注册

叶檀:看着中产乱买房就着急 最近中央这个重要文件被低估


来源:凤凰卫视

自动播放

核心提示:国务院出台了一部非常重要的文件,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。这部文件的出台,表示国家对与产权问题越来越重视,有恒产者有恒心,产权明晰才能使得国家经济更好的发展。

核心提示:国务院出台了一部非常重要的文件,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。这部文件的出台,表示国家对与产权问题越来越重视,有恒产者有恒心,产权明晰才能使得国家经济更好的发展。

凤凰卫视4月1日《世纪大讲堂》,以下为文字实录:

田桐:学术殿堂,思想盛宴,欢迎各位来到《世纪大讲堂》,我是主持人田桐。2016年底,国务院出台了一部文件,用我们今天嘉宾的话说,它是非常非常非常的重要。这个文件的名字叫做《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。文件名非常的长,但是我们可以从中提取到关键词,就是产权。相信提到产权,很多中产阶级的心里都是一颤,因为它确实牵动到了太多人的切身利益。我们就有请今天的嘉宾来为大家仔细来讲一讲产权,包括这部文件出台之后所发出的讯号是什么,先通过大屏幕来认识她。

解说:她是叶檀,财经频道评论家、财经专栏作家,自称为经济领域的市场派、文化上的保守主义者。擅长从资本、金融政治等各个角度解读房地产行业和中国经济,出版有《中国房地产战争》和《中国经济站在十字路口》等专著。今天,她将带我们一探究竟,如何才能保护我们的合法产权。

田桐:让我们掌声请出我们的演讲嘉宾叶檀。叶老师,您好。

叶檀:你好,主持人。

田桐:欢迎你。叶老师一直人气是非常的旺、非常的高,但是这几个月可以说是更加地吸引大家的眼球。我们看到您在几个月之前提出了您个人的观点,对于十大最(令人)失望的城市,未来可能前景令人堪忧的城市。这个文章一发布之后,引起了很多的热议,您当时是怎么想到辣评这些城市的?

叶檀:我没有想到去辣评它,因为我觉得这个城市跟人一样,就是有上升,有低谷期,有的城市就不行了。然后我看到大家都在讨论房地产,所有人都对房地产投资感兴趣,对不对?北京咱们的80%左右的财产是以房地产呈现的。所以,如果房地产一跌,你如果家里的财富都是房地产,房地产一跌的话,你一夜归零,这个东西是很可怕。然后我看到很多人在到处乱买,到处所有的城市在那买,我看着就很着急,尤其是中产收入阶层,我看了很着急。因为不同的房地产、不同的城市它未来的属性是截然不同的,所以我是从保护中产收入阶层的这个角度出发,也是从未来城市发展的角度出发。而且我知道我发了之后的话,有夸的,当然也有很多骂的,尤其是很多地方政府爱乡心切的,他骂的很厉害。但是我觉得你只要讲道理,有道理说道理,其他的东西我不在乎。

田桐:您觉得这些会对您造成困扰吗?

叶檀:曾经有一度,压力还是蛮大的,这个不瞒大家。但是我想,因为财经这一块已经进来将近20年了,所以小的风浪也见过一点。

田桐:您其实一直在给国家政策进行提前的研判。对于很多读者来说,他们的投资,在未来的理财,包括决策可能都需要您给做一些指点。我们想知道在2017年的时候,如果大家有一些房市,包括是股市的投资,您有什么样的建议和意见给到大家?

叶檀:又要预测了,预测就是一个挨骂的活儿,然后也没有什么收益的基本上。那么,2016年、2015年你问我要不要希望买房或者是要不要投资什么,外汇这些东西,我会给大家非常明确的答案。2017年,在汇率相对明确一点,这个我就不说了,大家都知道。但是,2017年的股市跟楼市是相当的不明确的,而且它是一个来来回回震荡的过程,股市虽然底部在抬升,大家看到从2000到,现在到3100,底部在抬升,但是它的震荡相当的剧烈。我们现在是以时间换空间,所以2017年我觉得我几个建议,第一个,要么找到靠谱的人帮他打理,要么找到自己最熟悉的行业来投资,或者是说你以前已经投资非常得法了,2017年你看不清楚,索性休息一下,游山玩水,好吧。

