马光远：近期中国房价上涨有这四大推手

2017年04月24日 14:51:17
来源：凤凰卫视

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楼市调控政策来势汹汹，2017年房价会不会低头。中国房地产市场总是先抑制后暴涨，其背后的根本原因就是政策紊乱，去库存、货币政策、资产荒、土地饥饿营销四大推手合发力，导致房价居高不下，持续上涨。但2017会有新变化，马光远预测，中国房地产在一定会降温；其次，房地产不会出现暴跌；第三，去年的热点城市有相当一部分会发生变化。

核心提示：楼市调控政策来势汹汹，2017年房价会不会低头。中国房地产市场总是先抑制后暴涨，其根本原因就是政策紊乱，去库存、货币政策、资产荒、土地饥饿营销四大推手合发力，导致房价居高不下，持续上涨。不过马光远预测，中国房地产会在今年出现降温；其次，并不会出现暴跌现象；第三，去年热点城市有相当一部分会发生变化。

凤凰卫视4月22日《世纪大讲堂》，以下为文字实录：

解说：楼市调控政策来势汹汹，2017年房价会不会低头。

马光远：叫认房又认贷，最后离婚都不行，叫认离，千古奇观。

解说：中国房地产究竟出了什么问题。

马光远：不管你有钱没钱，我都往上扑，如果这个世界上只有一种爱是真爱，一定是中国地方政府对房地产的爱。

解说：中国房地产如何回归常态。

马光远：从周期本身来讲的话，2017年其实非常敏感。

解说：知名经济学家马光远为您深入剖析房价背后的逻辑，展望中国房地产将走向何方。

田桐：学术殿堂、思想盛宴，欢迎各位来到《世纪大讲堂》，我是主持人田桐。在中国，如果说我们买一样消费品，买的时候心惊胆战，不买的话又会痛心疾首，那么大家一定会说这个东西是房子。尤其是在赚钱的这种效益的驱动之下，买房对于中国人来说，陷入到一种疯狂的热潮，在2016年一轮的房市暴涨之后，2017年的现在，究竟房市是繁荣的，还是泡沫的，在新一轮的调控之下，会起到多大的作用？2017年，我们又该不该入手买房，我们有请今天的演讲嘉宾。

解说：马光远，经济学博士、民建中央经济委员会副主任，作为中国知名的经济学恰评论员，马光远在宏观经济、房地产以及民间投资等领域具重要影响力。他还是多个中外媒体的专栏作家，并且下多部经济学著作。马光远做客《世纪大讲堂》，解析中国楼市的发展逻辑、展望2017年房地产将走向何方。

田桐：让我们欢迎我们的演讲嘉宾马光远先生。王老师，您好。

马光远：你好。

中国学区房超越了居住属性，承载着情感和希望

田桐：欢迎您。最近有一个段子在网上特别火，就是清华北大毕业的高材生也买不起学区房，您怎么样看待这个学区房的这个事件？

马光远：这个真的是一个悲剧，因为你上学区房，如果你不出国的话，就是上北大清华，目的，上了北大清华以后，然后自己的孩子又买不起学区房。就是这个轮回的悲剧告诉大家什么，中国房地产整体的逻辑已经没有那么简单，比如说我们讲房子是人住的，学区房肯定不是人住的，学区房的价格不是一个居住的功能能够解释的，里边承载的东西太多了，复杂程度超乎想象。我们所有人的情感在里边，所有人的希望在里边，然后又夹杂着城市资源分配的严重不公，所以我们的政策可能能堵住这个，但堵不住那个。所以，到今天为止，2017年如果让大家记住的话，就是我们真的要反思过去多年我们对这个市场的认识、我们的政策。

马光远：我们说这个房子高到今天，整天痛恨高房价的人也可能在推波助澜。你比如说学区房，那如果说我们的北京的每一个学校都是平等，你选哪个学校都一样，没这事儿，没这个问题。第二，你不要把它跟房子捆绑起来，你既然要鼓励大家租，要租售并举，鼓励发展租赁市场，并不见得每个人都必须买房子，你又说你家小孩上学必须有房子，这政策不对。所以，我们从这个来讲的话，就是说我们房地产其实应该回归常识，然后提出一个真正的长效机制，这才是解决之道，而不是说去谴责、去愤怒，去骂，你骂开发商有什么用？学区房不是他造成的。

