那么如何来解决我们将会面临的这场关于《土地管理法》的一场争论，我们如何来设计未来的中国的土地制度？这是我们每一个人都关心的问题。今天我想讲的是几个根本性的转变问题。

我认为中国的土地改革需要面临三个方面的变革。第一就是思维方式的变革，就是从以物为本，转向以人为本。

第二就是增长方式的变革，要从土地效用转向土地信用，第三个变革就是生活方式的变革，就是要从经济绩效到文化功效。

那么我先讲第一个问题，土地改革与思维方式的变革。从以物为本到以人为本。那么我们现行的土地立法，以《土地管理法》为例，是一个典型的以物为本的立法。比如说我们可以举一下《土地管理法》的第一条，关于它的立法宗旨：它说为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济可持续发展。然后根据宪法制订的法律。它把它的目的，它立法宗旨的定位是放在土地资源的保护开发，土地的合理利用和耕地的保护，这就是一个很明确的以物为本的立法思想，那么在它的整个立法结构里边，第一章是总则，第二章是土地所有权和使用权，下面第三章就是土地利用总体规划，然后是第四章，耕地保护，保护这个物，第五章是建设用地，特定的土地用途来怎么分配怎么配置，后边是监督检查法律责任。

那么在整个《土地管理法》里边，它的关注点不是土地上的人，而是人脚底下的土地。那么在现行中国的这种以物为本的土地立法之下，这个土地管理法实际上就是一个土地行政法，长期以来我们的立法缺乏土地民事立法，直到2007年《物权法》的颁布，才有了规范土地民事关系的基本立法。那么在这个以行政为主导的、以物为本的立法之下，我们所看到的在这个经济发展过程当中，我们看到的中国当今的土地困局就是四句话，叫做土地GDP、土地财政、土地垄断、土地腐败。

这个地方政府把它的GDP、把它的政绩是寄托在土地开发土地经营上面。它的财政来源很大一部分也是寄托于土地开发、土地经营。为此他们需要垄断土地市场，不允许农民带着自己土地进入市场。那么在这个当中就形成了大量的土地腐败，钱权交易。

也就是说在土地开发发展的过程当中，这个利益的配置，这个关键的问题没有纳入我们当政者的视野。由此就带来了非常严重的社会矛盾。这些年围绕城市拆迁，农村征地所发生的，从个体事件到群体事件，可以说是连绵不断、层出不穷，因此在这个里边我们就看到了，这里边实际上是一种工程师治国的治国思想。工程师治国的特点就是见物不见人，就是指标治国，经济指标治国，所以为了完成那些经济指标，那么它可以不去考虑这个人的需求、人的喜怒哀乐、人的利益冲突、人的情感。这恰恰就是工程师治国在治国思想上在他的科学理论上的一个重大的缺陷。

所以我们国家要从现在的工程师方式治理国家，要转向依法治国。因为法学家治国，或者依法治国它首先强调的就是人文关怀，以人为本。在人文关怀的前提下强调的是制度的理性和实践的智慧，因此我们回到一个最基本的法学概念，法学一个基本的概念就是一切法律关系都是人与人的社会关系，而不是人与物的关系，法律的价值，基本的价值追求就是公平正义。公平正义就是法律调整社会关系的最基本的价值目标。那么什么是公平正义呢？

什么是公平正义？城乡土地关系中，公平诉求如何满足？什么是土地信用？作为最重要的资源，土地如何发挥价值？什么是农村土地改革新的目标？

什么是公平正义呢？我们可以引用罗马法的一句话，就叫做正义是人人各得其所的永恒意志。按照这种正义的要求，在土地关系当中我们要使每一个人都能各得其所，都能得到他所应有的东西，而不是去剥夺一部分人应有的东西，来满足另一部分人的需要。那么现实土地关系当中的社会冲突，直接来自于我们的制度偏差。就是没有去认真地维护这个社会关系当中的这种正义，这个利益平衡，每一个人的权利。所以我们看由于公平的问题没有解决好，直接又影响到我们的发展。

那么当前在城乡土地关系当中，公平诉求是非常强烈的。比如说在城市国有土地资源的公平分配和公平定价问题。现在很多人反映在城市房地产发展过程当中，开发过程当中，土地资源是被少数人少数有权有势的人所垄断。不能在市场上公平分配，也不能公平地定价，所以房地产开发的过程是伴随着很多人的痛苦经历.很多人就成了房奴，他们要去忍受那个不公平的高价等等这么一些问题。

又比如说人们非常关心的就是城市居民住宅土地使用权的长期稳定和合理负担。那么长期稳定的问题在《物权法》起草过程当中这个问题基本解决了，就是住宅用地的土地使用权到期以后自动续期。但是负担问题现在还没有解决，目前也正在讨论，这个所谓的物业税的问题。将来的人们再住房子究竟要给国家交多少钱？而且怎么才能实现公平税赋?有的人占了可能是上百亩的土地，或者是买了多少套房子？而一般老百姓可能只拥有够他基本生活的居住面积,这个税来怎么公平负担？这是我们下一步需要研究的问题。

还有就是农民集体土地的所有权怎么去保护?他们的土地发展权怎么能得到实现?还有就是城乡土地流转市场如何去实现一体化和规范化?这都是我们将来需要认真地去站在公平的角度、正义的角度去认真研究的制度设计制度改进，这是第一个问题。

第二个问题我讲讲土地改革与增长方式的变革，从土地效用到土地信用。

目前为止我们的土地管理法注意力是集中在土地效用上，也就是土地的自然属性。那么这种观念、这种认识方式实际上代表了长期以来从农业社会到工业社会的这种实物经济的关联。就是说土地的价值在什么地方？农业用途就是它能生产出粮食和各种农作物。从工业的用途就是它可以修路盖房子，可以建工厂。总而言之都是从实物生产，但是我们知道到了今天，我们已经告别了那个完全的、纯粹的实物经济的时代，我们已经到了一个由实物经济加上知识经济、再加上金融经济的三位一体的新时代。

我们知道土地是一个社会当中最重要的资源，那么我们怎么去认识这个土地的价值？如果我们仅仅看中了它的实物产出的价值，忽略了它的信用价值。那么可以说是对我们的土地资源的一个极大的浪费。换句话说如果我们把土地的信用价值开发出来的话，在土地上所创造的价值总量远远超过了我们在它上面从事农业开发和工业开发所能创造的价值，这就是一个土地信用的概念。

所以在这个金融大系统当中土地起到了一个融资的功能，起到了一个信用支持的功能。我们大量的银行贷款交易，需要担保物去支持它，土地就可以充当这个职能。我们现在的非金融企业的融资来源在我们国家这个结构，大概20%是来自直接融资，就是从资本市场上融资或者投资者出资，剩下的80%以上是靠间接融资，主要就是靠信贷。那么这个信贷是需要支撑的，需要信用支撑的，否则银行不会白白地贷款的。那么我们现在大量的土地如果不能进入市场，不能去发挥它的信用支撑的价值，我们的金融交易的总量这种间接融资的总量就要受到限制，我们的企业就会感到缺钱，特别是那些新兴企业。没有多少固定资产的这些高科技企业、第三产业、服务性行业，它们融资就更困难。