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朱文晖：楼市调控到位市场见效有时间差

2010年05月13日 10:46 凤凰网专稿【大中小】【打印】共有评论0条

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内容提示：中国持续出台了房价调控政策，继北京、深圳、广州之后，上海今天也出台了楼市调控细则，房产税看来也要出台了，相等于楼价8%，而政府这样接二连三的调控政策，到底有没有使在点上？

凤凰卫视5月12日《时事开讲》，以下为文字实录：

看来将近90%的认为，现在的房价调控政策到位了没有？还差的远了；4%的认为，很到位；5.1%的认为，还可以更猛一些；将近2%的认为，还在持续观察当中。

朱先生，您看到网民们已经在大喊，房价调控政策还差的远了，您对他们有什么话说？

朱文晖：我觉得我的想法可能是站在4%里头，无论是第一次咱们做民调，我看那么多的人，95%的人的看法不一致。

姜声扬：你觉得很到位？

朱文晖：我觉得已经基本到位了，但是市场接受这个政策以后，它有一个比较长期，还会有一个比较大幅度往下降的过程。因为你在这个时候，就像我这三个星期一直建议的，这个东西出来以后，你得等它发生作用，不能够看它没到你心目中那个价位，你还要继续来更猛烈的政策。

姜声扬：不可能立竿见影。

朱文晖：对，这个市场有一个过程。

姜声扬：有一个滞后。

朱文晖：但是现在我觉得大家要看一个心理上的目标，像刚才这些网民，我不知道他的心理目标是什么，什么叫他心目当中的到位？

姜声扬：免费送。

朱文晖：免费送固然是一种。好比说，2008年底的时候那个价。你比如说，望京在2008年底的时候，才1万块钱1平方米，但是你反过来说，那个时候干嘛去了。为什么价格那么低，你为什么不去买呢？好比说，到2009年的时候是1万，2009年初就是1.8万，还是这个价，到底你那个位是哪个位。

另外对政府的决策者来说，从中央政府也好，到地方政府来说，他们心目当中那个价位又在什么地方。其实，我今天仔细看了一组关于北京的房地产报导。它用周来计算，说三周以来它的环比是直接往下走的，而且是新开的楼盘也比半个月以前，他们预先从底下放出来那个风要低很多。

这个其实是一直在往下走的，我特别关注到北京其实是最严厉的一个政策。因为北京楼价在过去一年当中在全国涨的最快，而且涨的基本上已经不可承受的那么一个状态，所以它出的政策是最严的，包括限制外地人购房。

外地人如果要贷款必须在当地提供纳税证明或者说社保，基本上这是不可能的，一下就把外地人购房给打掉了。同时，本市居民一家人只能够再买一套房子，这个也是基本上把投机需求又打掉了，所以大家关心上海到底想怎么样做，但是现在上海其实还是比较谨慎。因为最厉害的一招，除了北京那一招之外，最厉害就是对保有环节是不是要征税，如果真的是收8%，我想楼价就会垮下去。

所以，我们其实看到在北京、上海的这种炒卖比较热，特别是外地炒卖比较热，因为全国都去北京炒。和那边相比，广州和深圳的市场化程度很高，同时更多是本地居民和珠三角居民，在这边活动的。他们出台的措施，我观察到它就比较温和，要比这两个地方要温和很多。

深圳并没有特别明显的限制，我看它的价格也下来了，包括广州的价格也相对下来了，因为广州没有限制本地人对第三套房的需求。这个情况又怎么回事？回到我为什么要选5%，而不是95%。因为我自己的判断，过去的一年是极不正常的，这有点像香港1996、1997年那样，因为每个人都着急，你看楼价哗哗的往上走，特别是去年年底到今年4月中旬那段时间。

姜声扬：太夸张了。

朱文晖：对啊，你不买，你就发现你可能永远买不上了，但其实那个时候已经是一个巨大的泡沫，是一个巨大的风险。那个时候只有丧失理智的人才会去追，当然还有些投机的人，大家都知道这个是不可持续的，所以你真的是用了很大的政策把它给戳破之后，自然这项需求就没有了。

现在还有很多人担心，如果你不继续执行更严厉的政策，中国的楼市可能会像以前那样报复性的反弹，我觉得这个可能性也不是很大。为什么不是很大呢？因为这个泡沫一旦刺痛，一旦刺破，如果不出现国内经济戏剧性的变化。就像2008年底，美国金融海啸那样，如果不出现，我想恐怕也不会出现去年报复性的反弹，因为出现那个之后，你才会那么宽松，同时大家没有想到经济其实远远不是大家担心的那么糟糕。

姜声扬：想像的那么差。

朱文晖：尤其是中国经济不像大家想像的那么差，特别是你放那么多钱进去，但是现在好了，又比那个时候泡沫更大了。现在下来之后，它要回到一个相对正常，当然这个正常，我们不能够简单的拿多少年工资才能够买套房。这个在亚洲国家和地区好像很难和西方进行相比，特别是美国那一边，它的土地很多，房子住的很大，亚洲天生就是人多地少的地方。

所以如何管好这个事情，我想现在还是刚刚开始，但是会有一个比较长的时间。如果不出现戏剧性的经济变化，楼市会进入一个冷冻期，那个时候我想，我们再观察，可能我们三个月以后，再观察还要不要更热烈，那个时候就是政策更加严厉，我觉得那个时候，才是决定是不是更严厉的时候，而不是现在。要等这个政策发挥之后，如果你用环比，它一定还会往下走。

姜声扬：所以短时间内，不会再有更多的调控政策出题。

朱文晖：我是不希望有更多的调控，因为我觉得不需要了。

《时事开讲》节目在凤凰卫视中文台播出

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