万科效应发酵  房市持续下跌

朱文晖：首先我们从这个企业的个体行为来看，我觉得就是房地产的同业评价万科应该是觉得它这个手段很高明，对吧？大冬天了，大家都饿了，万科先一降价把自己吃饱了，或者自己搞一层棉被抱住了，然后你们就等着看吧。万科应该说这个企业的经营来看，它是看起来是很高明的，但是确实从香港的经验来看，万科这么做又是不成熟的，为什么不成熟呢？

因为它是和消费者、和购房者的矛盾就凸现了。所以香港的房地产商，比如说我们看这些四大房地产商，咱们也不说名字大家都知道，他们是经过几十年的发展，它对市场的价格是非常慎重的。尤其在同一栋楼里面，同一个楼盘里面调价，它是尽量不做，宁可自己受损失把房子放在那个地方，等着以后市场好转了，它是不能够后面比前面卖的更便宜的。

当然二手市场你可以这么卖，二手市场买完之后顶不住了，要上会了，顶不住了，你可以买，这个他不管，但是一手他绝对不会去主动调这个价格。因为这样会引起无穷无尽的矛盾，同时会丧失购房者对你的房地产品牌和诚信的这种信誉，所以万科和他打官司，消费者肯定打不赢，你签了合同，对吧？但就是从这个深层次的，就是企业的道德来看，我觉得这个是不高明的做法。

但是这里面也就折射出一个，确实就是内地的房地产的寒冬到了，所以今天我们看到北京师范大学出来一份市场的调查报告，说房地产大概资金缺口可能会缺1万亿，甚至说下调的时间要比原来预期的可能会更加长，同时下调的幅度要比原来的更加大。其实我们从这边听到的相关的消息，就是可能在广州和北京，不排除会有房地产商跟进万科的行动，包括万科自己。

也可能会用更大幅度来进行降低，因为大家比如说有很多房地产商在去年高价拿了房子，它有很多土地储备，因为去年的游戏规则是随着谁的土地储备越多，谁越能够融资。融了资之后再去拿土地，再融资，谁随后拿的土地价格越高，整体储备的价格越高，它的股票市场越值钱。

今年这个玩法完全变了，谁现金流越大，谁越能够生存下来，所以你原来做的优势现在全部变成劣势了。所以在这种情况地下不排除一旦引爆了这个降价潮之后，会进一步大幅度的降价。但大幅度降价之后，可能想买房的人是很高兴的，但是我们不要忘记，城市里边，这10年来城市化进程，特别是房改以后，大量的人已经买了房子。

但是你可以说买了房之后，其实是个伪命题，因为我就自己住这一套房子，其实这个东西看起来是个伪命题，但是因为你实际的资产状况大幅度的缩水，它会造成你很多其他的这种社会的影响。我觉得它不光是一个自己那个房子帐面价值的变化，它有很多社会的分析。

所以从这个角度，我觉得应该要进一步研究香港在98年到2003年这个过程是怎么走的，所以我把它归结为叫一个漩涡，就是房地产价格下降，它是越跌越降，越陷越往下深，所以它就把房地产商，把已经购买了房子的人给陷下去。同时因为陷下去之后房地产不断的往下跌，买房的人也是不敢买的，因为它怕买完之后又出现这种情况，所以这个就往下去了。

从中国经济的宏观形势来看，应该说是大家逐渐在形成一个共识，就是经济在快速的放缓。所以我们看一些指标，我觉得一个最好的指标就是政府的税收，就是我们看以前这几年宏观调控，都说中国经济有可能出现拐点，有可能出现放缓。但是你要看这个税收一直保持高速的增长，包括今年上半年还有30%多的增长。

但是在7月份明显放缓，特别是到了8月份，这个增长速度已经到了11%了。11%是一个什么概念？就是他已经低于GDP的增长加上通货膨胀。特别是我们8月份GDP我们算的可能大概是百分之九点几，加上通胀是4.9%，你把这两个加起来是13%，但税收只增了11%，就是它已经是明显的下来了。

那么这种趋势估计在最后几个月还会进一步往下走，就是说经济下滑的趋势已经非常的明显了，这个时候你想这个现金更加紧缩，所以我的感觉，如果说房地产再进一步下滑，它会进一步的去叠加起来。最近我也见了一些房地产方面的朋友，他们说他们在基本上很多城市，就是一律不动工，开工的楼盘尽量的减少，尽量减少现在动工的这些情况。

包括在北京那边，因为奥运会，和几个大的城市说是原来的民工都回去了，现在仍然让他们暂时不要回来，因为最好还是把这个局势先稳定住。所以我总得感觉就是我们对房地产的相关效应，就是它所引起的经济效应也好，然后它的社会效应也好。像万科这个社会效应刚刚开了一角，我估计这几十个业主还会闹。

但是如果说在其他城市，又出现这个大规模的降价，它这个效应会进一步的蔓延开来，这不仅仅是一个银行断供的问题。所以我总得感觉，我们还是要从多角度去看待中国的整个房地产，以及他对经济的这方面的影响，经常说房地产要健康发展，你得给出一个定义来，是不是健康发展。

所以我也不妨建议在房地产方面的决策者，他们要到工地上去看一看，要到企业去看一看，要到小区里面去听一听已经购房的人到底是一个什么心态。同时也还要关心没有购房的人到底怎么想的。

何润锋：是，正如您刚才所说的，中国的房地产业似乎已经进入了严冬，不过有句话是“冬天到了，春天还会远吗”，聊以自慰。

何润锋：欢迎回到《时事开讲》，美国财长保尔森和联邦储备局主席伯南克，周四与国会领袖一起讨论眼下的这场金融危机。有报道指，美国政府计划成立一家信托机构，买进金融坏账，使拖累市场的资产能够有序的流动起来，我们先来看相关的报导。

（影像片段：解说：美国众议院议长佩洛西表示，国会议员与伯南克及保尔森进行了有成效的讨论，听取了关于解决金融危机的倡议。保尔森表示，他与国会领袖正在寻找解决美国市场系统风险，处理金融机构问题资产的计划。

保尔森：我们正在寻找处理资本市场中系统风险及压力的办法，我们作出了广泛的讨论，这需要立法去处理，金融机构财务报告中低流通的资产。

解说：财政部发言人表示，保尔森与伯南克计划本周末与国会共同一定一项处理不良资产的全面计划。美国众议院金融服务委员会主席弗兰克表示，布什政府计划向美国国会提交一份建议，组建一个专门处理坏账的机构，以清债信托公司形式的方法解决金融危机，他表示，这将是一项授权，是买断低流动性资产的权力。

参议院多数派领袖麦康纳尔表示，国会可采取行动，在几天内通过财政部的计划。分析指，有关计划类似于1980年代银行风潮后，在储蓄和贷款危机时采取的方法，这能有序的使拖累市场的资产流动起来，对市场有帮助。但是参议院舒默指，有关计划不过是将多余风波转移至美国政府肩上。）

何润锋：朱先生，我们知道这个美国政府的救市举措似乎是初见成效了，股市都出现了大幅的反弹，不过也有人认为，说美国的金融体系还是面临崩盘的危险，你怎么看？