田桐:好的,有的时候你休息,你的财富才能够保得住,没有流出去。好的,我们把更多时间交给我们今天的演讲嘉宾,大家掌声欢迎。

叶檀:刚才主持人说了,我们最近有一份非常重要的文件,我觉得是被低估的,就是《中共中央关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。产权产权产权,这个东西听起来很枯燥,我今天讲的是一个我平时不太说的东西,是关于产权,关于制度经济学的东西。我问大家,大家知道中国人炒房子,大规模地炒房从什么时候开始?基本上就是咱们有了租界,有了通商口岸,那些通商口岸的地跟房子值钱了,然后全国各个地方的人就到了像上海、天津这样的地方,尤其是到上海就开始大规模地炒房了。当时炒房,我们知道除了一些境外的那些人,我们知道就是到淘金乐园来淘金的这些人,还有一些人,其实我们今天都知道的是房地产大亨王健林大家都知道,许家印大家都知道,那我想问大家,比如说1910年代、1920年代,当时的房地产大亨是谁?哈同,这个哈同很有名,那个哈同花园,他当时跑马圈地圈了一大块的地方。但是还有一个人,就是当时对于中国的现代经济影响非常深远的,有一个人,他也在上海买了很多很多弄堂,买了很多地的炒房的这么一个人,这个人叫徐润。

如果说你在当时那个年代,如果在上海拿到地的话,基本上就跟现在在北京,在上海有个20套房子一样。那你的投资就一辈子不愁了,当时也是这样的一个景象。但是,我们现在回过头来说,当时的房地产大亨都没有了,我们现在甚至名字也不记得,其实我想说的是,中国这么多年的历史延续下来的话,我们可以换个角度来看,真实历史其实是一本财富来来回回争夺财富的这么一个历史。那我们就想,当时的话,整个的市场发生了很大的一个变化,当你财富产权不确定的时候,我们知道,任何经济的发展都是非常困难。大家来看,这个是土地的契约,你如果说拿着这么一份土地契约去找地方政府说,对不起,这一块地那个时候应该是我们家的,我们家有三进或者是三层,谁还会认你吗?签那种契约,我们知道,1940年代、1950年代,到现在为止这些契约,不要说那时候的契约,你就是1980年代以前,我们回忆一下,我们当时有契约的概念吗?不管是你购买的什么商品,你买的什么房地产,当时有契约的概念吗?当时确实是非常少的。

然后有一个专门的词叫做公地悲剧。什么叫做公地悲剧,公地这个东西其实最早是从西方那边过来,他们一个村,对不对,然后边上有一些是公共拥有的财产,然后大家都去放羊或者去放牛。放了之后的话,大家发现没有人管的这块地方,人家放三头,我放一头,我就亏了,我肯定去放四头,对不对?那么,这个时候草场会越来越退化,你想改变它吗?你说,对不起,从今天开始,大家都只允许放一头,每家每户都只允许放一头,这个可行吗?不可行。因为这一块地方是一块公共的地方,所以,你没有产权,你找不到一个最终的负责的人,那个东西是绝对不行。我说北京人一个痛点,这个也是典型的一个公地悲剧,因为前段时间我看到北京朋友圈里发的这个微信,全都是一片雾霾,这个飞机都取消,已经影响到咱们的经济,已经影响到咱们的健康了。那么,我们就说这个地方雾霾为什么这么严重,大家到网上去看一张图片,就是河北的迁安大规模的烟囱,那个烟囱就非常的可怕,林立的,到处都是烟囱。那么,你说他自己也呼吸,那它为什么还要排,我们应该找到他说,不准排,但是我相信还是会有很多企业偷排。因为这个空气并不能让它赚钱,空气是所有人的。所以,我们把这个空气叫做公地,当我排放到空气里边的时候,所有的收入,我卖了这个钢材,所有的收入都是我的。但是,所有的成本都是由所有的人来承担的,只要是成本是由所有人来承担的,这个事情产权不明晰,这个事情一定做不好。所以,这就是一个典型的公地的悲剧。

