朱文晖：大陆房地产调控可参考香港经验_卫视频道

朱文晖：大陆房地产调控可参考香港经验

2008年12月16日 10:32 凤凰网专稿【大中小】【打印】共有评论0条

姜声扬：我们继续《时事开讲》，我们再来关心一则内地的消息，中国房地产业协会拟定，取消对改善性购房二次房贷限制的方案，并且已经上报国务院等待批复，相关的话题我们请时事评论员朱文晖先生为我们做点评。

朱先生，中国这个房协引述专家的表示，这个对二套房贷松绑，并不会助长投资或者是投机需求，您对此有什么看法？

朱文晖：就是现在这个房地产是一个非常大的争议，当然就是中国现在经济的下滑是非常快，大家都认识到这个房地产的健康发展，或者一定程度的上扬是帮助中国经济遏制下滑趋势非常重要的一环，但是着力点在什么地方，恐怕大家分歧是在这个位置。所以回到对房地产本身的看法来说，我觉得香港的这个案例，不能说经验，因为香港有很多教训，其实非常值得我们所有关心房地产发展的各界人士，包括政府、包括学者、包括想买房的人，包括房地产商去借鉴。

其实香港你看它比大陆大概成熟，就是早发展大概一代人，所以房地产它对这边已经不是个新事物了，对那边还是个新事物。就是房地产它有它的特点，它既是消费品，又是投资品，然后它这个特点从这个经济发展的长期趋势来看，由于东亚是快速增长过程当中人多地少的，所以房子不会越住越折旧，而是越住也增值，所以它是这么一些特点。

所以我们看到其实金融风暴，包括此前，金融风暴此后，再到现在，香港的政府治理房地产，原来是手忙脚乱，但是经过98年到04年之后，像这次虽然也在下跌，但是政府出台就非常有章法，社会上的讨论也不在这个领域，它是讨论其他的领域。比如说要去救这个中小企业，大家签一个社会契约，就不要在这个时候去裁员，还有说是最近新出台的政策是政府的按揭公司给大家更多的房地产个人贷款的一个担保，让大家可以更好的去供房。

在这些领域，就是说房地产价格本身已经不像上次金融危机的时候，大家在反复讨论，该不该救地产商。所以从中国的情况来看，我觉得有几样东西我们现在是看清楚了，第一个，中国的房地产是在一个下滑的趋势，它和去年完全不一样，去年是一个上涨的趋势。

姜声扬：快速上涨。

朱文晖：而且就是说这个趋势肯定它是没有滑到底，所以政府该怎么判断，你是让它快点滑到底，还是说是拖住不让它滑到底，对吧？那么能不能够拖的住？对于中国经济的总体增长来说，恐怕要拖住它。因为现在大量的民工回乡，民工很重要的一块是出口那一块产业，但是更多的恐怕是城市的房地产建造工地里边的民工。

大家就想到是不是有9千亿的限价房，他们能不能带动？9千亿的限价房它其实是一个大饼，它要真正的从规划到实施，恐怕要半年甚至一年左右才能够进入高潮，那么可能那个时候中国经济最坏的情况就已经过来了，所以我们可能会承受不了这么一重打击。特别是由于这个商品房市场崩溃之后，大量的装修、所有的相关的行业它都会受到影响，这些是民工可能是就业最多的地方，所以第一个就是它一个下滑的趋势。

然后现在就是其实国内的民众有两个矛头，第一个矛头，就是所谓的刚性需求，就是说是房价不下调，调不到那个位置，没人买，对吧？因为是调不到位置，所以第二个矛盾就出来了，谁不让它调到这个位置呢？是房地产商让它不到位，他死活不降价，所以这两个矛头都在指向这个价格问题。

特别是有一些案例可以佐证这种，比如说在某一个地方，像去年年底的时候，万科的突然降价，一下就卖掉了，但是说你看这个刚性需求出来了。那可能现在又一个城市，原来是紧着不动的，突然一个房地产商大幅度降价20%，他又卖掉了，然后他就说如果你降了之后，可能就能够卖了，就会有很强的需求。

但是我觉得这个想法应该从香港的经验看不是这么一个情况，因为房地产你比如说去年的时候价格比现在还高，为什么当时去买房跟买菜似的，根本不问价，那个需求哪里来的？对吧？那么就是如果大家都盼着它下跌的话，谁先降价的会占便宜，但是一旦都降价之后，谁也占不了便宜，所以房地产可能都会被套死在里头。

特别是很多房地产商，他从他自己的现实的的角度考虑，如果从一个楼盘，他此前卖这个价，他此后卖一个新的价格的话，那么他会非常麻烦，就是说有法律上的矛盾，有这个社会道义上的矛盾，有这个管理上的矛盾。所以他是不敢轻易降价，而且他从自己自身的资金的经营来看，他也非常难以去做这么一个调整。

姜声扬：在香港。