马光远：房价仍会上涨 千万别被某些说法蒙蔽

我同意老潘的说法就是房价是最终是供求关系决定的，哪个地方缺房子，哪个地方的房价就高，哪个地方房子多，房子投资没有任何价值。所以我现在担心的是我们很多老百姓一看，北京的房子买不起了，大城市的房子买不起了，然后奔向一些小城市，小城市的房价是没有太多大的希望，因为房子太多了。

窦文涛：我今天还看见一个，你说这个县，文中叫一个G县，就是江西的一个县。说这个县里的领导找一个浙江那边来的浙商，我们这个县住宅用地70万一亩好像是说，现在要什么招牌挂什么的，你弄几个你的哥们来，你给我举到250万，然后多出来这个部分县财政到时候会用某种方式。

马光远：经常这么玩。

窦文涛：用某种方式补给你，跃跃欲试到招牌挂那儿，找了一帮在上海来的，举的250万，最后开发把一个县的房子可能最后卖到上万一平米，开发这个楼盘。一下子这个县的经济搞活了。

马光远：是这样，而且我给你讲一个故事，当年这是一个真事。当年中国出过一个地王，我就不点名了，出过一个地王，这个地王怎么产生的？就是这样。然后请了很多开发商来，但是也叫了当地的几个企业举牌子，结果举了两百多轮以后，当地企业认为还能举。然后举起来以后后面没人跟了，砸自己手里边。最后这个地王就违约了，因为他没那么多钱，没那么多钱到对后搞的就是大家可以查一下，我不点名最后能猜到我讲的是谁，到最后就是还处罚这个企业，罚了他的保证金等等。但是当时他的作用是什么？就给当地做局，你是一个做局的，你到最后忽悠别人把这个地拿这个地王，结果不小心我以为后面还有人举呢，最后没人举一看没人了，很多。现在我们很多有一些下边你讲的非常对，我们有一些县跟着这么来玩。多年来中国房地产的一个套路。

潘采夫：但是从需求上，以我老家的县城举例子。我认为这个需求还是有强劲的，为什么呢？因为农村的小学中学基本上都破产了现在，我们村的人但凡有点钱的，他已经不在家里边盖房子，他去县里面买到房，他想开了，因为家里面盖的房子不行，10几年就要重开。一套房子20多万，在县里面能买一半楼房了，再加点贷款他就已经可以了。所以村庄的和乡镇的在县城买房子的挺多。

我看到我一个老家的人提着钱直接买房，我觉得中国的农转非城镇化，人口流动还没有完成。从村往县，从小城往大城市，从大城市往一线城市，或者往北上广，整个过程还在顶着房价往前走，这个需求还存在的。

马光远：这个路径可能不是你讲的这样，你比如说你们县的农民工在北京工作，可能希望在北京买房子。

潘采夫：还真不是，因为上学，因为村里边的小学和中学，现在没有城市户口，直接全部国民待遇就去城市里面上学了。你同样跟城市里边的孩子一块去高考，这个对他在城市里面买房子激励是非常大的，他一般有两个孩子，他说我一定要让我其中一个孩子上大学。我要在那个地方陪着他从小学开始，如果从村里上小学基本上是没有希望的。

窦文涛：听了半天，马老师你这意思是不是说还得买房？

马光远：你不要看短期，因为我今天还写了一个文章，我又说现在你看媒体报道说北京房价在跌，然后三四线在猛涨，你不要被目前的表面现象蒙蔽，为什么呢？以后人一定是往大城市流的，大量的，中国城镇化的人口一定是大量的会进入大城市，周边的城市。

窦文涛：北上广深的房价毕竟最后打不下去。

马光远：还得往下走。

潘采夫：而且这会儿是买的好时候。

马光远：这会儿不见得，我们现在来讲。

窦文涛：讨论国家政策。

马光远：在89年的时候你认为1900很贵，后来涨到5000，后来涨到1万，后来涨到2万，现在北京房价6万7，到这个时候但是你看你每年都觉得房价很贵，你在那个每一个，你在当下的时候你总觉得，包括你现在认为2017年北京房价仍然很贵，所以我跟很多人讲，你们怎么才觉得不贵，你开车的时候你老看后视镜，你往后看。你往前边看，你发现你总是很后悔，我为什么没有在2016年买房子，我为什么没有在2015年买房子？为什么没有在2014年买房子？你会发现以前的价格都是便宜的。所以我跟你们俩出个题，5年以后，你们认为你们怎么看2017年的房价？我觉得这个题如果有答案了，你就知道现在应该怎么做？

