可能房地产是在经济稳定的过程当中，第一个出现复苏的迹象

朱文晖：当然就是说可能在某些地方还是很繁华，但是你在浦东的高楼上往外一望，就发现很多早就该完工的它其实并没有完工；而且是就是我总的感觉，这几年上海的速度是明显的放慢了下来。那么房地产对它的未来的经济发展也非常重要，所以上海作出这么一个决定来，我觉得是可以的，那么其他地方陆续都会跟进。

那么另外一个情况就是商业银行，它也会跟进，因为商业银行它的这个货币政策的放松，原来打压房地产，所以它收紧银根的时候，首先是收房地产企业的贷款，特别是严格按照中央的要求去收第二套房，甚至更多房的贷款。

但是现在是要放松银根，是要用金融来支持经济的发展去稳定经济增长，所以我想不同的银行都会慢慢比照第一套房70%的，按照基准利率70%这个优惠去放款。所以其实我们今天看到不同的银行已经开始在悄悄的在做，如果说中央政府不叫停的话，它其实就会成为一个普遍的现象，而且还有很多新的，就是原来有的房贷，那么它要转暗。

因为原来的房贷这个条件比较高，是八五折，85%的，现在给它转成70%，还有这种情况也出现，对吧？那么好了，我们如果说这两个东西都做了之后，那么房价是不是能够稳住呢？其实现在的情况看还是稳不住的。因为你这个总的状况来看，这个房地产它上去是一个很长的周期，它下来也是一个很长的周期。

而且房地产和经济是息息相关的，经济不稳定，房地产它就不能够稳定，但有可能房地产是在经济稳定的过程当中，第一个出现复苏的迹象有可能是它。所以如果说要把房地产作为中国经济一个去力保增长的一个比较重要的组成部分的话，下面应该还要配套新的政策。

姜声扬：是。

朱文晖：什么样的政策呢？就是我们慢慢要认识到，房地产的需求是有什么人来构成的，因为现在还有一个基本的认识，说是要刺激，要提出这个刚性的需求，就是让原来没买房的人去买房。但是就作为一个逐渐成熟的房地产市场，中国已经经过10年来已经相对比较成熟了，买房的主力不是没有买房的人，而是已经买了房，想要改善住房的人，这个才是主力。

我想这个是一个房地产发展的普遍的规律，在香港也好，在其他地方它都是这样的。那么至于没有买房的人，他们一方面是政府给它提供房子；但另一方面，就是它要去住这些人住过的二手房，这些人把二手房卖出来，他们才能够改善他的住房。所以我想这个环节慢慢他就会回到这个思路来，真正刺激需求是要刺激人去买第二套房，同时把第一套房卖掉，就是方便他买卖，这个应该目前看还有一些障碍，但是比原来要少多了。

然后第二个情况，就是尤其针对地方政府来说，就是如何去解决中低收入等人的住房，现在建设部提出来九千亿的方案，是保障性住房，希望通过这些保障性住房的开工，来拉动经济增长。那开工确实能够带来相关的需求，但这里面就出现一个悖论，因为它开工的话，它一旦形成住房，它就会挤压，就会多增加供应。

同时它会又把这个市场需求又多扯一块到它这个地方去，而且很多地方政府它是指望说是一方面是这些棚户区的拆迁，这些人他搬走了。但是同时他进行回迁之后，还希望要多出一套房子来，因为那个不挣钱的，那多出一套房子来供应，挣到市场上的钱去补贴那些人的住房。

所以我感觉这个政策现在看来，它又和我们说的房地产要实现经济增长的，保增长这个宏观的目标出现一个矛盾。所以下面一个我想各个地方都会逐渐更多的采纳的一个方案，就可能这个棚户区还在拆迁。但拆迁的同时不是在这个地方就地建更多的楼房去增加供应，怎么办呢？把这些拆出去的人就直接搬到已经有的房子里面去，现在很多地方都是大量的空房。

而且随着这个市场价格的逐渐下降，原来经济适用房的价格已经不太有吸引力了，而经济房没有完全的产权，所以像广州就出现这种情况，经济适用房没人要了。因为旁边那个降价之后，可能比它还是低，而且是完全的产权。所以最简单的解决方法，就是地方政府和已经盖好房子的房地产商协商，用一个比较低的价格把它拿下来，甚至可能是不用付全价的。

因为它可能会有其他方面给他做一些补偿，给这个地产商做一些补偿，那么地产商也拿到他需要的现金，同时棚户区拆迁出来的人，马上就可以住到房子，那么总的来看构造有效的去减少了供应，同时增加了需求。

我想这个时候只有经过这一步，包括刚才说的对这个二手房的一种买卖的流通的一个更加宽松的环境，那么这个房地产才能够稳住。只有稳住之后，才能够谈得上它逐渐的活跃起来，才能够有新的投资去应对这个金融海啸所带来的经济下滑的压力，房地产才能够成为中国经济增长的一个主要的动力。

姜声扬：所以说政府方面还需要再放下一些力度来，让房地产市场能够回到春天。

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