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朱文晖:一线城市房价不排除在半年后下跌


来源:凤凰卫视

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核心内容:以前的时候所谓的这个联网,大家以为它不是真的,但是按照现在这个反腐败,这种高压状态下,如果说到时候你升官不申报的话,可能你的个人的仕途,个人的其他方面就会受到很严重的影响,所以现在很多有房的

核心内容:以前的时候所谓的这个联网,大家以为它不是真的,但是按照现在这个反腐败,这种高压状态下,如果说到时候你升官不申报的话,可能你的个人的仕途,个人的其他方面就会受到很严重的影响,所以现在很多有房的人他是比较担心的,那么这个就不光是杭州的问题,是一个全国性的问题。

凤凰卫视2月26日《时事开讲》,以下为文字实录:

姜声扬:杭州市城北的一个楼盘在日前宣布要降价清盘,就立即为杭州,乃至全国的楼市投下一颗深水炸弹,随后常州市也传出了楼盘降价的声音。所以马年是不是中国楼市降价的元年,我们请朱先生做分析。朱先生,日前我们刚才谈到香港楼市传出崩盘这样一个话题,那话音未落,现在内地我们看到杭州市现在出现这样一个楼盘,降价清盘,首先哪些因素是造成杭州作为全中国第一个降价城?而这样的一个事件出来之后,您认为对全中国的楼市有没有示范效应?杭州的这个降价究竟影响力有多大?

朱文晖:我们其实上一段时间谈过,现在内地很多报纸都在起一个很耸人听闻的标题,说香港楼市崩盘了,其实香港楼市并没有崩盘,发展商该赚钱还是很多。那么他现在和以前最高峰的价格比,只不过那个价下来了一点而已,而且买的人还是很多,因为香港卖楼不像内地这么卖楼,它是几套几套的卖,最多卖一百多套,卖完之后再开下一个。

杭州这个事情为什么那么重要,其实我们看到中国的股市在过去的几天已经有很厉害的反映,就是和地产相关的这些概念股都在下挫,但是现在又和当前在一线城市的气氛不一样,因为一线城市我们说前几年有个叫逃离北上广,就发展商去小城市去开,在出现了鄂尔多斯这样的现象之后,去年开始又蜂拥的挤回到北上广来,所以去年是全国的大城市,一线城市的土地出让金最丰收的。其实你看那几个政府钱多的都花不出去,一动就两百亿,所以我看到今天北京市政府他今天有一个说法,说是单独二胎可以了,但是谁要不生的话可以奖励1000块钱,那我觉得这个就是钱多了,多的没地方用了,其实你1000块钱对大家谁也不算怎么回事。

那么北上广是一线城市,但是杭州是卡在广州前头的卖地收入,所以我去年是杭州,当地就说你看我们这儿到处都是楼盘,而且是一片一片的,但是杭州土地出让金可以超越广州的水平,去接近北京和广州那个级数,但它比它还差一点。但是我们就得问了,杭州有没有北京和上海这样的全国中心地位?你看北京是全国人都去,但是集中的是山西、内蒙周围一圈的他要去,包括天津、河北去那边去买房,上海是全国也去,但是集中的是江苏、浙江,华东这一代,包括安徽,包括这些金融的人才,还有外资跨国公司也往那边去。

姜声扬:广州华南的。

朱文晖:对,广州是华南、珠江三角洲地区,因为华南本身就很富。

姜声扬:杭州只能属于是上海卫星城市。

朱文晖:但杭州也算个一线城市,但是杭州它没办法吸引上海人过去,它是全浙江的人过去,但是浙江是个人口小省,它也不能够吸引江苏人过去,它不像广州本身就是个人口的大省,1亿人口,而且珠三角地区就可能5000、6000万人,杭州就算上来之后,你就发现其实它的需求是没有北上广那么大的,所以你列到这个之后你就会发现,如果说一线城市要出问题的话,杭州可能是第一个出现这种转折性的变化的地方,所以我们现在看,就到底这次杭州的这个开发商降价。

