北上广深的房价遵循的是只涨不跌的轨道，正因为中国楼市中的所谓北上广深例外论十分的强大，所以这回五一期间北京上海楼市传来的消息才会是尤其的让人吃了一惊。

当北京、上海的房价都开始松动的时候，观察中国楼市的人们就很容易得出一个判断，楼市的拐点这次可能真的来了，而在咒骂与歌颂齐飞，看好和唱衰共存的语境当中，拐点一直是一个高频词汇，人们纷纷预测拐点，拐点却始终若隐若现，难觅真容，空留下专家和地产大佬打赌的一地鸡毛，那么这回中国楼市的调整期是否真的到来了，有哪些因素值得我们关注？本期的特别视点我们就一起来聚焦乌云密布下的中国楼市。

解说：五一假期一直被视为住房市场的高峰季节，过去该假期是开发商获取强劲销售量赚的锅满盆满的大好时机，而今年的五一假期不仅成交少，即使开发商用尽促销手段，楼市仍乏人问津，五一期间全国54个城市合计住宅签约套数为9887套，同比2013年同期的14642套下调了32.5%，其中一二线城市下调幅度最大，北上广深四大一线城市三天合计签约1046套，同比下调了40%。

陈蔼贫（深圳市住房研究会常务副会长）：目前我们说尤其是今年以来，整个调控政策实际上从国家到地方都在放松，那么这种放松就使我们原有的逻辑思维被打破，所以市场不可避免陷入一个混乱状态，这个市场应该往哪里走，这季应该如何弄，所以我们说它直接的反应就是我们今天五一这样一种反应，就是我们说有价无市，成交量下跌。

解说：深圳的李小姐在一家地产中介公司工作，她表示今年的五一假期客户量比她想像中少了很多，而成交量更是屈指可数。

李婉贞（房产行业高级营业经理）：五一期间基本没什么客上门，因为我们想的一般来说五一放假会有很多客户上门来看房，但是没有，很少很少，量很少，当然也成交了一套，但是就是那么一套，就来了然后就成交，因为这个客户还是刚需的换房。

解说：今年以来，二手房房源挂牌议价空间继续增加，有60%的房源挂牌价格都在一季度出现了下调，整个城区的二手房市场大多有架无势，有分析指出，有多套房的业主先已发生了明显变化，担心未来房价会掉头。

徐枫（房产行业研究中心总监）：北上广深这四个一线城市房价二手房价都有所下跌，跟三月份相比，上海其实三月份的数据已经跟二月份的数据相比已经开始出现下跌了，其次就是说明一件事情，这个房价调整的时间窗口已经开启了。

解说：对于今年前几个月的销售状况，李小姐表示，今年的状况较去年有较大出入。

李婉贞：应该是下滑了30%以上，因为我们去年上半年我们已经做到了整个就说整个店铺整年的盈利已经把他做回来，但是现在来说，今年来说只是有一个平稳的状态出现，虽然没有出现说整个上半年的时候没有出现亏损，但是我相信别的地方别的店铺或许行家会有这个亏损的情况出现，就说不是很乐观。

解说：而对于销售状况的不甚理想，李小姐认为限购限贷政策的实施让一些有换房需求的业主也是无计可施。

李婉贞：如果说你要换房，那你要符合它的条件，你名下已经有一套了，那你就不能再买了，你想换你换不了，如果说你是深沪，你名下有一套你现在还购买一套，那你又需要首付七成以上，你有没有这个能力呢，其实很少人是能做的到的。

吴柯萱：面对楼市的降价风，广西南宁市房管局的这一纸文件让南宁打响了拯救楼市的第一枪，随后安徽铜陵市也出台了补贴契税等一系列的楼市松绑政策，再加上其他城市对于楼市政策的各种旁敲侧击，分析观点就认为这种地方政府已经抑郁，通过各种途径从侧面来突破限购，这些就成为了短期之内刺激房地产市场放量的重要手段，而无论是已经成文的南宁还是有待审批的天津，楼市调控政策的松动似乎是已然开展。

年初提出来的这个双向调控概念成为了房地产市场的关健词，有分析就认为，按照今年所谓的双向调控思路，在市场成交量持续走低的背景下，对于库存量偏大的那些城市和区域，就不排除一些微调的定向宽松政策会出台。

