负利率加剧楼市压力 解读"房价拐点"说
徐：负利率，我们经过了再三的努力，到现在看起来还会存在一段时间，这样就对房地产市场的压力就非常大。刚才我们分析了，这资金流，它没有地方可以去呀，能不能流出去，现在咱们千方百计想对外投资，把一部分钱用出去，但是由于缺乏高级金融人才，这个数量还不太大，而流进来的钱，却越来越多，加上我们自己还有这么多钱节余下来的，还有一大部分在银行里面，水库里存的水，它还可能要出来，所以这就是我们当前所面临的挑战。这些钱很可能要进入房地产市场买房，买高档商品房，因为没有别的选择。那么为什么又突然就出现了一些房地产商说拐点到了，房价下降呢，这个谜怎么解呢？实际上一点都不复杂。因为我们国家看到了这个大局之后，在2007年10月，已经把执行了7年的稳健货币政策改为紧缩货币政策，也就是说我们要紧缩银根了。任何时候通货膨胀它说到底都是货币现象，你供给需求都不变，我多印一倍票子，你看物价涨不涨，这个票子多了，所以要紧缩，反通货膨胀的目的是保护低收入群体，维护社会稳定。
上来我就讲，这个一定是危机，一定要注意的。那么一紧缩谁倒霉呢？第一个受冲击的，房地产企业。房地产企业，国务院和银监会规定，自有资金必须达到项目的35％，也就是35％是自有资金，而长期以来，全国平均数不到25%，24%点几。有的房地产商只有百分之十几，用老百姓的话来说，这是空手套白狼，我自己没钱，靠银行贷的款，我去搞一个房地产，挣的钱就归我。出了事呢？那就归银行。所以这种做法无论从道德上讲，法律上讲，逻辑上讲，都是极为错误的，它的资本回报率非常高，我自己没钱啊，挣一大笔，盖个大楼盘，几个亿，是吧，那挣了之后，我资本回报率可以达到40％，甚至更高。但是一旦出事呢，就把风险转移给全体老百姓，因为银行不是银行的钱，是全体储户的钱，包括在座各位，你们储户，钱放在银行里头，他在损害你们的利益呀，风险成本的转移，这是很恶劣的现象。
同时2007年，因为房价暴涨，所以房地产商拼命去圈地，圈了很多很多地，地价非常高，这下子资金套住了。中央又规定，你买，拿到地之后，一年不开发要收费，两年不开发，无偿收回，这就等于把达摩克利斯剑悬在房地产企业的头上，你必须开发，开发呢钱呢，自有资金又不够，又不想去到，让出股份来融资，那么只有再到银行借了。银行又紧缩，所以他们就来制造一些舆论，说房价下降了，你看我们房地产企业多好，中央一说紧缩，我房价就下跌，是吧。在咱们足球里面叫什么，叫假摔，碰还没碰呢，你就倒了。如果真的咱们紧缩政策这么有效，这面一宣布，那面就跌，又创造一个经济学的奇迹呀，我们说货币政策有相当长的滞后，它慢慢起作用，这中国一上就来了，是这么回事吗？结果经过调查，完全不是这么回事。万科是首先说它降价的，但是呢全国最大的楼市杂志，对万科在5个城市中的楼盘进行了仔细的调查。我们总要找个起点吧，起点就是2007年的10月1号的房价，那么就看你现在销售价格低了还是高了，普遍高1000到2000块，他喊价喊得很高，这就是说给我们一个要普及经济学道理的机会。我们在讨论房价的时候，要按照国家统计部门的交易，成交的历史数据来看。你绝对不能看房地产自己喊的价，我们大家到菜市场去买菜，一个老太婆都懂这个道理，你问她，这菜多少钱一斤，她说两块，你说一块钱卖不卖，她说你要几斤呐，难道老太婆在短时间之内就降价50％吗？她根本不是，她知道啊，我要两块，是吧，我能卖8毛都合适啊，咱们中国老话叫什么，叫漫天要价，就地还钱。你到小商品市场，到菜市场都这样，房地产市场也这样。
应防范股市剧烈反弹 多拿钱盖廉租房和经适房
那么现在我们分析到这里，基本上可以得出一个结论，我们一定要抑制通货膨胀的发展，因为这有危险，我们防范股票证券市场再出现剧烈反弹，现在不怕它跌，我怕它再暴涨，再暴涨又有危险，因为钱多嘛，一旦信心改变了，你也炒，我也炒，如果没有个措施，就炒到天上去，这是风险。怕房价暴跌，目前问题不大，但是房价暴涨呢没有太大的风险，反而可以把一部分流动资金引走，所以现在踏踏实实地为老百姓呼吁，做一点实事，那就是要拿出更多的钱来盖廉租房和经济适用房。在这个部分，我们2006年以前做得很不够，为什么大家感到压力呢？就是2006年以前，没有足够重视这个问题，2006年，全国完成廉租房投资额47亿。这个数字大家没有概念，觉得很多了，47亿呀。但是我给你们再剖析一下，全世界各国政府预算用于解决贫穷人口住房占它政府预算2％到3％，香港5.5，咱们中国2006年财政支出三万八千亿，47亿，占整个政府预算的0.17％，大10倍还差不多，那才1.7，还不到国际平均标准，这么一点点东西，难怪老百姓住房困难，难怪我们的年轻人说，买不到房，对不对？而且呢政府明明确确地规定了，必须拿土地出让金的5％，现在提到10％，来盖廉租房，因为土地出让金本身就是老百姓买商品房交的钱，不是政府预算，土地嘛是全民所有的，你既然地价拿回来了，拿10％照顾穷人，天经地义呀。那么2006年全国土地出让金净收入2900亿，10％应该是290亿，5％呢应该是145亿，实际使用了多少，47亿呀，请问还有100亿到哪里去了？
而且中央政府又直接拨了53个亿，给各地盖廉租房，这个呢就体现出现在政府还是当了解到老百姓住房困难的时候，采取了积极的措施的，执行情况如何，这是我们在座各位都要去监督，所以我们现在正面临着一场非常严峻的考验。我们必须呢要稳扎稳打，来防范金融危机，哪有危机，我们要特别注意防范。归纳起来，绝对不能再给银行增加不良贷款，这是要防范金融危机，绝对不能让贫富差距继续扩大，损伤低收入家庭的生活水平，这个是防范社会危机。
所以宏观调控政策，一切应该围绕着两个危机来着想，这样才能够保证我们整个的国家安定和谐，保持经济继续高速发展。
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