限价房冲击房价 中国房价迎来新拐点

核心提示：香港楼市新盘频频降价，香港两大房地产商低价揽客，最高优惠达45%，与此同时中国内地房产成交量再度大幅下滑，中国楼市是否迎来了新的拐点，长期屹立不倒的房价是否有调整的可能，限房对房价的影响到底有多大？

凤凰卫视2月23日《一周财经新趋势》，以下为文字实录：

吴柯萱：一踏入马年，香港两大房地产商便大手笔地批价揽客，最大优惠幅度甚至高达45%，一夜之间，香港楼市崩盘，“熊出没”等传言是四起，尽管降价的楼盘大多位置比较偏远，但是目前来看香港楼市的确出现了熊生态。

与此同时，中国内地的房价暴跌论也在各界是热传，成交量大幅下滑的内地房地产悲观情绪再度加剧。内地地产业大佬王石更是用了非常不妙来表达他的今年楼市的观点。

那么这次香港楼市的动荡是否意味着香港楼市拐点已经到来，长期屹立不倒的内地房价是否有调整的可能？2014年的这些楼市有哪些新将出台的政策值得我们关注？本期节目就与您一起对话海通国际首席经济学家胡一帆博士，我们一起来聚焦唱空论再起的中国楼市。

解说：胡一帆，海通国际首席经济学家及研究部主管，美国乔治敦大学经济学博士，先后在香港大学，美国华盛顿国际经济研究所从事资深经济研究及咨询工作。

吴柯萱：胡博士，最近大家都很关心的一个事儿是这个香港楼市新盘的频频降价，之前李嘉诚的新盘大概降了25%，然后新鸿基的盘也有降，这个怎么看待这个现象？这是不是香港新一波的地产降价潮的来袭？

胡一帆（海通国际首席经济学家）：大家确实都很关注，我觉得尤其是我们大家现在住在香港还没有买房子的人，因为在香港的市场上确实对国际金融社会各方面都是非常的敏感，那香港的房市我们知道实际上从去年年初开始，实际上就已经是处于相对来说比较低迷的状态，成交量相对萎缩。另外方面就是价格一直保持不变，因为我觉得这个卖方和买方中间还有一个僵持的这么一个阶段。所以像今年的话就是第一次由卖方新盘开始突然的降价。那我觉得可能也是在僵持了一年之后，就是确实是房地产市场可能出现的一个新的趋势。

吴柯萱：我们知道之前香港楼市从09年之后连涨了五年了，现在这个2013、14年的房价应该是97年之后的最高了，最高值，历史高峰，但现在降价呢基本上跟这个美国QE退出有原因，您怎么来分析这个问题？

胡一帆：确实这个是非常相关的，因为这一次我觉得价格开始房价比较低迷主要是这几个原因，第一个是QE退出之后，利率开始逐渐的上涨，因为香港是这个联汇制度，所以它没有自己的货币政策，美国这边利率的任何风吹草动都对它影响很大，美国利率现在还没有实质性的上涨，但是随着这个QE每个月一千亿不断的减少，实际上是会对香港市场一个累计效应非常的明显。

那香港的话，现在利率，房地产的抵押的利率可能也就是在2%左右，那这个利率只要上一个点的话，那很多人可能就支付不了就是每个月的这个还款，那可能在二级市场上这个房价就是会不断的受到冲击，而且放量会不断的增加。

第二就是说，因为从2012年、13年，实际上从2011年开始很多内地有钱人在香港买房，实际上香港政府也出了很多辣招。

吴柯萱：还是有点效果的。

胡一帆：还是有很多效果的，尤其是比如说对于非香港居民的话加收15%的税收，然后这个还款要还50%，那确实给房市设置了很多高的门槛。

吴柯萱：您觉得这是一个大的调整周期的开始吗？还是说。

胡一帆：我觉得可能真的是一个大的周期的开始，因为我们可以看到在金融危机之后欧洲、美国各国包括日本大量的放水，在市场上流动性非常的充足，那现在这个金融危机到了第二阶段，就是康复阶段，我们也可以看到美国的经济在慢慢的复苏，美国也开始慢慢退出QE了，欧洲的话像从去年三季度的话，第一次走出这个衰退，今年的话我们觉得也是一个再平衡的状态，所以在这样的状况之下，我们觉得全球流动性确实是在不断的减少，资本的可能是要开始一波新的配置，那在金融危机之后很多资本推向新兴市场国家，所以资金非常的充足，也推高了房价，随着资金的重新分布，我们觉得可能会继续流向发达国家，可能随着它的恢复可能有很多市场的机会，那所以我们觉得这个利率又同时开始上涨，因为资金可能变得更加的成本更高了，所以这可能都对香港房价可能是一个负面的影响吧。

