姜声扬：那除了这条线索之外，还有没有其他的？

货币政策及信贷过于宽松

石齐平：还有一个就是相对于这个长期的结构性的，还有一个短期的阶段性，你要知道在过去这一两年，为了应付金融海啸，全世界各国都采取宽松的货币政策，中国也不例外。但是宽松的货币政策，要注意它可能会产生一个很严重的后遗症，那就是会释放大量的流动性出来，就社会里面的流动性的太多，它终于会造成物价，包括资产价格的上涨，我们现在开始已经面临到这个压力。

房市飙涨原因：结构性+政策性

石齐平：所以今天的中国房地产问题实际是两方面加起来的，一个是长期的结构性供需失衡。再加上一个短期性的货币过渡扩张流动性所造成的压力，一起把房地产飙涨。

杨娟：所以您刚才讲的结构性的长期性的问题，应该是在长期的范围之内，通过调整结构来入手。但是这个短期性的政策性的问题，应该是立刻要调整政策对不对？

石齐平：没错，应该是往这方面走，但是当中国开始要思考，我在政策上应该怎么样去货币政策，稍微收缩的时候，又会出现到一个政策的两难的困境，左右为难。

姜声扬：为什么？什么样的一个两难困境？

货币政策调控房市的窘境

石齐平：因为它是这样的，因为货币政策，它宏观调控是全面的，它如果采取收缩的话，它把利率提高的话，它就会影响到整个经济的。但是如果不这么做的话，房屋资产价格就上涨，民怨又起来了，这就叫左右为难嘛。这一两天，我听说在北京正好要开一个什么经济会议。

姜声扬：工作会议。

石齐平：我相信昨天到今天大家一定都在讨论同样的问题，一方面主要提高利率了，因为房地产太厉害了，而另一方面利率不能提高，现在经济还没有复苏，这就叫左右两难。

杨娟：所以的确是这样，现在很多老百姓也不太相信政策到底会有什么效果，所以总结以前的经验，就是先买了再说，其实很多老百姓都这样的，如果钱不够的话，就去凑钱买。

石齐平：凑钱。

杨娟：凑不够钱的话，就去借钱买。

姜声扬：借钱。

杨娟：那借到钱买了房之后，又出现您刚才说的那种房裂变的钱，然后再去投资再买新的房子，所以石先生到底怎么办？

中国房产市场：三方博弈结构

石齐平：我想今天不少人再提类似概念，但是就我来讲，二次房改肯定要跟一次房改，1998年那次房改有个根本上思路上，最大的不同。要知道这个思路上的不同，首先我们要分好几步走。第一步要做一件事情，就是我们先要看清楚，今天的中国房地产市场结构是一个什么样的博弈结构。换句话说假设我今天是中央政府，我今天看中国的房地产市场，我觉得是一个三方博弈的结构。哪三方呢？一方面当然是买屋子的老百姓；二方面是开发商；第三方面也就是地方政府。三方面在互相博弈这个市场，而三方面都在追逐的一个东西是一样的，叫利。大家都在逐利，您说对不对？

石齐平：OK，下一步就是第二步了，就是要把房屋这个东西，做一个清楚的定位，你们说这个房屋到底是必需品呢？还是一个投资或投机品啊？

杨娟：我觉得当然是必需品了。

姜声扬：我觉得现在像投资品了。

房屋：“必需品”+“投资品”

石齐平：你们两个都对的，我告诉你，为什么呢？它既是必需品又是投资跟投机品，为什么？很简单，如果对中低收入者现在没房子的人，肯定是必需品，同不同意？但是对已经有很多钱买房子的，当然可以是一个投资品或者一个投机品了。只有把房屋做成这样很清楚的定位之后，政府的角色跟职能才能够做更清楚的，同样清楚的定位。

姜声扬：政府的角色和职能，这个话怎么解释呢？

石齐平：那就政府在这个房地产究竟该做什么，或不该做什么？你比方来讲，刚才来讲房屋不是定位成这两种嘛，一个是必需品，一个是投资品。

“投资品”房屋：交给市场

石齐平：如果对投资品，我政府的立场，基本上我就不管，由市场决定吧。就是过去一次房改里面主张，市场化、产业化、商品化、你去现场，因为你买得起。但我政府有件事情我要做的，那就是你在买跟卖之间，如果你赚了很多钱，这个叫增值。这个我要抽税的，这叫增值税。为什么我政府要抽增值税呢？因为这部分的增值，严格的说不是你个人的贡献，是因为社会繁荣的结果。这个理论跟道理，孙中山以前都讲过的，西方的土地学也讲过的。所以今天发达国家都这么做的，包括美国都这么做，甚至于它怎么做呢？它还区分外国人买房地产跟本国人买房地产，增值税税率是不同的。

再说这个主张还有第三个理由，我们说今天三方博弈中，还有一方叫地方政府，地方政府为什么它积极的去搞房地产呢？因为它没收入，它必须靠这个来增加它的土地卖的收入跟房地产收入。我今天给你开一条路，你可以开增值税嘛。OK，就减少你在搞房地产，土地财政的一个冲动。

杨娟：那针对那些被看成是必需品的房子，那政府的角色和职能又是什么呢？

石齐平：很简单，我一肩挑了，刚才我是交给市场的，现在我一肩挑。从土地政策、财税政策跟金融政策上，所有的政策我都尽可能的满足，让你一个中低收入者能够在一段时间中，能够住得起，买得起一个最低规模所谓的保障房，这是我政府的事情。尤其土地政策非常重要，简单的说这里面就区分政府的角色，一方面是不管，叫市场经济。二方面我要管，为什么管？社会主义。

姜声扬：OK，那在这样一个政府定位之下，未来政府在设计政策的时候，是不是应该有些新的思维？

调控：货币政策+财税政策+土地政策

石齐平：没错，在一次房改中，或者到目前为止，我们刚才讲为什么会左右两难呢？因为把所有的房地产政策集中在一个宏观调控政策上，都集中在货币政策上。而货币政策就会出现两难，我刚才讲过，对不对？

姜声扬：对。

石齐平：这个放，房地产又涨了；收，这个经济又下来了。所以我们今天要在货币政策和宏观调控之外，还要有微观调控，微观调控就刚才讲的土地政策、增值税的政策、财税政策。分别针对房地产之所以为商品房或保障房采取区别处理，这就是微观的调控。