朱宁：中国房价高速上涨主要是因为经济封闭

核心提要：朱宁教授认为，过去十几年中国房价的高速上涨很大程度上是因为中国是一个封闭的经济。中国的货币供应量只能在中国进行使用和投资，与此同时，由于我们过去十几倍的货币供应量的增长，这些货币必须要有一些投资的渠道和方向，那它们最后选择了房地产，也就直接导致了房地产价格出现了十倍甚至十数倍的非常明显的上涨。

凤凰卫视7月16日《世纪大讲堂》，以下为文字实录:

解说：很多的居民家庭认为什么？房价是不可能下跌的。

解说：除了股市、房市泡沫还藏于何处？

朱宁：或者我们所说的影子银行的一些产品，其实多多少少也闪烁出了一种刚性泡沫的影子。

解说：经济学专家如何安全配置资产？《世纪大讲堂》击穿泡沫正在讲述。

朱宁：现在咱们可能转到一个对于中国的经济影响更大，对于中国的几乎所有居民家庭都有深远影响的一个领域，就是我们中国的房地产市场。那我前段时间呢，去了这个韩国的首都首尔，那么韩国的主人呢，跟我抱怨说，韩国的房价好贵啊，然后我们两个就坐下来聊一聊，发现韩国的房价有多贵呢？韩国这个首都汉城（首尔）比较繁华的这个江南区，大家可能听说这个江南舞，对吧？江南区的房价呢，折合成人民币大概是50000到55000人民币每平米，那这个价钱在咱们北京，在咱们上海，大概都买不到什么很好地区很好的房子，对不对？但大家不要忘记，这个韩国的人均收入是咱们中国人均收入的3倍左右，所以从一个意义上来讲，很多海外投资者都对于中国的房地产非常非常地担忧。

那么为什么中国的房子会如此之贵呢？这首先我们要提到我们国内房价的上升和国内货币供应量的增长的速度几乎是亦步亦趋统一一致的，这种我们过去十几年，中国房价的高速的上涨，很大程度上是因为我们中国是一个封闭的经济，咱们中国的货币供应量只能在咱们中国进行使用和投资，那与此同时，由于我们过去十几倍的货币供应量的增长，这些货币必须要有一些投资的渠道和方向，那他们最后选择了房地产，也就直接导致了房地产价格出现了十倍甚至十数倍的非常明显的一个上涨。

为什么大家这么看好房地产？因为在过去十年里面，其实政府进行了多次的房地产调控，每次调控不但到最后变成了空调，没有调下去。而且在调控结束之后，房价还出现了报复式的上涨，这更坚定了我们很多的投资者，很多的居民家庭认为什么？房价是不可能下跌的，为什么呢？因为政府是不会允许房价下跌的。

为什么政府不会允许下跌呢？因为我们地方政府很多地方政府都要靠土地出让，拍卖土地来获得它重要的财政收入，另外一方面，房地产和相关的领域已经现在对于中国经济增长的贡献度达到20%甚至30%，也就是一旦房地产行业不景气的话，我们中国经济增长将会受到很大的挫折或者受到很大的制约。那么恰恰是在这种思路之下，一方面政府不愿意去进行有效的调控，一方面我们所有的投资者都认为既然政府不会进行调控，就代表着房地产是一个既安全又回报收益很高的领域，那么我为什么不尽可能加大杠杆进行投机呢？我们必须要看到这种泡沫其实并不是局限于咱们中国的股市和房地产市场，那么在过去一段时间，无论是我们所说的互联网金融的一些产品或者我们所说的影子银行的一些产品，其实多多少少也闪烁出了这种刚性泡沫的影子，大家还记得，在去年咱们爆发了这个泛亚的事件里面，很多投资者他们获得了很高的收益，大家猜猜在当时泛亚的投资者可以获得多高的收益？

按照不同的产品，对，有的人可以达到10%，有的产品可以给投资者带来年化收益率15%的收益率，那么在这么高的收益的背后呢，一定应该有一些投资的风险，但恰恰这些购买了泛亚的投资者，他们都认为由于泛亚这个企业受到地方政府的支持，那就表明这一定是个好企业，那就表明我的投资一定是安全的。

解说：泛亚有色金属投资交易所于2011年成立，有正规手续，而泛亚事件则是由该交易所旗下一款产品，日金宝所引发的，该产品是一款资金随进随出，年化约13%，每日结息时时到帐的项目，丰厚的收益吸引了众多投资者，然而从2015年4月开始，投资者的资金开始无法取回，到了同年7月，就连投资者存放在泛金所帐户的个人资金也遭到冻结，当泛亚张开的血盆大口合上时，22万客户430亿元投资款被肯在其中，这些将资金都投放进去的投资者生活一夜之间发生了翻天覆地的变化。

