叶檀：北京房价已经下跌了 共产房推不推出没太大关系

马光远：保障房品质一定不如商品房 涨幅远远低于同地段的商品房

叶檀：它是这样子的，以前像北京，这个是学上海的，我倒觉得学的挺好，你跟政府结婚，比跟其他人结婚要好。

马光远：真的吗？

叶檀：以前北京最典型是回龙观那边，两百多平，一百多平，到时候可以卖，谁拿到，谁运气，相当于政府送给你一份资本收入，你要回龙观当时弄个五套，发财了，但是我们想想看，像这种房子应该是给没房或者是收入低一点的人，像回龙观这种人拿了钱之后，就跟拆迁农民一样，翻身了，这肯定不是原来的初衷，现在政府就是这样子，我不让你来赚我的这个便宜了，我跟你在一起，房价低一点，我30%，你70%，这个价格低，然后你去买，买了之后，到时候出租我有一份钱，如果说你想要卖掉，上海是这样子的，你如果卖的话，我虽然拿30%，我有优先收购权，按照市场的低价，你把你的房子卖给我。

窦文涛：先卖给政府。

叶檀：对，你不能卖给别人，这样一来，其实在上海的话，很多人就不愿意买了。

马光远：她说的非常对，但前面你讲北京回龙观，回龙观当年没人要的，因为当年经济适用房房价暴涨以前，大家价格是差不多的，所以回龙观为什么当年建的两百平，一百四十多平的房子，当时没人要，随便买的。

窦文涛：我插一句，我不太明白，你比如说它这个房子一样也是在房地产市场上，按照市价走吗？

叶檀：它是按照低价走，我不知道北京怎么样，上海这边很简单，我给你一个政府的市场低价，你要卖，按照市场价打多少折卖给政府，就是这样子。

马光远：北京不是，北京你比如说同样的地段，商品房比如说一百万，现在共产房就卖70万，但是这30万就算成政府的股份，它参照同地段，同品质的商品房来给你定价。

叶檀：卖的时候呢？

窦文涛：几年之后，旁边的商品房假如说涨到两百万了，这个时候我要卖。

马光远：叶老师刚才讲的一点非常对，在这种情况下事实上你是按照商品房的价格来定价的，但事实上很多情况下保障房的品质一定不如商品房，这是第一个。第二个你有很多限制，比如说北京规定五年内不准卖，而且你卖给的对象，大多数还是没钱人，这样其实你的价格是上不去的，比如说同地段商品房五年以后可能翻了一番，你可能才涨了30%，这意味着什么？意味着其实过五年以后，房价如果按照过去形式上涨，你是完全吃亏的，所以你看在北京过去经济适用房涨幅远远低于同地段的商品房。

窦文涛：你比如说要按前几年涨势来说，它涨的少点，但毕竟比我当时掏70%的时候也会涨。

马光远：那当然。

窦文涛：你比如说同地段商品房两百万，假如说它那个时候市价150万了，你说首选要卖给政府，这个政府按什么价买，150万？

叶檀：他按照当时市场评估价来买，因为我们现在，假设文涛你有两套房，你想卖掉一套，通常来说为了避税，我们直白的说，通常来说为了避税，肯定是阴阳合同，价格压的比较低，这个时候政府事实上是有评估部门的，你去做交易的时候，他给你一个价格，他就按照这个价格来进行交易的，这是有政府评估部门来交易的。

马光远：是吃亏的，政府一评估，一定给你低评估。

叶檀：高。

马光远：不一定，你比如说他评估，如果它是商品房好办，因为旁边多少钱，我就卖多少钱，但如果说它是一个保障房，这个价格就不好说了，你看银行给你评估的时候，肯定是评估低的。

窦文涛：我这么问，这个共产房五年之后要是交易的话，定价权在谁手里？

叶檀：定价权从理论上来说应该是在市场的手里，但是市场的手里其实就是在政府手里。

马光远：它这样。

叶檀：因为政府评估部门来评估的。

马光远：对，北京市是这样，北京市它的办法规定，参考市场价，也不评估，比如说旁边小区现在卖个8万，就按照8万走，按照8万价格，但是这个东西如果说，因为大家都认为你这个房子不如正常的商品房，所以你根本叫不上8万的价，所以你到最后如果说，你到最后比如说政府回购的时候，还好一点。

