重播：星期日 03:30、16：30

曾瀞漪：欢迎收看《财经点对点》，我是曾瀞漪。进入2008年，中国政府最担忧的民生和社会问题不再是房价，而是通货膨胀。

根本解决中国楼市 现代产权制度？

曾瀞漪：在中央出台一系列临时干预物价措施的同时，我们看到，全国70个大中城市的房屋销售价格环比上涨幅度已经大大降低，但这是不是代表，过去三年房价疯狂飙升的前景不会重现，有什么方法可以从根本上解决中国房价上涨的预期心理。

在房价涨幅终于减缓的时候，北京科技大学教授赵晓提出了中国应该进行第三次土地革命，建立现代产权制度，重点就是释出部分耕地，同时让农民可以自由买卖土地。

教授您好，2008年一开年，您就提出，中国现在应该启动第三次土地革命，那么也就是建立现代的产权制度，目的是要解决现在中国房地产市场上存在的各方面的问题。

我们待会儿会仔细谈这个部分，但是像现在中央这几年提出好多关于解决房地产市场的不同的方法。

政府调控房地产措施不足够？

曾瀞漪：譬如说像最近要解决土地行政的问题，或征税，或回收那些闲置土地，又或者是大量的兴建经济适用房，还有廉租房，解决中低收入户无房可住。另外，就是对于那种购买第二套房子的首付比例提高。

其实不管针对房地产商，一般低收入的民众，又或者是炒房的人，政府都有做法，你觉得这些还不够吗？
 
住房市场化见成效 但无现代产权

赵晓： 我们这些年做了一件事情，就是住房的市场化？也取得了很大的成绩。你可以看到，这些年来中国城市化加速，城市化可以说是爆炸式的增加。但是，城镇的人均住房面积依然增加了60%。这就说明，我们的住房市场化是取得了成效，它很了不起。

但是我们说，这个住房市场化的进程有一个致命的缺点，就是它没有建立起现代土地的现代产权制度。我们现在是全国人民要买地，只能从政府那儿购买，全国人民要卖地的也只能卖给政府，政府相当于最大的地产商。

政府土地垄断+需求旺=房价暴涨

赵晓：房价涨了，你会看到，房价涨的根本原因是什么？我讲了一方面是流动性过剩，环境下的非常旺盛的需求？

另外一方面，就是政府的这种土地垄断，它把土地垄断了之后，土地的供应是不断的减少。

从数字上看，2002年，土地的供应面积增长，能够增长百分之七、八十，然后逐渐的就一路下滑。到了2005年，就是零增长。零增长之后，房价就腾腾的上来。到了2007年，70个大中城市房价增长，甚至是有史以来最快的。我们调控了好几年，但是，且调且长，越调越真，甚至越涨越凶。

供需不平衡导致房价暴涨

赵晓：2007年，70个大中城市有很多城市一年房价上涨了一倍，原因在哪呢？

我们再看，就发现今年土地的购置面积甚至下降到30%。一边是非常旺盛的流动性，这个是流通性过剩环境下所导致的需求。有严重的流动性过剩问题，意味着非常旺盛的资产需求，特别是对房产的需求。但是，另外一方面是政府像挤牙膏一样，每次自己做一点点抵债，所导致的结果就是供息的严重的失衡。

曾瀞漪：是啊。

赵晓：这种情况下，房价想让它涨多高就涨多高，所以房价引起了大家的怨声载道，成了中国和谐社会的一道伤疤。

总理说，回答香港记者的问题，说他最痛心的问题是房价，老百姓说，我们不买房了，我们要怎么样？

房价致多方矛盾  原因在土地供应

赵晓：大家民愤最大的是包括开发商开发也不开心，你们挣那么多钱，应该开心了，他说我们现在就变成了强盗，这个好像小偷一样。

曾瀞漪：责任在他们身上。

赵晓：对。人家一看开发商，所有责任都在他们身上，所以这个理念，说明它很不和谐，有很多问题。那么我认为，关键就是在土地。

引入新加坡香港模式不好么？

曾瀞漪：政府现在其实也在做的一个模式，像很多学者也觉得不错，那就是新加坡模式，或者是香港模式。政府说，现在土地可以公开拍卖哪些，就是这个方式，好像大家也觉得不错，你觉得这个不好吗？

廉租房扩至中产  缓解表面问题

赵晓：事实上，这个不仅仅觉得好，我的很多朋友，他们也觉得很好。前阶段我碰到一个老朋友说，我们终于有盼头了，为什么？比如说我们现在政府开始讨论，说住房保障体系，要加大建设。

尤其是开始讨论，说可以扩大到中等收入阶层，以前他不算最穷的阶层，当然也不富裕，说现在有廉租房、经济适用房，但是他是中等收入阶层，就觉得特别无奈。但现在住房保障制度进一步扩松，进一步发展，他就觉得很高兴。

