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马光远:近期中国房价上涨有这四大推手


来源:凤凰卫视

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楼市调控政策来势汹汹,2017年房价会不会低头。中国房地产市场总是先抑制后暴涨,其背后的根本原因就是政策紊乱,去库存、货币政策、资产荒、土地饥饿营销四大推手合发力,导致房价居高不下,持续上涨。但2017会有新变化,马光远预测,中国房地产在一定会降温;其次,房地产不会出现暴跌;第三,去年的热点城市有相当一部分会发生变化。

核心提示:楼市调控政策来势汹汹,2017年房价会不会低头。中国房地产市场总是先抑制后暴涨,其根本原因就是政策紊乱,去库存、货币政策、资产荒、土地饥饿营销四大推手合发力,导致房价居高不下,持续上涨。不过马光远预测,中国房地产会在今年出现降温;其次,并不会出现暴跌现象;第三,去年热点城市有相当一部分会发生变化。

凤凰卫视422日《世纪大讲堂》,以下为文字实录:

解说:楼市调控政策来势汹汹,2017年房价会不会低头。

马光远:叫认房又认贷,最后离婚都不行,叫认离,千古奇观。

解说:中国房地产究竟出了什么问题。

马光远:不管你有钱没钱,我都往上扑,如果这个世界上只有一种爱是真爱,一定是中国地方政府对房地产的爱。

解说:中国房地产如何回归常态。

马光远:从周期本身来讲的话,2017年其实非常敏感。

解说:知名经济学家马光远为您深入剖析房价背后的逻辑,展望中国房地产将走向何方。

田桐:学术殿堂、思想盛宴,欢迎各位来到《世纪大讲堂》,我是主持人田桐。在中国,如果说我们买一样消费品,买的时候心惊胆战,不买的话又会痛心疾首,那么大家一定会说这个东西是房子。尤其是在赚钱的这种效益的驱动之下,买房对于中国人来说,陷入到一种疯狂的热潮,在2016年一轮的房市暴涨之后,2017年的现在,究竟房市是繁荣的,还是泡沫的,在新一轮的调控之下,会起到多大的作用?2017年,我们又该不该入手买房,我们有请今天的演讲嘉宾。

解说:马光远,经济学博士、民建中央经济委员会副主任,作为中国知名的经济学恰评论员,马光远在宏观经济、房地产以及民间投资等领域具重要影响力。他还是多个中外媒体的专栏作家,并且下多部经济学著作。马光远做客《世纪大讲堂》,解析中国楼市的发展逻辑、展望2017年房地产将走向何方。

田桐:让我们欢迎我们的演讲嘉宾马光远先生。王老师,您好。

马光远:你好。

中国学区房超越了居住属性,承载着情感和希望

田桐:欢迎您。最近有一个段子在网上特别火,就是清华北大毕业的高材生也买不起学区房,您怎么样看待这个学区房的这个事件?

马光远:这个真的是一个悲剧,因为你上学区房,如果你不出国的话,就是上北大清华,目的,上了北大清华以后,然后自己的孩子又买不起学区房。就是这个轮回的悲剧告诉大家什么,中国房地产整体的逻辑已经没有那么简单,比如说我们讲房子是人住的,学区房肯定不是人住的,学区房的价格不是一个居住的功能能够解释的,里边承载的东西太多了,复杂程度超乎想象。我们所有人的情感在里边,所有人的希望在里边,然后又夹杂着城市资源分配的严重不公,所以我们的政策可能能堵住这个,但堵不住那个。所以,到今天为止,2017年如果让大家记住的话,就是我们真的要反思过去多年我们对这个市场的认识、我们的政策。

马光远:我们说这个房子高到今天,整天痛恨高房价的人也可能在推波助澜。你比如说学区房,那如果说我们的北京的每一个学校都是平等,你选哪个学校都一样,没这事儿,没这个问题。第二,你不要把它跟房子捆绑起来,你既然要鼓励大家租,要租售并举,鼓励发展租赁市场,并不见得每个人都必须买房子,你又说你家小孩上学必须有房子,这政策不对。所以,我们从这个来讲的话,就是说我们房地产其实应该回归常识,然后提出一个真正的长效机制,这才是解决之道,而不是说去谴责、去愤怒,去骂,你骂开发商有什么用?学区房不是他造成的。

