马光远：近期中国房价上涨有这四大推手

第二点，上涨的范围在变小，不是所有城市都在上涨，2016年20%的城市可能都有点高估，20%的话，我们六百多个城市应该有一百多个城市房价出现明显上涨，以后慢慢地可能就剩下几个。所以，往上顶的力量其实在下滑，而且是通过加杠杆的过程。通过这三次的上涨，我们来看，房价究竟发生了什么，比如说2016年，谁在推动，我们回过头来看，第一个当然是去库存的政策，去库存放松调控，导致热点城市瞬间反弹。第二个，去年大家都一直在讲资产荒，好象每个人都很有钱，钱放着很焦虑，好像说这个市场上你现在不赶快投资一些东西，你的钱明天就没了，导致的恐慌。还有货币政策，当然去年的货币政策名为稳健，实为宽松，到最后土地饥饿营销，比如说有些城市远远没有完成土地供应量的计划。

马光远：那么，这些因素导致的结果是什么，2016年我们看到的到最后演化成让人叹为观止的动物精神。就是经济学家在分析资产价格的时候，老是会被市场打脸，就是因为经济学家很理性，他会理性的分析某一个价格，但是资产价格除了人的理性，还有动物精神。就是当市场疯狂的时候，你很难用理性去解释整个市场到了最后以后，就会出现什么情况，大家都在讲一个故事，房价不会跌。而且口口相传，每个人很恐慌，但是每个人坚定地认为房价不会跌。但事实上到了这个阶段以后，都会往下走。

解说：中国房价抑制后又暴涨，谁是背后推手。

马光远：根本原因就是政策的紊乱，一会儿吃保胎药，一会儿吃打胎药，还能如此茁壮地成长。

解说：中国楼市会不会崩盘。

马光远：现在我们为什么出现这种恐慌，恐慌的原因是什么，我们之前高层不管怎么讲，都从来不提房地产泡沫几个字，现在是明确讲。

解说：拿什么来拯救中国房地产，《世纪大讲堂》下节回来精彩继续。

中国政府对房地产是真爱：不抛弃、不放弃

马光远：过去多年中国房地产市场为什么总是会出现抑制以后的暴涨？我认为根本原因就是政策的紊乱。多年以来中国房地产政策，大家可以看一下，2014年9·30打响了中国政府救房地产的第一枪以后，当2015年的3·30，所有政策几乎都回到了四万亿救市的时候，然后到了2015年的年底，我们又搞出一个去库存的组合拳，政策进一步的宽松。2016年两会以前，政策密集出台，导致上海、南京、合肥、厦门、苏州、杭州房价开始出现暴动。大家都意识到这个市场要变了，我觉得2014年的时候，房地产往下走，往下走的时候，基本就没人买房子，也没人炒房子。而且，当时下来以后，我们圈子里边就讨论，大家说政府这次会不会救市，有相当一部分人认为政府这次不会救市，以后以前了以后房价飙涨，这次调整应该让它自然调整，不要再救了。但是我当时认为，政府肯定会救。为什么会救？因为房地产太重要了，我说这是一个政策逻辑，我认为政策本身一旦房地产出问题，一定会出手。后来我跟他们讲，我说这是一个感情问题，这不是一个经济问题了。我说你们一定要相信爱情，如果这个世界上只有一种爱是真爱，一定是中国地方政府对房地产的爱，不抛弃、不放弃。

解说：说到拯救房地产不得不提到政府贯穿2016年的重点任务，化解房地产库存。然而从2015年12月政策出台，到三个季度后的2016年9月，结果出乎大多人意料：一边是三四线城市房地产库存量依然高起，房价低迷；一边是一二线部分城市去库存目标基本实现，但房价一路狂飙。为何去库存政策出现了事与愿违的局面，马光远认为，要根据中国独特的国情深入分析。

热点城市缺房子三四线城市多房子，去库存寄托农民工

马光远：到今天为止，中国房地产的争论问题是不是去库存问题？我认为不是。我们每一个城市，比如说我们现在讲中国房地产基本面的话，那就是大城市、热点城市缺房子，供应不够，小城市三四线城市房子多，没人要。这是一个非常正常的情况，因为三四线城市它的产业、它的资源、它对年轻人的吸引力远远不如大城市，未来中国的城镇化肯定仍然要围绕大城市来做。而且，我们过去多年我们也比较中国的大城市对人的容纳力，这个人口的密度对土地的利用，我们跟纽约、东京、首尔这些比，我们还差得很远。我们的去库存一厢情愿想告诉朋友什么，希望大家都到中小城市去，那你为什么不去？制定政策的人为什么不去？这是一厢情愿，而且那些城市多出的房子本身它就是一种浪费。比如说这个城市就需要100套房子，现在市场上有200套，多出的100套就是浪费，绝对过剩，这些房子最好的办法把它炸掉就完了，没有别的。为什么拿出大量的资源去让大家买小城市的房子，叫去库存，我们的大城市是没有库存的。

马光远：中国房地产的真问题不是库存，不是库存过大，而是资源严重错配，需要房子的地方房子小，不需要房子的地方房子多。而且，需要房子的地方，房子上这个问题是最为严重的问题。从2016年这个暴涨的数据，创历史新高的数据，销售量销售额到地王，这些数据我们可以看出，基本集中在热点城市，而且把去库存的希望寄托在谁的身上，寄托在农民工的身上，这是很讽刺的。我们说鼓励农民工去三四线城市买房子，他的工作在大城市，在大的城市群里边，他希望孩子能够在他的就业地能够待下来，他希望在北上广深的，哪怕在它的周边有房子，而不是回到那个小县城没有就业，没有公共资源，这是基本人性。

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