潘石屹:在过去4、5年时间,经济学家是对天发誓这房价一定要跌。可是我觉得房价,有的时候单纯地来谈房价,就跟单纯地谈股票的价格一样。如果我们天天跟老太太一样,炒股的,对这个公司的营利状况、PE值、市场情况不了解,天天看着是变红了还是变绿了,这就成了赌场了。
所以在过去的4、5年时间,天天谈房价、天天谈房价,我最后都反省了一下。其实04年初,我谈整个的想法,也有点赌博的心态。所以我觉得房价,是一个媒体特别愿意问的问题,其实我们更主要的要看房价背后房价高低的原因是什么,我们的经济环境怎么样,这些房地产企业现在能不能把房子建设出来,能不能满足市场的需要。如果市场的需求,还是10%、11%的经济增长速度,可是我们这些房地产开发公司,只有钱加上地、再加上房地产开发公司,三部分加起来才能够建设房子。如果是2008年缺钱,巧媳妇难为无米之炊,就只有房地产开发公司和土地,是变不成房子的。
所以这个房价的事情,谈的话,确实特别难。我有一点,就是这个方法论上,不太同意任总的说法。我们的总理说,今年是不确定的一年。确实不确定,国外不知道怎么变化,中国的经济也都挺复杂的。所以这样的一种状态,不见得人们都很迷茫。我记得邓小平当年还说,摸着石头过河呢,咱们是过了好多年都过得挺好嘛。所以这个周围有不确定的因素,是正常的。
子墨:他没有了2004年1月份的勇气,在媒体面前告诉大家,房价是涨还是跌了。
曾伟(棕榈泉控股有限公司董事局主席):中国从建国以来,已经经历了8次在宏观调控,我觉得大家也学会了在调控过程中怎么样生存下去。我觉得第二个是,我们中国经济随着婴儿时代的到来,3.66亿,再加上农村的城市化进程,每一个点大概是1600万人。第三是我们如果说我们的经济从11点几,哪怕降两个点也好,在10个点左右,也是算高位运行。再加上CPI的这个指数,我估计今年肯定会超过5%,超过5%就是严重的通货膨胀。
在这种前提下,我觉得这个房价怎么样稳定是一个大问题。最后一个,从整个的宏观经济来说,从政府来说,第一,土地的房地产的资金急剧地减少,土地的供应急剧减少,如果说我们需求是刚性的,那么供给严重不足的话,从房地产商的角度来说,我觉得未来的房价还是在稳定的基础上良性发展。因为房价下跌,可能会造成另外一个次级债,会酿成更多的经济问题。因为今天中国的金融资产、银行资产,33%到36%,是直接源于房地产。再加上各种土地和房子的抵押,已经有50%的金融资产是跟房地产有关的。如果我们资产的价值下降的话,会酿成一系列的金融问题,会对整个就业、社会经济的发展,造成一个新的问题。所以说我觉得房价还是良性的,是比较健康的。
子墨:刚刚我们听到的是从开发商的角度来谈,请祖六作为经济学家,也给我们谈一下你的看法。
胡祖六:志强说,只要宏观经济,经济还能够涨11点几的话,那房价肯定涨。我想他肯定是对的,在这个条件下,只要利率水平足够低,或者利率水平高也没关系,这里通货膨胀更高,增值率是属于负的,那你肯定房价上涨有空间,我想他从理论上和实践上是对的。
第三点,我想信贷的供应,只要继续有信贷供应到房地产部门,那么这个房屋价格的上涨,也是有可能的。
但是并不意味着房价可以疯涨。即使这三个条件肯定,即使增值率是负的,即使有信贷供应,即使GDP继续保持强力增长,也并不一定房地产价格就可以无限地往上涨,因为还有第四个很重要的因素,就是购买能力,就是房价跟可支配收入的比例。这个比例也是非常非常重要。
志强以前说了句话,我想挨了很多骂,其实讲得非常对,就说房子,盖房子是卖给富人的,是吧,不是给穷人盖的房子,房屋确实是给一般能够有能力购买房屋的人去盖的,这一点千真万确。美国之所以有次贷危机,刚才陈主任也讲到,就是通过金融创新也好,把那些房子卖给那些根本不能有能力购买的人,结果才发生大问题。这点我们也应引以为戒。当价格上升,可能远远超越可支配收入的这个成长的速度,这时候这个房子就越来越贵,越来越买不起,这个时候房屋的价格上升,就受到很大的一个牵制。
所以这点我想,这四个基本变量,就是可支配收入的成长、房屋价占可支配收入的比例、利率水平、信贷的供应程度。所以我们今天谈了这四个因素,所以大家关心这个房价走势怎么样,一定想到这四个变量怎么去变化,你们每个人都有自己不同的模型,得出不同的结论,但是我想,任何这个房价,这归根结底,都无法离开这四个基本变量的解释。
潘石屹:如果是不供应土地呢,土地是零呢?
任志强:土地没有,房价涨得更快,供应量更少了,不是很清楚吗?不需要了,就是在正常的市场基本条件下。我告诉大家几个数字,北京市1月份,一季度供应的土地,价格大概4300多。去年是3600多,平均增长了33%,这是今年的1月份,就是全国大家都说拐点的时候,北京市1月份供应的土地,楼面价,每一平米增长了33%。我想要是政府都这么捞钱的话,这房价没法掉下去。土地就呼呼地往上涨,它怎么能掉下去。
我告诉大家第二个数字,就是在两会期间,河南建业推出了400套房子,当年1200个人,每户拿3万块钱去摇号,然后没办法,400套房子不够卖的,又把第二期的房子,还没盖呢,又继续给了摇号的人,把它卖掉。这是在两会期间,但是是不是发达城市的交易量下降呢?下降了。北京市一季度和去年同期相比,去年一季度,推出量和销售率比,销售率是66,就是推出100套房子,卖了66套,今年一季度25,就是推出100套房子,只卖了25套房,可是房费也没降。到3月的最后一个月的时候,大部分地区的交易量开始回升,回升完了以后,大概有的都比前两个月,翻了130%到190%,可是仍然一季度的销售数字,大概比去年同期一季度低三分之一,还是很低的。