窦文涛：政府会按照8万回购吗？

马光远：没有规定它必须回购。

窦文涛：政府说我不买。

马光远：对，他可以不买，他认为不核算，所以我讲我们这种房子本身，你看它有很多规定，后来北京市还出了一个什么细则，这个小区怎么建，智慧小区。

窦文涛：交通配套。

马光远：等等等等，其实监管起来非常难，这个事最简单在哪里？这个事最古老什么时候来？它是来自英国，英国当年因为有很多人也没钱，它为了解决一部分夹心层，你既不是高收入，也不是最低收入，这一部分人怎么办？政府说我给你掏点钱，我给你掏点钱，我们两个合伙来，它可以有7折的，可以有8折的，可以有5折的，我可以占50%，我也可以占30%，根据你的经济情况，但是它规定，五年以内你必须自己把这房子买回去，但是他们两个是真正在市场上去卖房，不存在你单独设了一个品种，实际上英国这个共产房，它其实是政府给你借了钱，你免费，我虽然占了股份，但是最后你几年以后，你按照市场价去回购，等于什么？你白白使用了它几年的钱而已，就很简单。

窦文涛：所以房市从来不像说表面那么简单，咱们去下广告，《锵锵三人行》广告之后见。

叶檀你说这个不是在上海实行嘛，上海人对这个热不热？

叶檀：不热，因为是这样子的，上海一般来说北京也这样子，低收入的人分成两块，一块是在郊区农民这些，这些人一拆迁，他是人上人，绝对是大富翁了。

窦文涛：真是。

叶檀：政府没有拿出真金白银 共产房对于居民来讲并没有便宜好赚

购这些东西，像上海那边很简单，到时候如果价格涨了，政府优先回购，我想回购了，我就回购，政府优先回购，就相当于上涨这部分我拿不到太大的好处，很多人就觉得没意思，很多人觉得它原来说实话，我不能这么说，我想说的是绝大部分人能赚便宜就赚的，这咱们说白了，是不是这样子。

窦文涛：对。

叶檀：你经济适用房五年之后可以上市卖的，我有完全的产权，又很便宜，我买下来之后五年之后一卖，因为以前房价都在涨，一卖，我就赚大钱，但是现在这个共产房就很麻烦，他就不愿意，因为没有便宜好赚，到时候卖的时候很麻烦，还牵扯到政府一层皮，现在价格又没有低多少，这是打7折，上海也有9折的，就是说它地段很好的地方，徐汇区，地段很好的地方，价格下来不多，打个9折，人家想想看打9折，我跟开发商说一说，说不定就打9折了，他就不愿意去做这个事情。

窦文涛：我再问一个不能想象会发生的情况，政府也得有利可图，比如说万一将来真的中国房地产发生像东京那种经济衰退，嘭一下崩盘了，岂不是政府这30%，政府也亏了。

马光远：它这样的。

叶檀：不会。

窦文涛：为什么不会？

马光远：它这30%不是自己掏的真金白银，它是算的股份，比如说我的优惠政策，我值多少钱，这个政策是卖给你的，土地出让金也便宜，杂七杂八下来以后，我告诉开发商你这个不能超过多少，比周边低了30%，它不是说自己掏的钱。

叶檀：我举个例子，最近上海比共产房还进了一步，做了租赁土地，什么叫租赁土地？我这块地出让，我告诉你，你建了房子之后，全部拿来出租的，就不是卖的，所有房子1800多套，最近这两块地，全是拿来出租的，它的地是非常非常便宜，便宜到什么程度？它的楼面价，像张江加上嘉定那个地方，楼面价是五千多，最贵是楼面价每平方米5900块钱，你想想看，上海每平方米5900是一个什么概念，边上的楼面价地王，都已经假定那边三万多的，都已经三万多，政府按理来说很吃亏了，因为他一下子，本来可以卖几十亿的，现在卖了几亿，这有可能40亿就没了，政府的钱就没了，政府是很吃亏，但是这个吃亏确实是吃亏，问题是政府没有拿出真金白银，我就是拿出两块地，我卖的低了，到时候靠租金收入来偿还，但是这两块地我不是说真金白银付出了多少钱，而是说别人本来应该给我43亿，现在只给了我5亿左右的话，我这块整个收入减少，他没有拿出真金白银。

窦文涛：账面上。

马光远：而且这个东西它不可能大面积推广，它不可能说所有的地都卖那么少。

叶檀：那就完蛋了。

马光远：其实这个制度本身告诉大家，你在这个共产房里边，你是占不到便宜的，也许它在设计的时候，就不让你占便宜。

窦文涛：我想问问，它拿出的这个地建这种共产房，它的前身是什么，等于这个玩意儿它之前，对于什么的一种进步，对于什么的一种调换？

马光远：它以前比如说在江苏淮安，最早2007年搞的，它是在以前经济适用房基础上，以前搞经济适用房，大家认为弊端很多，比如刚才叶老师讲的，有很多弊端，你还能套利种种的，最后政府说这一部分我对你的优惠，我得算成股份，最后就变成共产房，大家认为升级，把奴隶的空间给打掉了，北京市学的这个，是在它以前自住房，自住房也是供应给那些没房的低收入阶层的，但是以前你拿这些钱，买到是全部的产权，你现在买到是什么？70%的产权，而且现在根据它的现在建设标准，因为以前大家吐槽自住房，一个是很远，鸟不拉屎的地方，特别偏，你本来可能值那么多钱。第二个由于你是保障房，房子的品质比较低，我不知道叶老师肯定没有住过保障房，我住过。

