凤凰卫视12月26日《世纪大讲堂》节目以下为文字实录：

王鲁湘：欢迎走进《世纪大讲堂》，这里是思想的盛宴，这里是学术的殿堂。涨价，是2009年中国楼市的一大关键词，在全球金融危机的大环境之下，中国房价走势好像是打了一个钩，电视剧中买房引发的事件，正在我们现实生活中间不断地上演。高房价令许多人关于家的梦想渐行渐远。那么对于今日中国的房地产究竟应该如何观察，我们非常荣幸地邀请到了长江商学院金融学教授 梅建平先生，大家欢迎。

王鲁湘：梅先生您好。 梅建平：你好。

王鲁湘：欢迎做客《世纪大讲堂》。 梅建平：很高兴。

王鲁湘：首先我们大家一起来看一下大屏幕，一个介绍梅先生的短片。

梅建平，普林斯顿大学博士，长江商学院金融教授和地产研究中心主任，这个曾任教纽约大学，芝加哥大学和阿姆斯特丹大学的专家，与同事创建的梅-摩西艺术品指数，影响着全球每年上百亿美元的艺术品拍卖市场，他运用金融学工具研究房地产领域，提出了美国第一个房地产市场与资本市场联动的模型，有人称他为艺术品与房地产的守望者。

王鲁湘：金融危机刚刚发生的时候，就是我们所有的人也都有一个基本的这样一个分析吧，就是中国的房地产应该进入一个低迷的时期，而且这个时期可能会延续相当一段时期，但是在中国奇迹发生了。金融危机在全世界愈演愈烈，中国的房地产市场，却像刚才我开头语说的那样打了一个钩，中国房地产的这种价格的飙升，到底是什么因素在中间支撑它？

梅建平：我想这里面主要有两个因素，我认为最重要的因素的话呢，实际上是一个对未来的收入的增长的预期，这个预期有很大的变化，因为在金融危机的时候，大家可能认为，就是这可能是30年代以来，世界上最大的一次金融危机。

王鲁湘：对呀。

梅建平：而中国的话也不能独善其身。

王鲁湘：对呀，很多人想是应该卖房的呀。

梅建平：可能今后好几年的话，可能大家的收入都会造成很大的影响，结果在我们国家政府的非常强有力的宏观经济政策的拉动之下，中国经济很快地复苏，大家突然发现，就中国的情况实际上不那么坏，可能甚至还是一个机会，因此大家对今后的收入的预期突然提高。而且最重要的我认为就是说，由于大家发现就是说在这一次宏观经济的拉动过程中间，政府发了大量的货币，因此产生了一定的通货膨胀的预期。那么这种预期，我等一下会在我讲课里面会讲到，就是说如果你用这个房地产的定价模型来看的话，这个未来收入的预期，或者是未来通胀的预期，实际上它的影响是很大，那么这是第一个因素。

第二个因素的话呢，实际上就是利息的因素，因为房地产的话呢，实际上除了它的所谓的使用价值以外，还有一个投资价值。那么一般的话，我们中国的老百姓，很多把房地产也作为一个投资的选择，那么在他把（投资房地产）和银行存款进行比较的时候，他发现，这次金融危机的话呢，因为政府为了拉动经济把利息降低了。那么因此，他发现就是说房地产在和利息相比较的时候，他存钱存到银行里面和买房子，他认为买房子更有。

王鲁湘：有了吸引力。

梅建平：更有吸引力了，因此这个利息的因素，实际上我认为是第二个因素，实际上也是促使房地产市场V形的反弹。

王鲁湘：到现在的话，一线城市，二线城市的房地产的价格都已经升得很高了。当然也就出现了很多的声音，说这个泡沫太厉害了，而且这个泡沫一旦破灭的话，就是中国进入万劫不复的一个导火索，跟美国那个是一样的。那么您觉得现在中国房地产这个价格到底泡沫有多大？

梅建平：我想这个问题要回答的话，我们必须先要研究一下，比如在我们目前的经济的环境中间的话，因为一个房子，它的价格到底是由哪些主要因素决定的，然后这个问题如果我们了解了以后的话，那我们就能够决定（是否有泡沫），比如说这个房子，目前每年应该涨的速度比如说是应该是20%，但是现在结果的话，涨了40%，那我们就能说现在这是有泡沫，那否则的话就是我们很难来判定到底有没有泡沫，因为我们首先要把决定房价的（有）哪些合理因素，然后是怎么样定价的，我们先要把它搞清楚。然后超过的部分，那我们才能说这是泡沫。我认为就是说，脱开经济分析，来简单地说有泡沫没有泡沫，仅仅从价格涨得高低来决定泡沫，那我认为这是不科学的。

王鲁湘：好了，那么中国房地产到底有没有危机，中国房地产的前途到底如何，我们下面就请梅先生给我们演讲，他演讲的题目就是《中国房地产的危机与前途》，大家欢迎。