政府限制百姓疯抢房价涨涨涨最严限购令能否治标又治本

2017年04月17日 13:38:36
来源：凤凰卫视

自动播放

核心提要：雄安新区刚刚设立，楼市立即引爆，中央当即下令限购。目前全国各地相继出台楼市限购政策，楼市调控进入深水区，房产税作为一种长期调控手段，需要在合理规划于先行立法的条件下推出。凤凰卫视4月15日《

一线城市与三线城市差距大平衡发展打压炒地

胡一虎：等一下，松柞刚才所讲的事情，会真的成真吗，他会是预言家吗，你相信他吗，休息片刻回到现场，有人要挑战他，到底是谁呢，待会儿见，谢谢，掌声鼓励，谢谢。中国的房地产新政能够让内地的楼市，把这个虚火给它挤出来吗，相关的话题还有一位嘉宾，加入我们PK的行列，在画面上您所看到的右手边，那就是北京大学经济学院金融系的副教授冯科，掌声欢迎冯科。

冯科（北京大学经济学院金融系副教授）：大家好。

胡一虎：冯科，你曾经在强调说，现在所看到的这些房市问题，都是老问题，你也认同刚刚其中五位嘉宾看法，但是老问题，你今天戴了眼镜，我们有必要用新的眼镜来看这个老问题吗。

冯科：还是有必要的。

胡一虎：你看到了什么？

冯科：就是一直以来，我们没有很好地解决这个老问题，那么其实这个老问题，就是一个低价工业化和高价城市化之间的矛盾，所形成的经济问题，就是我们的发展成本越来越高，国家看到这个问题。而且我们又出现结构性的问题，一二线的城市是房价涨得很猛，三四线城市又有存在去库存的压力，所以我觉得现在如果一二线城市出现极端的政策，是临时性的。等待长效机制出来以后，我们期待的长效机制出来以后，才慢慢地把这些，就是紧急的措施再去除。

胡一虎：好。

贾康：权宜之计这个概念是非常对的。

胡一虎：好，场上六位嘉宾都是研究这方面的高手，请你用举手来回答我这个问题，你看到题板上，题板上是大家非常熟悉，我们整理出来了北京楼市调控，这次可以说是所有调控的经典中的经典，有人说为什么说它经典啊，它精准地打击了炒房客，你所有想象得到每一个点，都想到了，我只问在座六位嘉宾，你们赞不赞成这种说法，说北京这次的限购政策，真的是完整的把炒房客一网打尽的，认同的举手，三二一，你们六位，一二三，三个举手，三个是反对，我先问一下，为什么举手，贾康。

贾康：它确实是封住了炒房所有能想到的空间，但是它有可能伤及刚需和改善需求。

胡一虎：好，来冯科。

冯科：我认为它不可能穷尽所有，总是有人能找到漏洞。比如说他可能会用这个商住防，有人整个整理商住房，用公司去认购，或者用公司去买房子。

胡一虎：还是有漏洞的。

冯科：还是有漏洞的。

胡一虎：好。

向松柞：但是往往这样非常严厉的政策，它无法持续下去，很简单，如果说这个政策我可以肯定地讲，持续半年或者三个季度，很多房地产商，包括国有的民营的都要去游说，中国现在的游说集团是非常非常厉害的，在座的有媒体，差不多媒体，中国现在的媒体都被房地产商收买了，因为它们都严重的依赖房地产的广告。

胡一虎：部分媒体，部分，部分。

向松柞：然后又开始炒作，经济肯定要下降，经济肯定要下降，好，这个时候我相信政府就开始顶不住了，顶不住以后又出现新的一波，所以为什么中国的房地产，我很担忧的问题在哪儿呢，中国的房地产今天已经非常非常危险了，这个危险是两个，一个就是说三四线很多城市的严重的过剩，房价持续地萎靡，金融的风险已经开始严重爆发，我在银行工作，很多已经开始跑路了，那不是开玩笑的，银行大量的不良贷款，好，如果一线城市通过这种办法短期的，过一年半载，开始出现大问题以后，又开始放过，又放松，又来一个什么“330”新政，好，泡沫，泡沫再会向上鼓一把，但是泡沫终究有一天会完蛋，等到北上广深杭开始完蛋以后，整个中国的银行金融体系不良贷款要上多少我无法预测。