窦文涛：你住过？

马光远：我住过，我当年买的第一套房子就是北京的经济适用房，所以我要给北京买经济适用房的人证明，当年我们没有占便宜，因为当年是那个价格没人要的，包括回龙观一带，天通苑一带，那房子很大，你随便去买，后来当然因为房价暴涨以后，暴涨以后，它的价格优势体现出来，当年没有体现，而且我讲我以前那个房子，我买那个房子的时候，当时是3950，3950买的，但是周边有商品房还有3600的，但是最后这么多年过去以后，因为我前一段时间看那个楼盘，我了解价格，我们那个房价涨到6万多，但是周边都过10万了，以前3600的都过10万了，为什么？因为它的品质不行，包括小区的管理各个方面品质都是比较差的，所以现在北京的自住房之前也有这问题，你的品质不行，其实你可能就值那么多钱，而且到最后转让的时候，因为有很多限制，比如说以前北京经济适用房转让的时候，必须转让给那些低收入阶层，低收入阶层买房，它对价格非常敏感的，意味着什么？你往外卖的时候，你的这块增值其实不如普通商品房，所以这个制度意味着什么？如果想占便宜的人，来在这个里边占便宜，第一你肯定占不到，政府算账，比你要清楚，第二是什么？大家要意识到推这个房本质在哪里？就是帮你免费融资，你以前你没那么多钱，给你融资，你不要想太多，你不要想着我在这个里边会怎么样，会跟别人一样，你不一样，因为我是北京市的，我可能还要写意见，因为它征求意见，我写意见，我最近基本上草拟了一个意见稿，我是强烈。

窦文涛：主要征求你的意见是吗？

马光远：没有，我是强烈呼吁它完全按照商品房，你不要再搞一个品种出来，政府你要真给它融资的话，大家到商品房市场去买，政府你也可以不出钱，你把你以前收的开发商那个土地出让金，你按照比例退了，这不就可以了。

叶檀：我是觉得北京市政府没有做错，他说的一开始没有涨经济适用房这一块，经济适用房就是给低收入者来住的，你这个建140平，尤其建两百多平就是错的，哪有经济适用房建个两百多平？你说是不是。

窦文涛：是，那豪宅了都。

叶檀：对吧。

当然可能更多人关心什么？因为任何举措对房地产市场都有影响，共产房推出，你觉得会让北京房价下跌吗？

叶檀：北京房价已经下跌了，共产房推不推出没有太大关系，这就跟上海推租赁土地没有太大关系一样。

窦文涛：上海当时试点搞这个时候，对房地产价格有什么影响？

叶檀：没有影响，上海搞这个东西时候，事实上搞了这个东西之后，发现到最后没有多少人来买，因为他发现不能赚便宜了，政府又管得很多，他就很麻烦，根本不愿意买，不愿意买，就有很多省下来，但是上海商品房该涨的还是涨，所以我说真正这个你把漏洞堵住，不让他赚这部分钱，我发现穷人突然不知道哪去了，就跑掉了，所以说我是认为这个北京的做法还是正确的，你想想看，你要赚一定的便宜，你就得付出一定的代价，这咱们说白了，你比如说房价便宜了，房价便宜了之后，你出售的时候，你就得付出一定代价，不能说按照市场价出租之后，所有钱再给你，那么我按照市场价格来买的人，我就吃了大亏了，我凭什么要吃这个亏？

马光远：它本来是按照市场价，因为70%就是市场价，而且这个东西还是一定，你不能让穷人永远是穷人，你比如说它该涨的还涨，该受益的，因为啥？他掏的是产权的钱，不是廉租房的，也不是公租房的，廉租房、公租房，这是产权归政府，但是你这一块，你拿的是真金白银买的，比如说北京市的70%，它是完全按照商品房的价格给你的，你凭什么不让我占便宜？我就应该占便宜，我只不过借了你的30%，现在我们把账还过来，我借了你30%的钱，但是70%的钱是我掏的。

叶檀：那是没错。

马光远：你不能讲说他不能占便宜或者他占便宜不对的。

叶檀：没有，他也不应该赚便宜，最简单做法，比如说我们做个生意，你30%，我70%，得了多少钱，房租多少钱，大家来分，年底的时候分，我70%，你30%，对不对，如果是卖掉，也是我70%，你30%。

马光远：没错。

叶檀：我不能拿100%，以前是拿100%的。

马光远：但是融资它有成本，比如说你现在贷款，你拿到的，你可以算一下，你拿政府的钱你能不能占便宜或者你直接去借钱，这也是可以，你拿100%的产权，因为它这个最关键是按照市场计算。

叶檀：如果他能够拿100%的产权，他就不用去买这种房子。

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