叶檀:大家来看这张图片,山西票号是很有名的。他们说在清末的时候,中国真正的华尔街并不在北京,也不在上海,而是在山西。大家知道,我经济史的东西是看得很多的,中国有一流的银行家,我报一些人出来,我当时报了徐润大家不太知道,民国时候的银行家。当时绝对是亚洲一流的,我不能说是全球一流,绝对是亚洲一流的银行家。周作民,有人听说过吗?然后是我们再来说张嘉璈,听说过吗?没有,中国有一流的银行家,那这些一流的银行家到哪儿去了?怎么到现在为止变成这种泛亚这些骗局里边这些小混混在主导市场呢?很奇怪。按理来说,我们应该是这个节节上升的,越来越好的,我们应该现在的中国的银行不能跟美国相提并论的话,起码现在也应该是亚洲一流的。我们有最好的当时民国的时候,我们的市场是最大的,我们的银行家是最多的,银行家也是世界一流的,而且有国际视野,既能够办款子,又能够办外交,我们的传承到哪儿去了?我们要问这么一个问题。

我刚才说了,中国的第一家外汇银行,政府指定做外汇的银行是哪一家?中国银行。有没有想到过一件事情,为什么张嘉璈是主导中国银行的,按理来说,中国银行的优势一直可以维系到1949年,然后张嘉璈应该是一直是银行家,为什么这个银行家到1936年突然变成铁道部部长了?想不通。因为他本来是这一辈子干的是银行,他突然去做铁道部部长了,然后他也不愿意做,这个对于社会,对他个人都是双输,为什么会出现这样的事情?就是因为1935年、1936年,当时已经快要打仗了,大家都知道,我到斯坦福大学去看过蒋介石的日记,我觉得让我在他的位置上,我一天都不愿意待。他天天不是在吵架,就是在战争,当时他们要预备打仗,要做一件事情,兵马未动,粮草先行。所以他要干什么,他要把所有的国内的大部分的财富集中在自己的手上,所以他当时就做了一件事情,不要以为我们1949年之后才有银行的国有化,当时就有了。1935年、1936年的时候,当时是一个银行国有化的高潮,然后他怎么国有化,我入股,他给你一点点钱,然后给的很多还是票证,给你一点点钱,然后他说我来相对控股你,那张嘉璈当然不干了,对不对。不干,行,怎么办,我来查查你的账,你再不行,总而言之,我告诉你,你不走,我就让你过都过不下去。所以,当时我们看到的情况是后来张嘉璈说了一句话,他说我一手种出来的花又何必栽在自己的盆子里。其实,你听着很豁达,很大度是不是,我们都知道,他当时咬牙切齿,后来一直在写文章骂这个事情。后来中国银行归谁了,谁轮流执掌了,宋子文跟他的小弟弟,再加上孔祥熙。蒋介石政府之后到1949年、1950年、1951年,我们发现的是什么,那个时候上交所也没了,证券期货交易也没了,一家私营银行业没有了,所有的银行全都是政府的。所以,你想还会有银行家吗?我们还会有中国金融业在产权清晰的情况下,一代一代的银行的传承吗?没有。我有时候总是觉得很不可思议,中国金融从票号开始,有最好的信用控制风险,然后有跟伙计之间的股权交易,有股权激励对不对?我们现在说金控公司股权激励,那个时候全有了,然后,银行家那个时候也有了,为什么到现在,到现在我们的金融骗局还是那么愚昧呢?是因为我们现在确实没有一个清晰的产权在我们的这个金融界里边,没有,你好的、真正的讲信用的公司出不来。

那我再说一个敏感的话题,我想问的是大家认不认可。我记得宝万之争的时候,我说,我比较站在实体企业家的立场上,因为他要建一个品牌从上世纪90年代初开始一直到现在,建一个品牌很不容易,很多人在后台跟我说一件事情。他说,叶老师,你说的不对,你以为你站在实体企业家的立场上,你站在王石立场上,你知道王石的第一桶金哪儿来的吗?很多人会这么说,你知道他以前的丈人是谁吗?是吧,很多人都会问这样的问题。说谁也别嫌谁,什么宝能万科,谁也别嫌谁黑,反正大家都白不到哪儿去,后台很多人会说这样的话。在这我问一个问题,就是在原始积累期,这些企业家全部都有原罪,我可以说是没有例外,你比如说MBO(管理层收购)了,你是不是有原罪,你把你的这个职工的股权或者是政府手里的股权低价买下来,然后你用现在的市场估值来估算,有没有原罪?有,对吧?那么,这个时候你说现在这些企业家,包括张瑞敏他们,像王石,包括张瑞敏他们,如果是这样子的话,这些企业家我们应该怎么办?要不要赦免他们的原罪?你如果说这些企业家的原罪全部都赦免了,尤其是民企,民企你去查一查,我就不多说了,我估计没有多少企业经得起查,你去查一查。但是,你如果是赦免它们,很多人说,那未来国资流失怎么办。所以,有钱的越有钱,没钱的越没钱,那他们以后如何新一代的企业家还是挖国企的墙角,你怎么办?所以有的人说,杀无赦。