胡一虎：好，这是你的担心。

向松柞：但是这是非常非常麻烦的，所以说我的结论就是说这个很好，但是它必须要用这个时间，买下的这个时间，它建立一个长效的机制，让大家形成一个稳定的预期。

胡一虎：好，两个都说很好，但两个都也担心嘛。

贾康：我补充一句，就是在它这个措施出台的同时，它给了一个信息，北京市正在加快提供住房用地，这是对的，赶快增加有效供给。

向松柞：这就对了。

马光远：加快用地比如说去年的时候，去年北京市为什么说到了“930”以后，仍然涨得仍然很快，过完春节以后又来了一轮爆涨，两个原因，第一个去年完成土地供应，连计划数的20%都不到，也就是本来已经很小，本来那个计划数已经创下八年来新低，结果连计划数的20%供应都不到，第二，今年拿出一个计划，大家一看，连去年的一半都不到，所以现在老贾说的我跟去年，我一季度已经比去年供应多了多少，那是因为你去年没有完成，对吧，那么今年你供应地的话，什么时候才能形成有效供应啊，得三年以后了。所以我们讲三年以后，这个房地产的市场又变了，所以我们讲根子在哪里，我们讨论房子根子在地，把地的问题不解决，你出任何政策都没有用的，所以我们把矛头打错了，我们现在政府拿出所有的办法来打炒房的。

胡一虎：没用。

马光远：跟炒房的没关系，首先要打炒地的，我觉得这是最重要的。

胡一虎：炒地的，但是问题是洪才就说了，你刀动在炒地上根本没有用吧。

徐洪才：不是，问题是在哪里，问题，光远看到的现象，就是供地地方政府积极性不高，不是说没有供，而是它不想供，因为这个供少一点地，挤牙膏少挤一点可以卖出好价格。

胡一虎：这是实情。

徐洪才：这是目前的实情。

马光远：这是饥饿营销我们讲。

徐洪才：因此在目前这种情况下大家看到，这种行政性的调控，可能会立竿见影，但是也可能会误伤，误伤一些合理的消费需求。

贾康：是的。

徐洪才：因此将来如果价格一下跌的话，下跌很多的时候，马上有周期性的反弹。

胡一虎：好，洪才跟贾康。

贾康：北京的供给也有它的苦衷，因为北京整个城市人口规模已经远远超出了原来的那个规划，它现在还有明确的要求，几年之内它主要的几个区，人口规模不光是要控制，而且要往下压，它要处理这样一个权衡关系。

胡一虎：这个权衡关系坦白讲，它也在慢慢在做了。但是相对的是你看，你这个新政之下，你这个北京市把所有市场化的房子全部都纳入这个限购，你是真的一网打尽吗，有人就说了，我这个部分刚需就被误伤了，我很受伤啊，冯科。

冯科：我认为这个政策不能持续太久，应该尽快推出所有的长效机制，因为你这样子的话，我觉得地方政府，最后会把中央政府绑进去，就是好啊，你不是让我调控吗，我就出的你比预想得更严，然后我把市场搞死了，逼着你放松，来一把反弹。

贾康：冯教授这是诛心之论啊。

冯科：不是诛心啊，我认为它这个利益立场是不一致的，完全有可能把你的一个良好的意图给你搞坏。

倪鹏飞：我其实一直在密切观察北京市的这些措施，应该说出乎我们的想象，使我对政府新一轮的调控有新的认识，也就是刚才和大家不一样的观点，我的认识，它这个行政调控不会停下来，要坚持下去，可能要长期化，就是说穷尽一切，投资者采取措施把它驱逐之外，刚才冯科说了，也有可能还有漏洞，还有漏洞它还会再出，你看北京市不是吗，它是陆续在出台。

胡一虎：你觉得它撑不过一年吗？

贾康：要有一个总体关于城镇化发展和市场经济发展客观规律的认识。你要没有这样一个基本的规律的认识的话呢，就容易落到完全错误的，鹏飞的这个思想去。

倪鹏飞：不是，我可以说我之前的观点，和诸位是一样一样的观点，但是我提醒大家一句，在公共服务基础设施不均等的情况下，我们实行市场化的，就咱们那些机制行吗，不采取限的形式行吗。

