贾康：房地产领域打摆子式的政策调节 治标不治本

核心提示：贾康认为，房地产税的改革显然是有助于配合着中央所强调的优化再分配，它的调节对象要落在高端为主，就是有多套房，有支付能力的社会成员，先富起来的阶层给国库多做贡献，客观上就会优化整个社会收入分配的格局，引导不动产的配置，减少两极分化的特征。

凤凰卫视12月24日《世纪大讲堂》，以下为文字实录：

田桐：学术殿堂，思想盛宴，欢迎各位来到《世纪大讲堂》，我是主持人田桐。有段子调侃说，在2015年最败家的几项投资前四位是这样的，卖房创业、卖房炒股、炒股，还有创业。同期，最发家的几大投资是什么，第一，北京买房；第二，上海买房；第三，深圳买房；第四，厦门买房等等等等。在房价飙升的同时，对于中国房地产不健康的担忧也一直是存在的，我们想知道究竟中国的房地产出现了什么样的问题，而去库存这样的政策调控有没有打中要害，我们有请今天的演讲嘉宾从供给侧改革的方向给我们来分析中国的房地产市场。首先来认识他。

解说：贾康，民间智库华夏新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家，曾长期担任财政部财政科学研究所所长，也是财科所史上最年轻的所长。他还是献计中南海的座上客，中国经济学界最高奖孙冶方奖的获得者，在30年的学术生涯中，贾康的研究中心始终放在我国的宏观经济和财税改革上，参与推动了1994年的分税制改革，被称为“中国最诚实坚定的公共财政理念的推行者”，也因其力主推进的房产税改革挨了不少骂。泡沫、房产税、供给侧、去库存、土地财政，贾康做客《世纪大讲堂》，为我们悉数时下最热经济关键词，理性分析房地产领域的改革思路与策略。

田桐：让我们掌声欢迎我们的演讲嘉宾贾康。贾老师您好。

贾康：主持人好。

田桐：欢迎您。

贾康：您好。

田桐：我们今天来说现在或者一直非常火热的一个词，关于中国房地产的这个现象，我们今天的主题从供给侧的方面去来谈这个事情。可能我们单独听这个词的时候，会觉得我不明白它是什么意思，我们举一个例子来说，请看大屏幕上面有一个照片。这个照片是中国游客在日本出关的时候、购物的时候的一个照片，买的都是电饭煲、马桶盖、陶瓷刀这些东西。这个其实是不是因为我们的供给端出了问题，所以大量的工作游客跑到国外去买这个东西拿回来？

贾康：对的，供给端出了问题，这个概念肯定可以成立，最关键就是要分析中国的这个供给端的问题真正出在哪里？开始一般人认为，这中国自己本土，我们马桶盖它生产的技术工艺不够格、不过关，后来具体把信息分析上发现这个判断不对了。在日本买回的这个马桶盖的原产地是咱们国内杭州附近，我们本土上并不缺少生产出让用户满意的马桶盖的技术能力和工艺制造的这个水平，缺的是什么，缺的是这个马桶盖咱们中国本土生产出来以后，为什么不能够形成应有的公信力，而让老百姓愿意出手购买。我们分析就是中国家电市场上它是一种鱼龙混杂的情况，老百姓对于假冒伪劣、心有余悸的情况下，不敢贸然出手购买。而到了日本，口口相传的，它的公信力就表现为大家都相信有全套的质量监督，有全套的它政府这方面的它的一个制度的种种保障。那么回过来，中国自己本土上供给侧缺的是什么，是制度环境的供给，为什么中国的家电市场不能够让市场发挥优胜劣汰的作用，改变这个鱼龙混杂的情况？这就要继续问了，我们注意到家电企业的一位挺影响的企业家董明珠她有一个评价，说中国的家电市场上面，各家企业都在处关系，处关系的结果就是鱼龙混杂，这个情况迟迟不能改变。本来市场应该有个优胜劣汰的机制，在我们本土上由于制度这方面的有效供给不到位，而不能够让市场充分发挥作用，去让应该胜出的企业形成它的公信力，形成它对应市场需求的有效供给的实现，这是问题的症结。

打摆子式的政策调节治标不治本

田桐：今天的主要的问题关于这个中国房地产，现在的政策是楼市去库存，怎么样理解去库存这个概念？

贾康：去库存从字面上大家都可以理解，库存多了，要促进销售、减少库存。关键就是去哪儿的库存，刚才主持人已经说到了，这一段时间大家看到的楼市、房市，如果从一线城市，还有一部分迅速热起来的二线城市来看，它哪里是去库存的问题，它库存都吃光了。

田桐：对。

贾康：要赶快增加有效供给的问题，这又回到了前面的那个供需之间对应概念之下，我们的有效供给怎么样符合社会需要，能够形成，能够在经济社会生活中间使供需的互动达到比较健康的平衡。