但是从我的角度来看，我是学者啊，那么从学者的角度来看，我们思考这个问题呢，要比普通的人要，应该说要更加叫真一点。普通人说，我只要买上房，有房子住，明天政府有可能把这个天上掉的馅饼落到我头上，就很满足了。

曾瀞漪：这个最重要了。

经济学追求公平有效力配分方式

赵晓：但是我们要讲的经济学家，比如说学者讲什么样是最有效率的方式？什么样是公平的方式？又要讲公平，又要讲效率。那么政府，一手说把土地垄断，从中获得大量的收益，另外一手， 再从口袋里掏出一点钱，建经济适用房，建廉租房，然后建租房保障体系，满足穷人，甚至满足中产阶级。

廉租房成主力似回计划住房时期

这好像也解决问题了，也有房子住了，但是它的效率一定是很差的。因为这种模式，其实我们经历过，以前也是这样的，以前房子也是分配的，就是单位来建，或者政府来建，然后分给大家。但是那个效率非常差，房子质量也不好，中间还要出很多问题。

住房保障体系重要  但应仅是补充

赵晓：所以经济学认为，住房保障体系很重要，我说一定要搞。我们说2005年一直呼吁这个事，但这个东西它只能做补充模式，真理再往前走一步，就是谬论，住房保障体系再往前走一步，成为主流模式，它就是谬论，它就要出大问题。就是它一定是没有效率的，一个补充的模式，变成一个主流模式，是喧宾夺主，就是要出问题。

香港收入虽高  居住状况恶劣

赵晓：另外，由于它没有效率，那么这样的一个方式一定解决不好。比如我们看香港和新加坡，很多人会讲，他们是采用这种模式。

但是香港的住房是很差的，我在香港待生活过半年，我深深知道，香港所谓的“四百”，就是相当于40平方米的房子，那就是标准房了。香港目前大部分人的居住状况是非常糟糕的，他的收入水平好像已经到发达行列了，但是他的生活的水准，他的居住状况，绝对是很差的。

曾瀞漪：是。

赵晓：福利状况也是很差的。所以，我们用香港的模式是一个怪胎，这样的一个居住结果，是一个非常恶劣的结果。如果真正的是英国人在这里居住，我估计，他不会搞这样的模式。

内地土地广  因而不适用香港模式？

曾瀞漪：所以您认为，不管是新加坡模式，或者是香港模式，都不适合在中国内地推出，因为那两个地方，毕竟是比较小的地方，中国大陆有无限大的土地？

赵晓：这个影响还只是一方面。其实就土地的大小是很重要，土地的大小意味着，资源有所不同，这是一个很重要的前提。

英殖民者求最大利益采用勾地政策

赵晓：还有一点，我觉得不同的就是，他们的一开始的依赖条件也不太相同。比如说香港，我们知道香港是英国人从中国人手里，把整个这块地获得了，所以它是唯一的供应商，它天生的是一个垄断。

因此，它为了追求这个作为，这个追求自己作为唯一的供应商的最大利益，那么它就是采取了类似大陆今天的，召拍化的这种模式，勾地模式。对吧，我想把一块土拍卖价格最高，收入最大化。

港地拍出高价 市民愈发买不起房

曾瀞漪：我在这里可以补充一下，就是每一次看到香港的土地拍卖，又拍出高价的时候，一方面会觉得，好像经济真的很好。另一方面，会觉得，距离买房子，越来越远了。

赵晓：没错。新加坡也有点特别。我们知道新加坡是一个独立国家里面再独立出来的，本来别人认为，它没有独立的条件。

新加坡土地匮乏 须政府计划

赵晓：另外一个，就是它真的太没有土地资源。

我们知道，从经济学上讲，没有任何一个制度可以简单的，或者一般性的说它是最优的，或者是不好的。

曾瀞漪：是。

赵晓：比如计划经济制度，我们知道，现在都认为那个不好。一般来说是没有，但是，比如说在资源岌岌匮乏的情况下，有人多吃一口饭，就有另外一个人会饿死，那最好的制度是什么，一定不是市场制度，把这个饭拍卖，然后李嘉诚一个人，全部买走了，我们大家都饿死。那不可以的，一定是计划的模式，就是大家平均分配，共享主义，计划经济，大政府。

香港模式是特例 非中国方向

赵晓：新加坡采取这样的方式，因为有人多住了房子。另外，有些人可能就住不了，露宿街头了。所以，他们就采取一个政府主导的一个供应模式有它的道理。

所以香港有香港的情况，新加坡有新加坡的情况。总体上来讲，这两个地方的模式在全世界它属于怪胎。我说香港天生就是对眼，新加坡是小儿麻痹症，中国大陆，堂堂的神州大地，这么大面积的土地，学它干吗呢？