李炜解读香港地产“求生记” 为大陆地产支招_卫视频道

李炜解读香港地产“求生记” 为大陆地产支招

2008年12月23日 09:39 凤凰网专稿【大中小】【打印】共有评论0条

1万块钱1平方英尺，我们就换成人民币是10万块钱1平米卖

李炜：那么这一片的住宅区大约有6000多个房子要往出卖，往出卖地产商一开始开盘的时候就是1万块钱1平方英尺，我们就换成人民币是10万块钱1平米卖，居然卖出去一部分，但是很快就停止了。为什么呢？市场开始反映了，大家没钱了，股市也没钱了，那就不买了。不买了以后这个地产商就开始说，如果我把所有的这5000个单位同时减价，那我损失太大了，那我怎么办呢？我就一点一点的往出抛，来试探市场的反应。

姜声扬：慢慢来。

李炜：我一次比方说我放出30个单位，那么上次一万块钱卖不动，我这回9000块钱一平方英尺，我来反映看到市场怎么样。如果这30个单元放出去，在我指定的时间内，比方说一个月卖光了，证明我这个价格是市场能接受的。如果这9000块钱一平方英尺没有卖光。

姜声扬：再降价？

李炜：我接着降，我降到8500元，看能不能卖光？卖光了那就证明市场是接受8500元。那我再拿出30个单位来卖，那么我时间也限定为两个月，这两个月又是同样情况，我看看市场，如果两个月30套房子一直不动，我8000块降到7500。就这么一路降、一路降、一路降，从99年一直降到SARS，从一万块钱一尺，降到了3000港币一尺，降了70%。

姜声扬：70%。

李炜：那好了，这就是什么呢？我觉得政府提出来，一定要以合理的价格促销，你不要全放出去，全放你亏的太惨了。

姜声扬：亏惨了。

李炜：你一点点儿试探，我拿出几个单位往出放，拿出几个单位往出放，这样你亏损是递减的，而且在卖的过程中，你现金流回来以后，你的资金链就接上了。与此同时，他不舍得把那个看海的大房子，就是相当于国内140平方米的看海的大房子，他不这么卖。他在最困难的时候，在房价最低的时候出租，出租的时候我一个月收你44000块钱港币。

姜声扬：租金？

李炜：租金，租金回来。

姜声扬：还有人租啊？

李炜：有人租，它因为还有那个外国来的大企业的高管，还有私人老板。

姜声扬：那个是公司出钱，没关系。

李炜：他再进来，进来以后然后把这个租金拿回来以后，同时还给你一些，赠送你些购物券，不是钱，是购物券。你拿这个购物券可以在我们凤凰周围的商店、饭馆、酒店去消费。它为什么呢？它是希望把你这个新区搞的旺了，旺了他才能把房价推上去。如果你饭馆死气沉沉的，商店死气沉沉的。

姜声扬：而且这个旁边的区街也属于地产商本身的对吧？

李炜：同一个地产商嘛，所以他通过这个方法把这个区域带旺，他虽然是亏了钱了，但是它就挺过来。大家一定要注意，在困难的时候，不是说你赚20%还是30%，在困难的时候是你困5000万还是9000万？如果你困5000万你已经是成功了。所以在困难的时候，要看困难的政策，而不能坚持你过去原来的政策。除此以外，他还除了这个租房子以外，等到了房地产开始回头的时候，他开始卖了。因为大家知道在香港看同一个楼，如果这面是看海，这边是看花园、看园景的话。

姜声扬：价钱差很多。

李炜：几乎是一倍，就是翻倍，那么它现在后来最后这个房子在5000块钱一尺他没卖，他是出租，等他涨到8000块到9000块钱一尺的时候，他开始卖了。那么这个时候到什么呢？就是SARS以后了，就是在去年、前年他才开始卖，所以这个楼盘做的非常成功。而且这个地产商还有很大一个特点，就是说在市场上还没有做出反映的时候，比方说大家同样的楼盘，同样位置的楼盘，如果大家可能是6000块钱一尺的时候，它出了个新楼盘，就突然的降到4500块钱一尺往出放，他就在很短的时间内，三、四个月内。

姜声扬：大家冲进去抢购。

李炜：一下就抛出去60%、70%的房子，盖好的，别的地产商也有意见，说你怎么这样，你扰乱市场。

姜声扬：扰乱市场价格。

李炜：问题是，本来市场就没有同盟，这个谁卖出去谁活下来，你不卖出去砸你手上。而且现在就是他这个地产商还有一个很大的特点，就是他看什么时候，他怎么看呢？当时说我现金流回来以后我观看，因为注意，在这个地产不景气的时候，拍卖土地的时候成交就不好，而且价格也不好。

姜声扬：对。

李炜：关键是这个时期建筑材料成本也非常低，这时候只要有资金实力的地产商，他在悄悄的开始囤积土地，因为这是囤积土地的成本比较便宜，只要你能有足够的流动资金，你就囤积土地，同时开发新的地产，所以这是我在香港看到一个非常成功渡过困难时期的一个做法。

包括我们自己参与的一些项目，我自己也经历一些类似的地产的项目，我们当时讨论问题的时候，开董事会讨论问题，说这块地，这个房地产怎么办？我们当时就是SARS前后，我们考虑的问题就是说，我们现在如果不卖，我们就背着有一个亿的亏损；如果我们现在卖了，吃进来一个亿的亏损，我们起码不用再向银行做负资产的这种运作，我们再去找别的项目。

生意是有赔有赚，这种包括香港的大地产商，不管是哪一家，他们也不是单单都赚的，但是从他们整个发展的长河来讲，他是有亏有赚，总体上还是赚的。所以在困难的时候，千万不要按照旧的思维来推销你的房子，说我卖不出去我就顶着，我愣顶着，我就看你政府管不管我。没人管你，到时候顶不过去了，你自己倒霉。

姜声扬：你就惨了。好，这个您给我们讲了很多很多有关与地产商方面的招数，但我相信很多电视机前面的观众朋友，大部分都是买家。

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