解说：带着对政策调控效果的失望，以及对观望错失购房时机的懊恼，在市场疯狂上涨的预期下，很多有刚性需求的购房者，只能选择逆势而入。

宋宁：市场上的期待是非常高的，觉得两会以后一定，会有重大政策出台。可是我们看到两会以后，没有重大政策出台，只是出台了一个央企退出房地产市场的虚晃一枪。因为央企没有退出啊，78家退了以后还有16家留下。而16家，把这78家整合进去了以后，做成了更强大的央企房地产企业的格局。

解说：4月14日，国家统计局公布的数据显示，今年3月，全国70个大中城市房价同比上涨11.7%。其中新建商品房价格同比上涨无15.9%，创造了该统计数据有史以来最高纪录。

3月的最后一周，各地楼市成交甚至出现井喷，部分城市成交单价“日涨千元”。市场被笼罩在近乎疯狂的投资投机需求之中，在高位恐慌中煎熬的市场，在等待甚至期待着新政的出台。房地产公司的决策层，对高房价的持续性有担忧，几乎所有人都肯定泡沫的存在。

3月28日到4月2日，新华社连续刊发六篇评论直指高房价，在舆论上充当了政策转向的风向标，敏感的资本市场担心，政府调控重拳出击，率先反应，致使低迷的房地产股出现连日下挫。在一场凶猛的上涨之后，市场的恐高”情绪终于演变为行动上的“观望”。

卢琛：有专家说，如果房价继续上涨并形成一致预期，在此基础上形成的“全民买房潮”，将会影响金融安全，甚至可能影响到社会稳定。当然此轮调控新政一出台，也有观点认为，房价不太可能大跌，因为跌得太多，地方政府就会慌，就会积极去救市。银行也是同样，房价如果跌得太厉害，他们同样是最大的利益受损者，他们会和开发商一起，共同想办法应对新政，这究竟是怎样一个利益链条？下节回来为您揭开，推高房价的幕后博弈。

卢琛：就楼市调控政策的选项而言，中国政府只能在土地、税收和信贷方面做文章。这轮新政的着力点放在信贷，同时在17日国务院发布的通知中，包含了货币策以外的表达，要求财政部、税务总局要加快制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。财政部公布的2010年工作重点，也包括了完善房产税的制度。目前的初步思路是将第三套及三套以上住房，定性为经营性住房，纳入房产征税税的范围。看来行政调控已经不能够解决所有问题了，灵活运用税收杠杆，可以发挥更大的作用。

解说：4月22日有媒体援引消息人士透露的内容，称物业税在4个城市的试点，已获得国务院批准，其中重庆、深圳、北京三地，将先期推出。而上海试点斤延迟至世博会之后，首次消息影响，A股市场在当日临近尾盘时大幅回落。政府目前为止在金融及土地新政的情况下，继续保留了增加税费的可能，非常大地影响了很多购房者，特别是投机者对市场的预期。

国世平：如果一个政府连房地产，你把它的功能都不能扭转过来，这个房地产永远是扭曲的，所以我觉得中央采取政策就是一定，第一要坚持到底，不能够中途而废。第二要着重是对投机的人，比如三套房子获得的利润，要征收高额的税收。尤其是使它持有的成本要加大，要使他投机房子颗粒无收，血本无归，很多人就不会持有房子。我们房子就大大地，完全足够，现在不建房子都够用了，现在关键空置率太高。

解说：中国内地目前的空置率到底有多高？一直难以找到准确数据，中国国家电网曾利用智能网络，在全国660个城市统计得出，总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。此前，一份“房地产崩盘时间表”也开始在网上流传，它回顾日本1985年至1991年房地产市场走势，发现与中国2005年到2008年的房地产走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在明年崩盘。

上世纪90年代，日本整整经历了“失去的十年”，房地产泡沫破灭后，银行体系到底打击，经济长期处于徘徊甚至衰退状态。美国压日元大幅升值，导致日本出口减少，而内需市场迟迟难以拓展。2009年日本的名义GDP下滑了6%，至今日本都一蹶不振。

国世平：我们中国的房地产也是这样，由于人民币的升值，大量的国际热钱进来，推高中国的房地产市场，推高中国的股市。那么到最后推高的时候，我们知道日本的股市是承受不了掉下来。那么日本的房子它也掉下来，因为这是一个规律性的东西。

解说：同样的房价飞涨，货币面临升值压力，此外，中国也与当年的日本有相似的低消费率、高储蓄率。在宽松的货币政策和稳健的财政政策方面，中国也和以前的日本雷同。在很多观察人士看来，中国作为一个后发经济体，发展道路或多或少会走发达国家曾经走过的路。日本作为一个高度发达的经济体，在经济社会发展很多方面，日本都是一个“过来人”。

国世平：日本原来70%可以买房子，到最后日本只有23%的人可以买房子了，最后日本的房子崩盘了。我们中国的房子原来70%也是可以买房子，但是我们国家也是不断上升，不断的人退出买不起了，现在能够支撑中国能够买房子的只有20%，我们已经超越了日本，中国还能走多久？

卢琛：中国和日本的房地产市场有根本不同，原因是两国的汇率政策与宏观经济政策本质不同。但是也值得警惕，中国楼市几乎纠结了，当今中国经济所有的难题，最为关键的一点是中央政府与地方政府在土地问题上的利益关系。这里有一个非常明快的逻辑推演，地方政府是地价上涨的最大得益者，如此仰赖土地出让收入，源于他们没有办法从别的地方弄到更多的钱，这是现行财税制度所致。90年代的税改，令地方政府的收入骤减，于是只有寄希望于在土地出让金上补足，地价自然也就越抬越高。