乔虹：三中全会后房产税推进步伐比预期慢

核心提示：有专业人士就认为，房地产调控未来的方向是将特大城市剥离出来，例如北京、上海等公共资源占有率超过50%的城市，应区别于二三线城市的调控方式单独处理，进一步缓解房价压力。乔红博士认为，三中全会后有关政策体现出制订者的思想发生了一定的转变，他不再是说价一上我就往下压这样的压需求的概念，而是逐渐会变成一个因地制宜，给地方政府更多一些空间让他们来制订比较适合自己城市的供给和需求的一些新的政策。

凤凰卫视12月8日《一周财经新趋势》，以下为文字实录：

吴柯萱：11月以来，内地普遍出现了房贷荒，在被调查的32个城市中，有17个出现了暂停房贷的现象，审贷放款时间相应延长，房贷的收减也由原来的一线城市扩展到了二三线城市，停止贷款的这些产品也逐渐由原来的仅限于二套房扩展到了首套房，但与此相对应的房贷的需求却仍然在迅速增长，有人说中国房价不断走高，中央调控预期强烈让银行们都望而却步，不断地减少房贷额度以降低投资的风险，而究竟是什么原因导致今年末的这种房贷荒现象呢？中国房价到底又将涨到什么时候？本期我继续与您对话，摩根史丹利大中华区首席经济学家乔虹博士，我们来听听她对于房贷的见解。

解说：乔虹摩根史丹利大中华区首席经济学家，斯坦福大学经济学博士，师从金融发展理论奠基人 罗纳德·麦金农，曾任高盛亚洲执行董事兼资深经济学家，长期从事中国宏观经济领域的研究。

吴柯萱：今年下半年的房贷紧缩，由原来这几个城市现在扩展到十多个城市，基本上是大中银行都在做这个事情。然后老百姓们就说这是不是一种趋势就是说从政策层面开始做紧缩这件事情。

乔虹（摩根士丹利大中华地区首席经济学家）：对，今年确实是出现一些比较跟往年不太一样的状况，那么是不是因为政策紧缩不让放了，这是老百姓最主要集中关注的问题。我们倒是觉得其实种种迹象来看并不是说有明显的说人民银行或者是银监会或者是我们看到一些其它的跟房地产相关的一些政策部门做出的一个决定，说现在银行不准放款，但是我们觉得说这可能是商业银行在今年整个放款的节奏上面、把握上面，可能前边用的比较多，那么现在剩的会比较少。毕竟到年底，每年年底之前都会有这样的一个说你现在留的配额不够了这样的一个问题，但是今年出现的时间就相对来说较早，并不是一个政策直接的引导因素的结果。

吴柯萱：对，我们知道往年这个房贷，因为它都有配额全年，都是前低后高，就到金九银十的时候把这个额度才能慢慢用完，但今年好像一直都是比较反常，一直都是比较高。

乔虹：11年和12年，它受到之前的政策因素的影响，我们看到他整体的成交量在全国水平上来看，都相对来说是比较低的。那么在今年我们看到在国五条出台之前，出现了一个比较紧急的一些反弹。那么在今年三月份、四月份的时候，我们看到一下子成交量就有了一个爆发性的增长，所以今年就出现了一个前面很高，后面也不低的这样一个前高后不低的状况，那么这个状况跟往年来说，可以说从成交量本，来看就有一定的差异。那又由于银行其实每年分这个额度的时候，他肯定考虑到今年房贷多少跟去年相比、跟前年相比，那么他的这种额度肯定增长是没有现在我们看到20%，甚至在个别地区更高的这种增长的速度能配的上的，所以就出现了两边供需的这样一个落差，所以在老百姓看来，肯定是在下半年的时候，就出现了一个非常紧张的状况。

解说：有专业人士就认为，房地产调控未来的方向是将特大城市剥离出来，例如北京、上海等公共资源占有率超过50%的城市，应区别于二三线城市的调控方式单独处理，进一步缓解房价压力。

吴柯萱：三中全会之后，这个房产调控政策上，看起来似乎是有一些转向，就国家层面就这种大的说一刀切的这种好像没有太多了。

乔虹：以前的是一个非常可预测式的，比如说全国多少个城市，那它房价增长到什么水平，我一定要出一个什么样的文件先出来喊话，再到一个什么水平我出一个文件，再怎么样我要逐级上升，那么它是一个非常可预测性的。但是现在我觉得是变到了一个新的一个状态，就是说我们更加强调的是一个长效机制，更加不再侧重的就是说到底是房价涨了多少，特别是一线城市房价涨了多少。因为毕竟政策，我觉得要承认政策对于一线城市房价的影响，在短期之内相对来说是较少的，你在不改变供给的情况下，你一味的去打压需求，实际上并不能够真正有效的去抑制价格的上升，所以从这个角度上来讲，我觉得政策制订者的这种思想发生了一定的转变，他不再是一个说价一上我就往下压这样的压需求的一个概念，而是逐渐会变成一个因地制宜，给地方政府更多的一些空间让他们来制订比较适合自己城市的供给和需求的一些新的政策。

