贾康：房地产领域打摆子式的政策调节 治标不治本

实质性的推进相关制度建设是重点

解说：综观中国房市，既要去库存，又要控放假，政府一会儿加油门，一会儿踩刹车，“刺激限制”，政策频繁轮回，陷入打摆子的怪圈。在贾康教授看来，这些都是治标不治本，究竟何为治本之策？

贾康：就要总结相关的经验教训，基本的认识是要实质性地推进和房地产相关的制度建设，首先解决制度框架这方面优化而能够提供有效制度供给的问题。认识这个事情，我想在背景上面先晾明自己的一些基本观点，有这样一个基本的看法，我们考虑中国的房地产这个概念之下，它的优化的这个制度建设和政策调节的问题是面对着有中国巨大的城镇化发展空间这样一个客观条件的。中国的城镇化的真实水平按照五中全会所强调的户籍人口的城镇化率来做计算的话，其实也就是40%，国际经验是说要走到70%的高位，一般来说这个经济体的城镇化过程会转入低频发展阶段，它还会往上走，但是就没那么大的势头了。在70%之前这几十个点里边，正是高速发展阶段，这个高速发展阶段它伴随的是中国要弥合二元经济，要接近14亿人的世界上最大规模的发展中经济体，弥合二元经济的过程跟着的未来几十年，还有4亿人要从农村转入城市，成为市民。一轮一轮的建城区的扩大，基础设施的建设和升级换代，它跟我们所说的这个房地产、不动产概念之下的这些所有的建设事项息息相关。这种不断的形成的社会需求，当然有可能在整个的市场环境里得到有效供给来回应，来形成一个经济循环，它必然就带来房地产业这个产业它的国民经济支柱产业作用的这样的一种认识，我觉得这个认识是客观的反映了我们所说这个巨大的发展空间的。但是，接着往下讲，房地产业支柱它的作用的发挥不是天然就是一种健康状态，要让它能够比较健康地发挥作用，减少实际生活中间可能产生的一些不健康因素，就必须回到前面的标本兼治，形成合理的制度供给和政策供给这个命题上。而在中国解决制度供给的问题，就是改革的问题，这个改革里面，我简要地强调一下，我认为要至少提到四个概念。一个是土地制度；一个是住房制度；再有第三，投融资制度；第四，税收制度。

我们简单地把这几个制度结合着重庆案例做一些粗线条的考察，重庆现在大家注意到，它在实际生活里边，它那边作为一个直辖市，也是一个明显的中心城市的这样的一个定位，它的这个楼市、房市在各个其他区域已经表现出种种问题的同时，它却相对平静，没有这样的别的城市所感受到的房价迅速上升的压力。具体考察一下，我前面说的四个制度在重庆它前行的改革过程中间，它已经形成了一些值得进一步的分析认识的它的初步经验，土地制度方面，重庆比较早的就注意到，扩大建成区、城乡结合部要有新的地皮可用，它按照一个占补平衡前提之下的地票制度来做改革实验。

解说：所谓地票制，简单来说就是农民进城务工，老家闲置废弃的房屋、宅基地增多，选些复垦为耕地，根据增减挂钩、耕地占补平衡的原则，耕地增加了，城市建设用地也能增加。老乡拿着地票进入市场公开交易，得到收益，城里土地增加了供给，开发商也拿到了城市建设用地指标，大家各得其所，共享农村的建设用地移动到城区所带来的土地增值收益。

贾康：土地解决了我们房地产不可缺少的前置条件的问题，你要有地皮，才能跟着开发房地产，跟着的房地产制度重庆是什么，这些地皮的开发过程中间，非常明确的要有总体上掌握的35%到40%的社会成员在土地开发之后，对应上提供的保障房，而不是商品房，低收入阶层和收入夹心层首先是靠这个土地开发过程中间按照房地产概念生成的保障房的有效供给解决他们住有所居的问题。剩下的中产阶级以上的这些社会成员当然就可以更从容地按照他们的支付能力到商品房市场上去挑选自己的购买对象，整个商品房市场就没有别的地方那样，收入夹心层是最明显的，他不得不通过啃老，通过自己，加上一些东挪西借的资金的筹集以及通过按揭的配套去争夺商品房市场的低端的供给。争到手以后，很多人还是说我在做房奴，我很痛苦。而到了重庆，这一部分收入夹心层首先是进入比如说保障房共有产权房这里边，得到住有所居的条件，而同时就使商品房市场它减少了一个靠近低端的这样的一种在实际生活里边最容易触发矛盾的它那样一个组成部分商品房市场总体来说就变成了中产阶级以上，有支付能力的人，他们相对从容地去做交易的这样一个市场环境，这是讲到了住房制度必须在双轨统筹方面做得像模像样。

