石齐平:“房裂变投资”带来恐慌性购房潮
2010年04月16日 10:52凤凰网专稿 】 【打印共有评论0

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姜声扬:那除了这条线索之外,还有没有其他的?

货币政策及信贷过于宽松

石齐平:还有一个就是相对于这个长期的结构性的,还有一个短期的阶段性,你要知道在过去这一两年,为了应付金融海啸,全世界各国都采取宽松的货币政策,中国也不例外。但是宽松的货币政策,要注意它可能会产生一个很严重的后遗症,那就是会释放大量的流动性出来,就社会里面的流动性的太多,它终于会造成物价,包括资产价格的上涨,我们现在开始已经面临到这个压力。

房市飙涨原因:结构性+政策性

石齐平:所以今天的中国房地产问题实际是两方面加起来的,一个是长期的结构性供需失衡。再加上一个短期性的货币过渡扩张流动性所造成的压力,一起把房地产飙涨。

杨娟:所以您刚才讲的结构性的长期性的问题,应该是在长期的范围之内,通过调整结构来入手。但是这个短期性的政策性的问题,应该是立刻要调整政策对不对?

石齐平:没错,应该是往这方面走,但是当中国开始要思考,我在政策上应该怎么样去货币政策,稍微收缩的时候,又会出现到一个政策的两难的困境,左右为难。

姜声扬:为什么?什么样的一个两难困境?

货币政策调控房市的窘境

石齐平:因为它是这样的,因为货币政策,它宏观调控是全面的,它如果采取收缩的话,它把利率提高的话,它就会影响到整个经济的。但是如果不这么做的话,房屋资产价格就上涨,民怨又起来了,这就叫左右为难嘛。这一两天,我听说在北京正好要开一个什么经济会议。

姜声扬:工作会议。

石齐平:我相信昨天到今天大家一定都在讨论同样的问题,一方面主要提高利率了,因为房地产太厉害了,而另一方面利率不能提高,现在经济还没有复苏,这就叫左右两难。

杨娟:所以的确是这样,现在很多老百姓也不太相信政策到底会有什么效果,所以总结以前的经验,就是先买了再说,其实很多老百姓都这样的,如果钱不够的话,就去凑钱买。

石齐平:凑钱。

杨娟:凑不够钱的话,就去借钱买。

姜声扬:借钱。

杨娟:那借到钱买了房之后,又出现您刚才说的那种房裂变的钱,然后再去投资再买新的房子,所以石先生到底怎么办?

中国房产市场:三方博弈结构

石齐平:我想今天不少人再提类似概念,但是就我来讲,二次房改肯定要跟一次房改,1998年那次房改有个根本上思路上,最大的不同。要知道这个思路上的不同,首先我们要分好几步走。第一步要做一件事情,就是我们先要看清楚,今天的中国房地产市场结构是一个什么样的博弈结构。换句话说假设我今天是中央政府,我今天看中国的房地产市场,我觉得是一个三方博弈的结构。哪三方呢?一方面当然是买屋子的老百姓;二方面是开发商;第三方面也就是地方政府。三方面在互相博弈这个市场,而三方面都在追逐的一个东西是一样的,叫利。大家都在逐利,您说对不对?

石齐平:OK,下一步就是第二步了,就是要把房屋这个东西,做一个清楚的定位,你们说这个房屋到底是必需品呢?还是一个投资或投机品啊?

杨娟:我觉得当然是必需品了。

姜声扬:我觉得现在像投资品了。

房屋:“必需品”+“投资品”

石齐平:你们两个都对的,我告诉你,为什么呢?它既是必需品又是投资跟投机品,为什么?很简单,如果对中低收入者现在没房子的人,肯定是必需品,同不同意?但是对已经有很多钱买房子的,当然可以是一个投资品或者一个投机品了。只有把房屋做成这样很清楚的定位之后,政府的角色跟职能才能够做更清楚的,同样清楚的定位。

姜声扬:政府的角色和职能,这个话怎么解释呢?

石齐平:那就政府在这个房地产究竟该做什么,或不该做什么?你比方来讲,刚才来讲房屋不是定位成这两种嘛,一个是必需品,一个是投资品。

“投资品”房屋:交给市场

石齐平:如果对投资品,我政府的立场,基本上我就不管,由市场决定吧。就是过去一次房改里面主张,市场化、产业化、商品化、你去现场,因为你买得起。但我政府有件事情我要做的,那就是你在买跟卖之间,如果你赚了很多钱,这个叫增值。这个我要抽税的,这叫增值税。为什么我政府要抽增值税呢?因为这部分的增值,严格的说不是你个人的贡献,是因为社会繁荣的结果。这个理论跟道理,孙中山以前都讲过的,西方的土地学也讲过的。所以今天发达国家都这么做的,包括美国都这么做,甚至于它怎么做呢?它还区分外国人买房地产跟本国人买房地产,增值税税率是不同的。

再说这个主张还有第三个理由,我们说今天三方博弈中,还有一方叫地方政府,地方政府为什么它积极的去搞房地产呢?因为它没收入,它必须靠这个来增加它的土地卖的收入跟房地产收入。我今天给你开一条路,你可以开增值税嘛。OK,就减少你在搞房地产,土地财政的一个冲动。

杨娟:那针对那些被看成是必需品的房子,那政府的角色和职能又是什么呢?

石齐平:很简单,我一肩挑了,刚才我是交给市场的,现在我一肩挑。从土地政策、财税政策跟金融政策上,所有的政策我都尽可能的满足,让你一个中低收入者能够在一段时间中,能够住得起,买得起一个最低规模所谓的保障房,这是我政府的事情。尤其土地政策非常重要,简单的说这里面就区分政府的角色,一方面是不管,叫市场经济。二方面我要管,为什么管?社会主义。

姜声扬:OK,那在这样一个政府定位之下,未来政府在设计政策的时候,是不是应该有些新的思维?

调控:货币政策+财税政策+土地政策

石齐平:没错,在一次房改中,或者到目前为止,我们刚才讲为什么会左右两难呢?因为把所有的房地产政策集中在一个宏观调控政策上,都集中在货币政策上。而货币政策就会出现两难,我刚才讲过,对不对?

姜声扬:对。

石齐平:这个放,房地产又涨了;收,这个经济又下来了。所以我们今天要在货币政策和宏观调控之外,还要有微观调控,微观调控就刚才讲的土地政策、增值税的政策、财税政策。分别针对房地产之所以为商品房或保障房采取区别处理,这就是微观的调控。

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   编辑: 徐盼
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