姜声扬:是不是一个转折性的变化。

朱文晖:对,它是个别的,就是因为杭州自己供求关系出现失衡了,还说是它是一线城市变化的一个前奏。那么这两个是有本质区别的,如果是像刚刚常州一样,你说常州,那常州其实在去年他的某些区就被一些地产商列为鬼城了,包括我们说70个大中城市,温州它也是不行的,但是杭州它是不一样的,但是它现在确实是出现了这个问题。而到今年为止,我们其实看到这些蜂拥回去一线城市的还是在北京、上海抢地,包括广州在抢地,抢的很厉害,所以今年地价又出现很多新的地王。今年前50天比去年还要疯狂。那么在这种两重情况下我们就判断刚才那个问题。

姜声扬:杭州的问题并不是一线城市北上广出现的问题。

朱文晖:但是就在目前阶段别的城市不至于存在,但是它很可能过一个阶段,如果说杭州守不住了,它可能会有连带的心理效应,因为这些因素其实在全国是共同的,什么因素呢?从需求的情况来看,就是三中全会城镇化工作会议之后明确了一点,我想这也是这些大城市,市长很高兴的,就是严格限制特大型城市的人口规模,所以这也就意味着以后这些城市的限购政策会比以后还要严,而且他们限起来心安理得,这个限购就应该说是会极大削弱你外地人口留到这几个大城市买楼的动力。然后第二个就是我们看,你从成本的生产来看,确实就是发展商他有压力,我们看到以前出现过这种降价的时候是2008年出现过一次也同样出现过头一天买楼,这个老业主头一天去砸售楼处,突然你降那么多钱我一下就没了,但是这个开发商,地方政府做工作还是把这个钱退给他们了。但是这一次其实我们看到开发商的成本他加速增长的非常快,我接触一些房地产企业,比如说他们现在要去融资,因为房地产开发是一个资金高度密集的行业,你没有足够的资金沉淀你是不行,但是你现在融资的成本普遍在15%以上,我们也看不到在可预见的将来这个成本会降下来,甚至可能会更高,所以在这种状态下面,如果说不看好后市,这个就跟未来的预期有关系,那发展商就可能会选择你刚才说的那几个楼盘我大幅度讲价,把它卖掉,先把这个资金拿回来。但是我想这些都不是最根本的,因为这些因素它可能一直都会存在,最根本的可能是又有两个因素在里头。

一个就是现在普遍在传的,说6月份全国的房屋住房信息会真正的联网,所以全国的前省的就会联网,所以其实你看到在最近一段时间一线城市的二手房的交易开始那个价格是往下走的。

姜声扬:这与联网有关。

朱文晖:联网有直接的关系,就是原来拿很多房子的,包括有很多房子是不干净的,那么这个时候就要赶快,提前要脱手了,或者做一些,不做安排的时候,到时候一联网的时候,以前的时候所谓的这个联网,大家以为它不是真的,但是按照现在这个反腐败,这种高压状态下,如果说到时候你升官不申报的话,可能你的个人的仕途,个人的其他方面就会受到很严重的影响,所以现在很多有房的人他是比较担心的,那么这个就不光是杭州的问题,是一个全国性的问题。

然后第二个就是我们要看到,八项目规定出台之后,其实中国经济正在进行重大的转型,我们说现在进行时,以前老说要转,这个怎么转呢?就是消费它在重大转型,作为消费的另外一端,就是个人,无论你是政府官员还是国企的职工,还是事业单位,还是私人企业的职工,包括私人企业的老板,他突然发现他的收入在快速的减少,就这个游戏不这么玩了,国企的福利,政府的福利没了嘛,实物没了,奖金没了,各种补贴没了,连带的其他企业收入都在减少,所以这里面其实折射出购买力在快速下降,那购买力下降之后,最终他会投资产品,比如说投资到房子他就会出现相应的问题。所以从这个意义上讲,如果说杭州出现了这个情况,不排除半年之后就会到其他的一线城市。但我们现在说,一线城市真下来之后会不会是灭顶之灾?它可能会对银行系统带来巨大地冲击。但是我们也反过来问,这个不正是那么多年来你们需要调控的成果吗?你们老担心住房买不起,现在真跌下来了,真跌下来之后对银行体系的冲击我想现在整个体系,整个金融的监管部门是不是能做好这方面的准备,所以其实今年的房地产有很多看头,它和过去几年单线上涨的情况是不一样的,会比较复杂。

《时事开讲》凤凰卫视中文台播出节目专区

人:姜声扬
首播时间:凤凰中文台周一至周五 23:00-23:25
重播时间:凤凰中文台周二至周六 10:55-11:20

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[责任编辑:张梅]

标签:朱文晖 姜声扬 杭州

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