窦文涛：不是说东京有过那个例子，咔碴，那就下来了。

乡土文化往城市文化转变 有地有房始终被关注

马光远：东京，我经常讲中国房地产情况确实跟日本不一样。因为日本是两个都出现转折点，第一个城镇化转折点，城镇化完成。第二个人口转折点，人口往下走了。中国的第一个城镇化没有完成，第二人口转折点也没完成。你看这个的话，你发现一半跟美国的房地产很像，美国的城镇化完成已经很多年了，但是美国的人口因为移民政策，美国人口其实不断的在往上走的，城市里面不断的在增加人口，美国房价大家去看的话，你发现从1940年开始到2008年这70年时间里面，1940年美国房价的中位数不到3000美金买一套房子。到2008年的时候变成多少？26万美金。26万美金来买一套房子，但不意味着什么？1940年到08年没有调整过，每20年有一次大的调整，特别是08年，08年美国房价来了一次剧烈的调整。调整完以后现在是什么？现在均价已经到31万。因为他的人不断的进入，需求在，所以房价不断的往上走。

窦文涛：所以我甚至，因为经济我不懂，我甚至认为你看香港如是，到最后内地也如是，似乎我们根上有一种不可阻挡的力量会走上房市的经济。为什么？我甚至还想，我说我经济不懂，有些时候我说文化性根，跟我们中国人骨子里的某种东西，过去讲中国最古的文化有一个典籍，大禹最早划分九州疏通道路，那个里面有一句话，后面被李林教授作为书名叫宅资中国。你有没有想到，咱们在这么一个农业大陆的地区，好像你看中国农民DNA里头我觉得就是要地，要房，几千年来没有变过。所以进入新的发展阶段，包括我自己都觉得，有地，有房，这个心理，这个根的东西。

马光远：不管他乡土文化怎么样往城市文化转变，这两个东西没变过。你看我经常去一些地方，我看到有一些农家乐就特别好有一个院子，有一个湖，我心里有一个念头说，我能不能把它买下来？总有这个想法，所以每一个中国人，所以我想给所有的老百姓你不要抱有幻想我觉得我们前面一起聊那个，我特别想说一句话就是，硅谷的一个教授布兰德就讲过，说当新技术的压木机向你碾压过来时，如果你不能成为压木机的一部分，你只能成为路的一部分。

窦文涛：碾压。

马光远：把这个话如果用到高房价这个里边，说到高房价这个浪潮向你碾压过来时，你要么成为高房价的一部分，你要么成为路的一部分。肯定是如此。所以我觉得我们对这个价格，你不要用情绪化，你也不要用那种民粹，谁说房价越低就越好，你不要相信这些言词。因为价格它是一个规律，你必须看到它这个趋势是怎么样的，你努力的成为房奴，你努力去买房子，可能你那个时候再来看这个房价，可能就会不一样，所以我觉得房价真的，我们现在来看，我自己都不敢讲说，房价是不是高？或者是不是低？因为你总会出现误导，你要说不高的话，现在北京有很多真的是买不起房，但是你要说它高的话，5年以后他再翻一番你怎么办？

窦文涛：所以咱当不成地主，咱也要当房主，对不对？

潘采夫：当然我觉得文化会变，有时候这个现实会改变思潮，你真的这些年轻人都买不起10万、20万一平米房子的时候，比如说分享经济又兴起，人们使用而不占有，有可能会在年轻人开始，我这20年一变思潮，我这一代我就不怎么买房子了。

马光远：你直接把你名字就说说出来呗，他想给自己做广告。

潘采夫：我不说，人们有可能去外地去做民宿，他在郊区租房。

马光远：肯定有。

窦文涛：我跟你说，现在不是一个诗和远方的问题，现在这个房子我觉得是硬通货，是为什么不叫不动产呢？针对这个不动一字千金，你现在在中国有没有感觉到，家里有粮心里不慌。现在是家里有房，心里不慌。

马光远：而且是什么，你刚才讲那个政策说房子是住的，不是炒的。其实北京城的房子不是住的，比如说你为了小孩上学你买了一个学区房，那个学区房肯定不是为了住，但是如果你没那个房子你就对不起孩子，如果说你在学区好的小学旁边没有一个房子的话，你觉得你一定比人又差了好几倍。所以我们为什么很多人被裹胁到这个里边，而且你应该奋不顾身的进去，而不是作为一个旁观者。因为现实就是如此，政策就是如此。

窦文涛：要不就是压路机给压成片了。

马光远：所以你必须成为压路机的一部分。

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