田桐：我们接下来把时间交给马光远先生。

“历史教训”让中国人疯狂投资买房

马光远：2017年3月份，房地产调控到了现在，可以讲无所不用其极，我们每一次房地产调控的时候，我们走回讲这是史上最严的。我们发现每一次到最后，都会突破以前最严的。

解说：自2016年9月30日，全国拉开限购限贷的楼市调控大闸后，今年3月17日，以北京为首的热点城市又掀起了新一轮调控风暴。截至目前，全国已有至少45个城市出台了房地产调控政策140多次，北上广深已全面升级为认房又认贷，多城市上调二套房首付比例，北京更是最高达到80%。在如此严厉的政策下，能否灭绝炒房的可能，马光远对此并不乐观。

马光远：我想我们从1998年到现在，经历了中国房地产很多轮的这种涨涨跌跌，过去的经历不断地在教训大家，就是强化了一种观念，如果过去不买房，以后买房会更贵。所以，每一次疯狂的时候，我们都会看到很多人扑上去，而且奋不顾身，而且是很多情况下真的是举几代之力去买房子，房子成了中国人最大的追求。我们经常讲说中国人没有信仰，我觉得中国人有最大的信仰就是房子。

马光远：我告诉大家的是一个基本逻辑，就是说我们的判断，我们对房价的认识究竟怎么样去认识，比如说中国房价究竟高不高。1989年的时候，报纸上讲房价猛涨，百姓望楼兴叹。当时的房价多少钱，当时的房价两千块钱左右，两千块钱左右的房价现在如果让你讲，你是不是觉得很可笑。而且报纸上面还写，说一个大学生毕业以后不吃不喝，买这样的房子大概需要一百年。我们可以想一想，中国房地产那个时候1989年，我们到1998年，1998年市场化了。市场化到现在为止，有没有人感觉房价便宜过？但是，你回过头去看，你是不是很后悔以前没有买房子，你觉得以前的价格特别特别便宜。你比如说2016年暴涨以前，你为什么不出手买房子，是因为你觉得贵，但是价格往上走的时候，你的人生观、价值观又一次接受了洗礼。但是，历史没有这么简单，因为它总有到头的时候，假定2017年以后，房地产突然崩盘，到那个时候你再回过头来看，你觉得你认为北京、上海房价永远会上涨的观点又是多么荒唐。

马光远谈近十年中国房地产发展轨迹

解说：2008年金融危机爆发以来，中国房价经历了三次大涨，第一次是为应对国际金融危机，实行“四万亿”计划的2009年；第二次是2013年，最近一次则是2016年。马光远认为，认识中国房价，分析这三次大涨的推动因素和主导力量是至关重要的。

马光远：2009年的时候，四万亿出台以后，房地产得到了很大的这种政策的优惠，几乎全国房价都上涨，小县城的房价都翻了一番。当时，房地产的基本面是什么，其实房子不够，很多买房子要么是居住，要么是改善，这种需求的为主，当年投资需求占的比重没有多大。第二轮是什么时候，2013年，2013年的时候为什么房价又出现大涨，2009年大涨、2010年大涨以后，政府调控，调控到2012年扛不住了，扛不住放松，放松以后又出现反弹，但是反弹的范围已经跟2009年不能比。2013年反弹基本四六，40%的城市房价反弹很迅猛，60%的基本没动。

马光远：然后，2014年3月杭州房价突然下降，我们当时很多人讲这是中国房地产第一次出现市场化的转折点，没有政策的干扰。到了2014年的9月，全国70个大中城市房价按照官方的统计，环比全部下跌，没有一个城市上涨，然后2014年9月30号，政府出台救市政策，救市的结果是什么，救市结果我们看到了2016年房价上涨。我们从2016年房价暴涨的原因来看，仍然是政府政策出现了变动，但是，2016年房价上涨的范围跟2013年比又大为缩小，看2016年差不多是二八开，20%的城市上涨，80%的没有涨，而且到了2016年下半年基本以投资购买为主，大量的城市出现了真正的炒房客。而且2016年炒房跟过去比最大的不同在哪里，就金融工具、金融平台、金融手段非常多。比如说你没首付，有首付贷，有各种各样的机构给你融资贷首付，杠杆不断地在加。