田桐:我们接下来把时间交给马光远先生。

“历史教训”让中国人疯狂投资买房

马光远:20173月份,房地产调控到了现在,可以讲无所不用其极,我们每一次房地产调控的时候,我们走回讲这是史上最严的。我们发现每一次到最后,都会突破以前最严的。

解说:自2016930日,全国拉开限购限贷的楼市调控大闸后,今年317日,以北京为首的热点城市又掀起了新一轮调控风暴。截至目前,全国已有至少45个城市出台了房地产调控政策140多次,北上广深已全面升级为认房又认贷,多城市上调二套房首付比例,北京更是最高达到80%。在如此严厉的政策下,能否灭绝炒房的可能,马光远对此并不乐观。

马光远:我想我们从1998年到现在,经历了中国房地产很多轮的这种涨涨跌跌,过去的经历不断地在教训大家,就是强化了一种观念,如果过去不买房,以后买房会更贵。所以,每一次疯狂的时候,我们都会看到很多人扑上去,而且奋不顾身,而且是很多情况下真的是举几代之力去买房子,房子成了中国人最大的追求。我们经常讲说中国人没有信仰,我觉得中国人有最大的信仰就是房子。

马光远:我告诉大家的是一个基本逻辑,就是说我们的判断,我们对房价的认识究竟怎么样去认识,比如说中国房价究竟高不高。1989年的时候,报纸上讲房价猛涨,百姓望楼兴叹。当时的房价多少钱,当时的房价两千块钱左右,两千块钱左右的房价现在如果让你讲,你是不是觉得很可笑。而且报纸上面还写,说一个大学生毕业以后不吃不喝,买这样的房子大概需要一百年。我们可以想一想,中国房地产那个时候1989年,我们到1998年,1998年市场化了。市场化到现在为止,有没有人感觉房价便宜过?但是,你回过头去看,你是不是很后悔以前没有买房子,你觉得以前的价格特别特别便宜。你比如说2016年暴涨以前,你为什么不出手买房子,是因为你觉得贵,但是价格往上走的时候,你的人生观、价值观又一次接受了洗礼。但是,历史没有这么简单,因为它总有到头的时候,假定2017年以后,房地产突然崩盘,到那个时候你再回过头来看,你觉得你认为北京、上海房价永远会上涨的观点又是多么荒唐。

马光远谈近十年中国房地产发展轨迹

解说:2008年金融危机爆发以来,中国房价经历了三次大涨,第一次是为应对国际金融危机,实行“四万亿”计划的2009年;第二次是2013年,最近一次则是2016年。马光远认为,认识中国房价,分析这三次大涨的推动因素和主导力量是至关重要的。

马光远:2009年的时候,四万亿出台以后,房地产得到了很大的这种政策的优惠,几乎全国房价都上涨,小县城的房价都翻了一番。当时,房地产的基本面是什么,其实房子不够,很多买房子要么是居住,要么是改善,这种需求的为主,当年投资需求占的比重没有多大。第二轮是什么时候,2013年,2013年的时候为什么房价又出现大涨,2009年大涨、2010年大涨以后,政府调控,调控到2012年扛不住了,扛不住放松,放松以后又出现反弹,但是反弹的范围已经跟2009年不能比。2013年反弹基本四六,40%的城市房价反弹很迅猛,60%的基本没动。

马光远:然后,20143月杭州房价突然下降,我们当时很多人讲这是中国房地产第一次出现市场化的转折点,没有政策的干扰。到了2014年的9月,全国70个大中城市房价按照官方的统计,环比全部下跌,没有一个城市上涨,然后2014930号,政府出台救市政策,救市的结果是什么,救市结果我们看到了2016年房价上涨。我们从2016年房价暴涨的原因来看,仍然是政府政策出现了变动,但是,2016年房价上涨的范围跟2013年比又大为缩小,看2016年差不多是二八开,20%的城市上涨,80%的没有涨,而且到了2016年下半年基本以投资购买为主,大量的城市出现了真正的炒房客。而且2016年炒房跟过去比最大的不同在哪里,就金融工具、金融平台、金融手段非常多。比如说你没首付,有首付贷,有各种各样的机构给你融资贷首付,杠杆不断地在加。

马光远:到最后,你可以通过各种途径做到零首付,所以尽管整个市场在涨,但是我们看到了第一个是从以前的基本居住需求到改善性需求,到投资需求,这个需求的主导力量在演化。

《世纪大讲堂》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

首播:星期六 1720—1800
重播:星期日 11:45 – 12:30 
       星期一 02:45–03:30 05:00–05:50
      星期二 01:55-02:35

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[责任编辑:顿雨婷 PV087]

责任编辑:顿雨婷 PV087

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