跟着的是投融资，因为大家都知道，房地产它的开发，投融资是非常关键的配套条件，重庆在投融资的方面做了一系列的创新，我们学者愿意把它称为就是开发性金融、政策性金融和我们所说的商业性金融，形成一个配套的体系，它实际上也是金融方面的双轨制。这种商业性政策、政策性金融合在一起，还有一些具体的它的运行里边的机构的创新。政府有意地通过所谓八大投这样的政府可以通过公司注册的这样市场主体更有效的贯彻自己的通盘发展战略的这样的机制，把投融资的运行处理为一个有政策性资金为后盾，但是政策性资金可以市场化运作、专业化管理、杠杆式放大的这样的一个支持机制。那就比较有效的支持了源源不断的保障房的建设，支持了源源不断的和我们住房、宜居城市要匹配的整个城市去的基础设施建设，这些基础设施的门类就更广泛的多了。所有的住宅小区都匹配商业网点，医院、学校、服务设施、文化娱乐场所，还有整个的公交体系的条件，还有环保所要求的绿地。所有所有的这个公用事业，上下水、集中供热供暖，你想到的所有事情都要有投融资的支持，这个投融资支持机制不创新的话，很多你要做的事情就是心有余而力不足。比较前沿的叫PPP，政府和社会资本合作，重庆在这方面是做的比较靠前的，到了PPP，很多的事情政府、企业、专业机构合在一起做起来，资金量形成了原来想象不到的大规模的支持，而他的这个管理水平明显得到提高，因为这是政府企业、专业机构各自用相对优势在一起控制项目中间的不同类型的风险因素而达到“1+1+1>3”的一个绩效提升机制。这些创新是非常重要的。

说了三个方面的制度，再往下就要说说重庆，它还有一个非常重要的敢为天下先的税制的改革。在前些年重庆和上海在全国率先启动了房产税的试点，这个房产税和房地产市场的运行当然有密切的关系，重庆的房产税的试点方案比上海要做的更激进一些，但是总体来说它也是柔性切入。上海是首先从增量开始，而重庆涉及到了存量，它的存量先锁定了它辖区之内几千套所谓花园洋房，就是独立别墅这种高端的、高收入人群他所掌握住宅。很容易认定什么叫做花园洋房，首先要有自己的一个院落，里边是一个独立的建筑，联排双拼都不算，就是一个高端的自己的独院的别墅，它也有一个前面的扣除，一百多平米扣掉了以后，才给你计税。这样一来，社会成员也好接受，柔性切入之后，它对于整个市场的预期所产生的影响当然要匹配上，在这个存量的税负做调节，引导相关的市场预期的同时，还有增量和上海就大同小异，增量里边它也区分高端和一般水平，要加上税收的调节。重庆市把存量增量一起做了房产税的调节，它后来引出的当然就是在市场上总体的预期是大家更趋向于沉稳，那种原来泡沫化的炒作的力量得到了抑制。

政府钱从哪里来，用在哪里去，在房产税这个概念之下，你就必须和民众充分地互动，这个房地产税有很多的批评意见，最突出的很多人说国外的这个经验是人家在私有的土地上，中国城镇区域所有的土地都是国有的，那怎么能够照搬过来？

房地产税的改革有助于配合中央所强调的优化再分配

解说：上一节贾康教授讲到房地产业健康发展的治本之道就是推进包括土地制度、住房制度、投融资制度和税收制度在内的全面配套改革。其中，税收方面就是贾康教授呼吁了多年的房产税改革，也因此挨了不少骂，为什么要征税，我们的税还不够多吗？人家国外征房产税是在私有土地上，咱这土地不都是国有的吗？争议连连，且听贾康教授一一回应。

贾康：回到正面的房地产税改革这个命题上就要重新说，重庆和上海已经试点了房产税，这就是三中全会所说的，我们要加快立法，并适时推进改革的房地产税，指的都是住房保有环节，要从原来的无税变成有税。这个房地产税改革首先讲它的必要性是非常清楚的，它会有助于房地产这个产业总体来说以后的健康发展能够更好地抑制泡沫，总体来说它不会改变中国城镇化高速发展阶段我们所说的市场轨上成交均价的上扬曲线的基本模样，但是它会使这个曲线走得更低平一些，斜率更降低一些。特别是避免那种动不动的大起大落，减少这种打摆子式的这样的极端表现。

另外，房地产税的改革它显然是有助于配合着中央所强调的优化再分配，它的调节对象要落在高端为主，就是有多套房，住豪宅的，有支付能力的这个社会成员，先富起来的阶层给国库多做一些贡献，客观上就会优化我们整个社会里边收入分配的格局，引导以后的我们的不动产的配置，使它减少两极分化的那种特征。还有房地产税，它也一定会有助于优化我们中国的财税改革里边所必须构建的地方税体系，它有望在未来逐渐地成为很多地方政府手里边的大宗稳定的收入来源，当然这要有一个培育过程。还有第四，房地产税它一定会实际你生活里边产生一种从地方低端来培育依法理财、民主理财的一种公众参与机制，它是明确的地方税。按照国际经验，这个地方税它的个相关的信息要充分地让地方所在的居民，从社区开始，从一个个家庭开始就都知情，不知情，这个税制是很难得到民众认可的。知情以后，知情权跟出来的必然是质询权、建议权、监督权，政府钱从哪里来，用在哪里去，在房地产税这个概念之下，你就必须和民众充分地互动，把信息交代清楚以后，听取民众的意见、建议，国际经验那当然就是具体化到每个年度这个税收是怎么收，大家要一起讨论，走民主程序。它的税基的评估也要有公众的参与和监督，税收上来以后，有关部门要特别清晰地告诉大家，这个税是怎么运用的，用于我们当地的教育，用于我们当地的道路建设，或者用于我们当地的绿化等等，一项一项要交代清楚。这个民主化的机制当然是以法制为背景的，老百姓在这个参与的过程中间，实际上也在提升自己的纳税人意识和提升自己的国民素质，这个税收的意义的影响也是非常值得我们看中的，中国要真正走向现代化，房产税的这些正面效应都非常值得我们重视。

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