而目前楼市的转轨迹象也在考验着调控政策应该如何的落子布局，如今决策层对于房地产调控的思路已然开始转变，未来的房地产调控将更多的是依靠市场的力量为楼市的长效调控机制出台做一个铺垫。

解说：自今年全国两会上公开双向调控楼市指导政策后，许多城市开始调整限购范围，放松户籍限制，希望搅和日益沉寂的房地产市场，日前，南宁铜陵等地已开始调整当地购房政策，此外自今年3月份以来，陆续有杭州、长沙、温州、福建等多地传出放松楼市调整政策的传闻，迅速引起社会的关注。

陈蔼贫：三四线城市在房地产轰轰烈烈的带动下，他始终也在高速发展，也呈现了一片繁荣的景象，但是我们说这里的需求量是实际上值得存疑的，更多的是我们说是一种投机，是一种炒作，所以我们要看全国的市场他分为不同的区域他实际上他的概念是不同的。

解说：除了直接松绑限购政策外，一些城市还通过税费减免信贷放松等方式来刺激房地产市场的购买活力，广东日前提出扩大住房公积金和住房补贴覆盖面，推进住房公积金使用政策调整，完善相关政策，推进住房公积金支付首付款和房租。

徐枫：广东省其实除了广东和深圳之外，基本上其他的城市都可能面临一个库存过高的局面，所以这样的话，其实也是跟我们前面说的，就是盘活固定资产，这是很重要的一个举措，因为对于刚需阶层来说，公积金和商贷能够结合起来的话，其实能够帮他们减轻不少的购房的压力。

解说：但对于一线城市是否跟着松绑，业内人士纷纷判断，包括北上广深在内的一线城市楼市调控难以松动，与此同时有分析指出，即使目前一线城市成交量处于下降期，但大的调整还尚未到来。

徐枫：因为一线城市，第一个就市场活跃度很高，他不存在说特别需要救市的情况，第二个来说，一线城市处于风口浪尖，这种指标性的因素很高，价格这块我们觉得二手的价格会基本上该是盘整的一个阶段，但是一手很多的开发商现在表态基本上还是会采取一个比较稳健的方式，也就说不会明确的降价。

解说：目前业界普遍认为，中国房地产市场的确正在经历调整的阵痛期和转轨期，但不是所谓的崩盘临界点，据中国社科院发布的房地产蓝皮书，2014年中国各城市之间地区之间市场分化加剧，分城施策分类施策趋势明显，调控政策差异化和多元化将成为常态。

陈蔼贫：现在我们说三四线出现的这种情况，他实际上也是一种市场的结果，如果说我们未来中国的房地产要以我们中央政府这个政策导向看，走向市场化这是必然，问题是我们这个过程还需要多久。

吴柯萱：在中国从来还没有一样东西能像房地产这样，将政府财政经济运行金融风险企业和家庭资产等等如此紧密的绑在一起，而这次楼市的普遭寒流是历经了超长繁荣周期屡屡和调控博弈之后第一次在没有政策加码的情况下自行的沉寂，而对于目前楼市行情的像雾像雨又像风，买卖双方似乎都进入了博弈的冰封期，一方不定价不降价，另一方只看房不买房，彼此好像都在等着对方的弦先崩断，观望已然成为了博弈双方共用的战略，但真正的问题在于这样的博弈能持续多久呢，如果降价更为迅速，市场调整的过程就相对较短，而如果卖房严守价格阵地，那么市场调整期拉长，这样需求的积压也就越来越多，等到博弈结束的时候，即便市场的供应有所增加，也难以满足需求的释放，那个时候将会带来更为强烈的房价上涨压力。

房地产市场的虚火已经持续了多年，这次市场发出的强烈信号是否就意味着楼市真的步入下行周期了呢？调控政策又将如何演变？这成为了当下关系到楼市中的长期前景，又关系到宏观经济走向的一个谜题。
 

《一周财经新趋势》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

主持人：吴柯萱

首播：周日13:55—14:35

重播：周日19:00-19:45 周一01:40-02:25