卢琛：中国已在去年取代美国成为全球最大的房地产投资市场，从2000年到2009年的十年间，全国住房销售均价从每平米2017元上涨到每平方米4474元。而北京、上海等一线城市的中心地段，更是上涨5倍以上。中国房地产市场泡沫风险，已经成为国际市场担忧，全球经济二次探底的最大利空。

日前世界银行在将中国的2010年经济增长率预期上调至9.5%的同时，也不忘提醒中国，“需要减小房价泡沫风险和地方财政的紧张状况”。房价调控沦为“空调”，多年以来一直是中国政府头痛的难题。

解说：2003年下半年以来，中国政府对地产行业实施了名目繁多的调控手段，但结果是越调越涨。特别是从2006年年底开始，随着流动性增加，加上招拍挂大规模推行，各地不断刷新“地王”记录，出现了地价、房价追涨的局面。尽管央行2007年前后连续四次加息，均未遏制房价急速上涨之势。2007年9月，央行出台新政，要求购买二套房首付比例不得低于40%，贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍，被市场认为是收紧房贷的开始。至2008年央行先后十次，上调金融机构人民币存款准备金率，达到1987年以来最高水平，五次提高存贷款利率，持续回笼货币，控制贷款条件。这些政策在随后发挥出了无限威力，楼市急转直下，高烧的局面出现了明显降温。

以万科为代表的开发商，率先发出“拐点”之论，加大促销力度，加紧回笼资金，准备“过冬”。而以恒大和绿城为代表的一部分开发商，则资金链绷紧，深陷债务危机。

国世平：实际上我们国家，本来说2008年中央采取调控政策，2008年房地产是正常进行调整了，而且那时候大部分投机客都套在里面。所以如果说我们中央在2008年的政策延续下去，到2009年不要让它动的话，我觉得会起到非常好的效果。2008年的调整本来是非常健康的调整，但是到2009年由于面对金融危机，我们采取的政策要“保八”，所以我们就马上迫不急待地采取了很多对房地产宽松的政策。

解说：就在2008年最有可能获得理想调控结果的时刻，政府打出了“保增长”的底牌，再次迅速回调政策，2008年下半年，受金融危机影响，宏观政策反转，致使上一轮“挤泡沫”的紧缩调控功亏一篑。首先是二套房贷政策出现松动，2009年初，北京甚至取消了二套房贷政策，二套房贷比照手套房执行。

除了“4万亿”刺激计划，中国的银行也在一年内发放了近10万亿的巨额信贷。这使得很多在2008年濒于破产的房地产公司起死回生，重新加入了制造泡沫的游戏。于是导致了2009年底以来，中国政府虽多次重申遏制房地产价格过快上涨调控政策，非但不能收到预期的调控效果，市场还以一轮疯狂上涨作为回应。

国世平：我们的房地产基本没有调整到位，所以我觉得我们的房地产，如果中央坚持这个政策，我相信特别一线城市的房子，跌50%都是非常正常的。如果不跌到50%都是不正常的，调整不到位。

解说：尽管自2009年12月14日，国务院常务会议开始，以“国十一条”为核心的一系列调控房价的政策频频出台，但遗憾的是，房价不降反升，尤为讽刺的是，上涨的速度明显快过调控之前。

国世平：所以为什么在中央这么高压情况下，我们老百姓还敢冒险的去买房子，就说明对你没有信心。那么第二，投机客胜利逃亡。如果这次再采取政策，我相信中央的权威性，中央的执行力基本荡然无存。

宋宁：其实市场的钱仍然是充裕的，只不过持币观望，观望什么呢？观望政策会不会，这个靴子会不会砸下来。

解说：今年两会期间，虽然总理温家宝的政府工作报告，明确提出了遏制房价过快上涨，并给出了一些措施，但报告由于内容模糊笼统，并没有引起太多人关注。很多人都认为这一次调控，又将是不了了之。3月15日全国“两会”刚刚结束，北京一天之内，便有三块“地王”再现江湖。这令之前的观望情绪一扫而空，楼价和成交量都急剧攀升，投机者变得无所忌惮。没有人相信政府会让楼价下跌，结果人们仿佛买白菜一般抢购房子，连价格都顾不上了。有房地产中介人员说，“清明节前后，你做梦的时候房价都在涨”。

宋宁：所以说让市场有失望的感觉，说了半天，吼了半天，只见楼梯响，不见人下来。这支房地产重大调控的靴子仍然没有下来，已经急不可待等了几个月的自住性的需求，以及投资性需求就集中爆发。其实这是对市场，这种市场的爆发，实际上是对于高层政策，特别是实质性重要政策没有出台的一个报复性反应。