贾康：但是鹏飞你怎么解释我们已经非常强调的，前面打了几轮摆子这样的情况，这种打摆子是健康的吗。

倪鹏飞：所有的打摆子是与宏观经济有关，这是与宏观经济的原因，与这个没关系。

贾康：经济学上长期的概念是五年，你可能设想原来那几轮。

倪鹏飞：我不是说了吗，把这个制度长期化制度化。

贾康：挺不住五年的。

胡一虎：挺不住五年，好，我理解了，我理解了，挺不住五年，贾康特别强调，来。

向松柞：所以这个我们可以打个赌，今天我们可以打个赌。

胡一虎：是这个关键点，你说。

向松柞：我为什么说对房地产调控很悲观，刚才光远说的我完全同意，房地产的核心问题是地的问题，洪才也说一个观点，洪才说光远你说得对，但是呢政府不会按照你的想法来供应地，我也完全同意，原因很简单，因为中国的是土地财政，如果有三个问题中国不解决，房地产调控会成为一个死结。第一个就是土地财政，第二个就是对GDP增速的追求，第三个是过度依赖银行贷款，土地财政要解决。

贾康：土地后面还要有住房制度，就双轨统筹。

向松柞：什么叫基础性的制度建设，什么叫长效机制。

贾康：不能光看市场，还要看保障轨，这个保障房的有效供给非常重要。

马光远：我觉得首先老不要情绪化，为什么想着把它打死呢，打死对谁有好处，为什么说你不听话我把你往死里弄，我后边还有更狠的，我觉得这是干吗呢，这是一个很大的产业，而且究竟现在，比如说房价到了这个程度以后，我们究竟怎么样来治理，我们能不能心平气和地来想出办法，这个行业死掉以后对谁都没好处。北京现在六环以内的房子，现在均价基本都700万以上了，那么按照北京四环以内，比如说一千万一套的话，如果房子真的是住的，你不应该买房子，你应该住在哪里，你应该住在北京饭店，你是VVVIP，每天把你当爷一样供着，那里边住着多爽啊。你为什么买一个破房子呢，对吗，因为我们把房子跟其他的所有的捆绑到一块，比如说跟小孩上学，你既然讲要租售并举，为什么租房子的人小孩不能在这个地方上学，这些问题如果你不刨开的话，我们发现，我们在讨论房子问题，其实跟房子没关系，跟开发商没关系，跟炒房客没关系，把这儿弄错了。

贾康：不能说没关系，是不止这点关系。

马光远：对吧，用错了，有些办法是常识，有些东西是常识，我们没有回归常识，所以我认为解决中国房地产的办法多得是，但是就看你认真不认真，认真是有办法的。

冯科：我觉得第一光远讲的把房地产给它整死，这种事是个伪命题，因为宏观调控的目的不是说把它整死，而是希望这个市场平稳健康发展，这是大家有共识的。第二，大家也看到了我们就是工夫在书外，我们现在不能够仅仅就房地产本身供求关系来谈它的价格问题，而要建立长效机制，就要从外围找关系，比如教育资源的公共，这个公共产品的提供的问题，严重的分配不公，比如说我们这个社会保障，所以说呢，如果这些问题根子上不解决，你仅仅头痛医头，比如说你增加一个土地供给不一定解决问题，而实际上大家看到，这个学区房的需求，多数情况下是刚性需求，因为它是实实在在的，用在住的，他要住在这，让他的孩子能够上好学，有好学校，他是真正用来住的，他不是说用来炒作的，所以从这个角度来看，我觉得仅仅从房价的高低来看它是否健康，这个仅仅是个现象，要看到背后本质的东西。

胡一虎：好，来。

倪鹏飞：我是还想重复一下，使臣机制咱们说的那些都是需要建，但是我们必须考虑，这我也是最新的思考，必须考虑中国这个公共服务，包括刚才说的学区房，它不就是公共服务不均等，城市里边有，城市禹城市之间有，这个东西它短期内搞不掉搞不定，所以那些行政的东西，我建议是要长期化。

贾康：短期内搞不定怎么办，光是行政手段长期化就解决了吗？

倪鹏飞：都要，两个都要。

贾康：你必须要积极地考虑，怎么样往前走。

倪鹏飞：可以同步进行。

贾康：通到现代化的境界，所以实质的问题，一定是配套改革的问题，不是行政手段长期化的问题。

胡一虎：对，因为贾康为什么这么激动呢，因为这个推动配套改革的部分，在我们的节目已经谈了十多年了。

贾康：对。

胡一虎：然后这个部分一直到现在。

贾康：大家都在讲长效机制，早就在讲。

胡一虎：事实上光远也见证了这一切，松柞。