朱宁：那这里面我们也看到了有的时候我们政府所提供的担保，我们政府所提供的支撑，恰恰给投资者带来了一种不负责任的假象，他认为我只要去投资，如果出了风险，政府会替我担保，这种扭曲最终导致了投资者的不负责任和投资者自己最后财富的重大的损失。

那么面对我们现在在中国经济金融领域里面广泛存在的刚性泡沫的问题，我们如何采取相应的手段和措施来进行化解呢？第一点就是我们必须要允许不良企业的破产，我们现在看到中国有很多的企业，它虽然经营起来非常困难，但是很多企业还仍然通过不断地获得银行贷款，或者获得政府的财政支持，一直在支撑，这种企业在海外我们有一种叫法，叫做僵尸企业，所以如何能够让市场真正发挥对于资源配置的决定性作用，如何能够真正地让资金和资源流入到那些好的企业，而逐渐让这些坏的企业或者僵尸企业逐渐地自生自灭？让它们最后破产和倒闭，这其实是中国经济下一个阶段转型去产能、去杠杆和去库存一个必经之路，也是一个非常重要的转型的一个方向。

第二点呢，我们从最近的易租宝的事件，从最近的泛亚的事件，我们也看到了，这种产品的违约会导致一些投资者的损失，我觉得我也是非常同情这些投资者，但是我们看到为了能够恢复咱们整个中国的市场经济它配置资源的最终的这个功能也是为了让咱们整个中国的金融体系真正能够有效的对于风险和收益进行合理的配置，我觉得我们必须要有这个决心，要允许那些有风险的产品，会给它们投资者带来损失，那么投资者由于蒙受了损失之后，才会对于他们的投资行为具有更强的责任心，我们国内目前所普遍存在的刚性兑付的现象就可以逐渐的得以退出，那么随着刚性兑付的退出呢，我们每一个投资者都对自己投资负责任，而每一个融资的企业也对于自己的融资产品负责任，这种有效的市场就会导致了我们经济可以成功地进行转型，我们的金融可以稳定的运行，咱们的这个人民可以获得非常稳定和可持续的收入。

田桐：好，好，非常感谢朱宁教授给我们带来的精采的演讲，那就刚才这段演讲呢，包括现场的观众朋友你们有什么自己的问题可以向朱教授进行请教。

观众1：朱教授您好，根据您刚才所讲述的当今中国经济所出现的三个巨大的泡沫，股市泡沫、楼市泡沫以及我们的借贷泡沫，那么我想请问您认为，如果说一定会破裂的话，您认为哪个先破裂？谢谢！

朱宁：我觉得这个问题非常好，也很难。首先我觉得这三个问题是紧密连在一起的，因为我们看到其实咱们的信贷泡沫很大程度上是为了去支撑房地产行业的发展，与此同时咱们国内很多的上市公司它很重要的一个盈利来源在过去几年其实也是房地产领域，所以我个人觉得其实这三者是紧密相关的，但最后可能核心仍然是在咱们的房地产领域，我觉得其实我们看到这段时间，就是北上广深，这一线城市的房价出现了很大的上涨，但其实还有全国很多的二三线城市的房价其实还没有达到它们前一阵历史最高的水平，所以从这个意义上来讲呢，我仍然对于国内的房价是非常关注的，我觉得我们短期的政策虽然可以促使房价再出现，可能短暂的上升，但是我们必须要看到在这么高的一个房价水平上，我觉得这个房价的上涨很可能是不能持续的或者说一旦这个投资者对于房价上涨的预期发生逆转之后，很可能是会对中国的经济和中国的这个信贷和股市市场都带来非常灾难性的一个打击。

观众2：朱教授您好！感谢您刚才精采的演讲，解答我的一些困惑。我有一个比较实际的问题，实际的一个问题想请问您，就是说如果我们个人想需要稳健的理财的话，把资金放在哪里会更安全呢？您是怎样对自己的财富进行分配进行投资的呢？

朱宁：对，我觉得其实这是个很重要的问题，我觉得可能是每个家庭都非常关心的一个问题，我觉得我们可能经济学家经常会提醒大家说，投资的时候要进行多元化，不要把所有的鸡蛋放再一个篮子里面，咱们中国居民家庭其实85%以上的资产都在房地产领域，那这个从一个投资的角度来讲呢，无疑是太过集中了，所以我个人呢，其实因为我是从海外回来，所以我在海外还是进行了很多的配置，我建议其实我们很多的国内投资者应该考虑，在海外进行资产的配置和投资，购买一些海外的股票市场的指数型的基金或者ETF，那在这个基础之上呢，我就在国内呢，我觉得我也是在几个不同领域，无论是固定收益比如我刚才说到的这个信托产品或者是在私募股权投资，或者是在股票市场都有所涉猎，我个人觉得其实咱们中国越来越多的家庭其实也应该逐渐逐渐减小自己在房地产领域的这种投资和配置，而逐渐把自己的资产投资到更加多的领域，同时呢，也是更加稳定的一些投资领域和收入。

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