田桐：是的，我们一方面是看到一线城市买房就像抢房一样，当场就要拍板，我要交定金。另外一方面是看到很多城市发现鬼城的情况，建了很多的房子没有人去住。

贾康：政策的供给没有区别对待，本来是冰火两重天的格局，它只开始注意了冰的一边，后来又一下子转到火的一边，这样的打摆子似的政策调控是它的有效供给不足，这个政策的有效供给我后边要强调的是它还必须匹配上制度的有效供给，它才能够从治标到治本打通，标本兼治要寻求治本为上。

田桐：好的，谢谢贾康老师。有请贾康老师给我们带来今天的演讲，大家掌声欢迎。

贾康：房地产业我们要说说最近一段时间的表现了，在2014年，曾经在社会上大家高度关注房地产市场的回调，主要是以咱们不断发布的70个主要城镇区域的它那个价位来表现的。在房地产市场总体来说，有回调特征的同时，也有过悲观的评价，认为出现了一去不回的拐点，甚至有人说跟着的是崩盘。当时我们作为研究者，就是明确表示了不同的意见，这样的一个回调跟着的应该是分化，很快就印证了在一线城市，比如北京五环之内这个商品房轨道上的它的生成价位的抗击能力其实是相当高的，只看到了一些变相降价，都没有一例明码标价的这样的案例发生。当然在北京五环之外，是有一些地方当时是出现了明码标价的往下的调整的。而到了2015年十一长假之后，数据出来了，北京总体来说成交量开始放大，而过了十一以后，一些出手得价格不光是稳，而且还开始往上调，跟着大家看到的是深圳，深圳从2015年到2016年上半年，一般的坚守就是它的成交价、上涨幅度动不动就是在50%以上，有些楼盘甚至在不到一年的时间可以翻倍。一线城市热度迅速上升，跟着的就是它的这个传染的效应，我们从曲线图上可以看得出来，到了2016年的下半年，杭州，原来很多人在那担心它的去库存压力巨大，什么时候能够解决去库存的问题的时候，没想到形势陡然转变到就是大家一起出手购房，而热度迅速上升，看到它那个价位就希望表现的明显的非常陡峭的上升曲线，类似的这些城市越来越多。到最近几个月大家都知道了，二线城市迅速跟进，有些称为2.5线的城市也是非常明显的在这个热度急剧上升的过程中，引出了方方面面的社会焦虑。我们如果注意一下合肥，注意一下厦门，还有珠海等等，这种案例很多。所以才引出了930新政之说，十一长假之前，地方政府纷纷表示出严格的限贷、限购这样新的调整姿态，这个措施来了以后，当然是明显地影响了市场预期，原来想跟进购房的人就突然收手了。他并不用说在自己这个所在的城市，自己原来所看到交易对象这方面再等待更明确的一些什么信息了，已经看到整个这个政策环境里边明显的趋同的降温的调整，这个时候大家就在买涨不买落的这个从众心里的明显的影响之下，一起转入观望。

可以说，这一轮降温的调整见效了，但是后面跟着的我们就要思考是这一轮的调整可以说在政策上有什么进步吗？如果我们从研究者的角度来说，对它的评价不高。我们这一轮的调整实际上是延续了前面已经有了很多年的针对市场轨政策调节的从一个极端走到另外一个极端，打摆子式的，有些人称为“过山车式”的这种调整过程。这种政策层面的这种调整当然有它救急的意义，有它的我们所说的必要性，但是它总体来说是在治标的层次。如果把整个十几年的过程放在一起做个简要总结，已经有多轮的这样打摆子式的两个极端之间的来回的变化，有的人统计了一下，大概变化的这个时间周期是15个月，一年多以前还是取消限购、限贷，鼓励购买，甚至政府不惜要给出一些补贴，一年多以后，一下子摆到非常严格的限购、限贷，已经走了好几个轮回。如果说十几年来按照15个月一次的打摆子的周期来这样来做调控，市场低迷的时候，大家不满意，有社会焦虑，市场高涨的时候，大家同样不满意，有社会焦虑，怎么样改变这样一种状态，这就是问题。

收入夹心层是最明显的，他不得不啃老、东挪西借的以及通过按揭的配套，去争夺商品房市场的低端的供给，争到手以后，很多人还是说我在做房奴，我很痛苦。房地产业支柱产业作用的发挥不是天然就是一种健康状态，必须回到前面的标本兼治，形成合理的制度供给和政策供给这个命题上。

  《世纪大讲堂》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

想看更多金牌时评、热点解读、主播风采、幕后猛料？嘘！悄悄加入凤凰私享会（ID：phtvifeng），让小凤君带您走一走凤凰卫视的小后门。