解说：目前香港楼市成交量较高峰期大减3至4成，同时受利率市场化资金外流，且流动性尽趋紧等因素影响，按揭利率很大机会抽高，而作为最主要的离岸金融中心，香港楼市历来受到全球资本流动的影响。

吴柯萱：因为您在香港这么多年，看香港的地产市场也是起起落落，中间有一些规律，也有一些像03年SARS这样的事件，基本上是一个什么样的大规律？

胡一帆：这规律很难说，要说规律那我早就买房赚钱了，因为确实看到香港楼市的这个波动波幅是非常大的，我当时是03年到香港，当时是由于SARS的影响香港的楼价跌入了一个新低，可能是从97年来一直往下跌，但是到了03年跌入了谷底，所以在市场上也造成很多恐慌，所以当时的话基本上是跟现在的房价比只有一半的这个房价，那之后就是SARS经历过去之后，香港的楼市又开始上升，实际上我们看到一开始的上升还是较为的平稳，但是到了金融危机之后，然后又是一波巨大的打击，从08年下半年开始，到了09年上半年又出现了一个新低，基本上也是现在楼价的一半，但是到了这个2010年，2011年之后呢实际上由于世界经济的双速发展，西方经济在衰退，但是流动性非常充足，国内就是经济非常向好，国内有很多有现金的人，或者是想做一些资产全球配置的人，可能就把香港想到一个非常好的投资的地方。

解说：十八届三中全会的决定指出，将加快房地产税立法，并适时推进改革，房产税将面临变革的预期更加强烈，作为房地产行业调控长效机制所看重的重要组成部分，房产税改革的风向和趋势成为业内关注的话题。

吴柯萱：您说香港是跟全球市场连接非常紧的，也比较敏感，您刚才说到QE让全球的资本都特别充裕，但是中国的房价会受这个的印象吗？随着这个潮水的退去，一样会。

胡一帆：对，中国的市场也一样会受到影响，但是在中国市场上我们知道它对外国人购房实际上是有很多限制，中国的这个房价实际上是本土的需求，是极大的推高了中国的房价，我们觉得可能从今年开始，中国的房价可能也会出现一个拐点，最重要的就是说对于这个未来房地产税征收的预期，在三中全会上面已经公布了可能就是房地产税已经是纳入讨论，并且可能要立法，而且今年可能还有一个重大的对国内的房地产市场影响，就是全国房地产的征信体系由国土局开始牵头，要开始做了，那对所有的信息都要公开透明，对一些可能有一些灰色的持有很多套房的人可能也会在二手市场上把这个放出来，那另外一方面国家也增加限价房的供应，我们初步测算了一下在2014年、15年两年当中，可能就是这个限价房的供给会占到北京整个需求的40%左右，那限价房它的房价比周边地区要低20%-30%，所以这个对房价也是一个巨大的冲击。

吴柯萱：有40%的供给，那这群人也是像当年的经济适用房一样有一个什么样的指标还是市场化的一个。

胡一帆：它这个申请的时候它相对比较宽松，它可以在上网申请，它可能满足一定的这个条件，我觉得实质上并不是说对资格的这个审查会限制这个能够真正的抑制房价，我觉得只要有这个大规模的量供应出带，那你说40%如果它比周边我们算的保守一点20%、30%的话，算25%的话，实际上就会拉动整个房价北京低10%，所以我觉得但是中国的需求确实还是刚性需求，这些需求都在，当然大家可能说随着“421”老龄化的结构，可能比如20年之后会出现一个过剩，但是在今后的五年当中，我觉得还是会出现一个房价企稳的这么一个状态，不会像以前出现那么一个大家都觉得这个不买房，明年就买不起房这么的一个状态。
 

《一周财经新趋势》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

主持人：吴柯萱

首播：周日13:55—14:35

重播：周日19:00-19:45 周一01:40-02:25