吴柯萱：那么您觉得这个一二线、三线大概会有一个什么样的趋势？

乔虹：我觉得从最近看政策出来的这个脚步，还有方向来讲的话，那么一二线城市可能还是逐渐的会看到一些更多的压力在价格方向，一个是供给方面的一个扩大，以北京为例，我觉得现在每一处新的土地一块地块拍出来，它一般都是有大量的保障房的配给，所有东西都必须得是成套的，你要想做这么多的商品房，我就要配你这么多的保障性住房，那么两个都东西配在一起，他才出让这块土地。

那么另外一个方向我们看到从需求方，有一些城市我们看到已经把所谓的说18岁算成年的话，这个限购以及这个门槛逐渐的要往上提到什么19岁21岁等等，用这样的方法，那么这两个东西相辅相成，在短期肯定是需求抑制性的有用，但长期最终你不可能永远抑制人家需求，那肯定还是要看这个供给方的打开，我觉得在一线二线城市里面他可能还是更多的用这种组合拳的方法，来控制价格不要涨的太过分，那么在三线四线的城市有一些最近我们看到土地供应不成问题，但是最近可能是涨的经过大批量的建设以后，有一些供给过剩的一些地方，那他肯定就是相对来说是需要去修养一些生息。

解说：随着三中全会中房产税立法被纳入税制改革的议程，为遏制高房价而引出的房产税再次成为热议的焦点，其中包括房地产营业税、印花税、土地增值税、耕地占用税等，而此次房产税被更名为房地产税，也预示对土地和房产两分析的考虑。

吴柯萱：那么您觉得这个房产税呢这个会以一个什么样的节奏出台？

乔虹：这个决定全文出来以后，倒是觉得相对于会前的预期来说，房产税的出台的这种步伐可能比想像的是要慢一点，而不是要快一点，那么首先就是在会前我们觉得很多人都是在担心说是不是在全国范围之内短时间就要推出，但是你看实际上全文里面提法上，实际上他比较明确的在指出两点。

第一个是说他要先立法对吧，那么我觉得这是很重要的一点，之前我们所看到的这个现行法律，其实并不是真正的规定就是居民，就是个人是要为了住房是要交这个房产税的，以前的这个法律实际上是说企业，而不是说个人，所以你像重庆和上海的这种做法就是他们先行先试的这种做法，实际上从完全的法律体系来讲，就没有解决它这样一个合理的机制，所以我觉得这次第一次把法律方面的调整抬到比较高的水平上，这是难能可贵的。

第二点其实就是说这次说适时的推进，那就说即使法律这边可以做了，那我们也要适时的去推进，他并没有说尽早推进，也没有说尽快推进，就是他的这个字眼的选择相对来说是比较保守的。

吴柯萱：这个大家一直最关心的问题还是说明年的房价走势预期，您觉得还会继续涨吗？还是会维持再怎么样的一个水平？

乔虹：我觉得其实从中国的房价来讲很难用一句话来概括，最主要的原因也是因为中国太大了，那么多的城市我不可能说问一个问题说欧洲的房价你觉得明年的趋势是往上还是往下？中国也是，我们至少可能要分成这几类，比如说沿海、中部、西部或者是一线、二线、三线等等这样子来看，我觉得在一线城市现在在宏观的增长相对来说企稳，我觉得可能看到未来，还是有一个缓慢上涨的趋势，最主要的原因也是因为供给在短时间内没有迅速的扩大，而需求我们看到已经被压抑到越来越小的一搓人手里面，在一线城市里面的一手房和二手房，基本上全都是看到是钢需，钢需为主的这个状况之下，北京大概也就是我们看一年20几万套，20几万套的这个成交量，一二手都加在一起的话你什么概念，在一个两千万左右的人城市之中，你实际上找的还不到1%的富裕家庭在买这个房子，对他来说可能我们所看到的，房价收入比根本是没有意义的，甚至你再想一想有的时候他现在的限价和限贷的政策其实并不能够抑制一些比如说外地的比较有钱的，比如说子女在北京上学的一些买家，或者是外国的在中国工作的一些买家，所以全国全世界比较富的人都可能集中在一线城市买这20几个万套，那你肯定这个价格我觉得在一定程度上他的这种弹性我们看到相对来说是比较大的。

《一周财经新趋势》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

主持人：吴柯萱

首播：周日13:55—14:35

重播：周日19:00-19:45 周一01:40-02:25