另外一种说法是,我再说,你现在如果说倒算账,给它算过去的话,然后现在你每一家企业挨家挨户地你去查税收,你去查它的劳动保护,然后是你把1980年代、1990年代所有的企业主查一查,那中国会怎么样?我估计中国又一个1949年就来了,对不对?面对这种时候,这样的时候,我们怎么办?这份文件里边写得非常清楚是保护合法财产,对不对?所以,这个底线思维必须要有。另外一方面,我绝对不主张把八九十年代的财富全部重新拎出来,然后吊打一番。如果是那样子的话,中国的市场经济就彻底完蛋了,我们经常听到有的企业家说,我的一切财富都是国家的,你要我随时献给你。我的天哪,这是企业家吗?还是政治家,如果我们所有的企业家都有这样的觉悟的话,我建议我们不要搞市场经济了,我们就一日跨入共产主义社会。我说你这算什么的,我们1950年代大炼钢铁的时候,家里的铁锅都是政府的,对不对?没有任何的私有财富。那个东西能让我们的经济变好吗?能让我们摆脱经济的循环吗?这是绝对不可能的。从英国那边的经验来看,十三世纪,当时的大宪章运动,一直他们打仗了到二战之后,他们的女性才拿到投票权。这么多年的战争,这么多年的动荡就是为了一件事情,就是你收我税的时候,得法律说了算,得我说了算,这个我家的东西,铁锅是我的,不是你的,你不能借着爱国的名义,你想拿走就拿走,这个绝对不行。所以,我最近看到一个非常危险的信号,有的人说,我们知道中国我们的外汇存款是多少,大家都知道,现在三万亿,大家都知道。有很多人说,中国没有问题,为什么?他把民间的那点外汇储备跟黄金全算进去了,一算,乖乖,不得了,我们有几十万亿的外汇储备。所以,永远打不跨英勇的中国人民,我一看吓了一跳,这就意味着这些人的脑子里边已经把我们家里钱包里的那点东西他全算进去了。那到时候万一出一点,只要是出一点财政方面的东西的话,他第一件事情想的就是充公,那这个产权到哪儿去?所以,保护合法产权是非常重要的。

叶檀:前段时间温州出事,就是20年有的是,包括北京周边很多,我不知道在座的有没有人买小产权房的。就是那边是北京市中心有可能是六万块钱一套,你买个小产权房一万块钱一平米,那温州那个时候是因为特殊的产权,倒不是小产权,因为特殊的产权。所以,它买的是20年的产权房。它20年的那个产权房到期了,地方政府一开始说的是,你给我继续交钱,因为土地是国有的。然后20年到了,你再给我交一笔钱给赎买回去,你才能继续用,你有的只是使用权。如果是这样子的话,我告诉在座的诸位,一个也逃不掉,我们买的商业、物业40年、50年的,买的住宅70年,然后你如果是1980年代、1990年代买的房,你的商业、物业还有10年到期了,你再给他交个几十万,甚至上百万吧,然后你才能继续用下去。那我说好,这样子的话,我们的政府啥事儿也可以不干了,我们也不用发展经济了,只要拼命地卖房子,然后是我们规定20年产权,20年一收,政府啥都有了,对吧?那就是最大的大地主。所以,这件事情真的是,当时我是非常非常关注,这件事情是非常可怕的,因为它直接决定了我们的未来的每个人的财富,我们每个人的产权。然后,最近报告大家好消息。

解说:2017年两会上,李克强总理强调。

李克强总理:有恒产者有恒心。

解说:中国房屋70年产权到期后。

李克强总理:可以续期,不需申请,也不影响交易。

解说:同时,国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案,将产权保护落实到法律条文上。

叶檀:因为自动续期虽然表面上土地是国家的、国有的,但是长期使用权在你手上,就跟英国一样。英国是一切土地属于女王,但是管不管你属于女王,反正我用的时间长了,事实上是我的了,是一种事实的机制。那么,它这个现在土地这一块说如果自动续期,不交费续期的话,它就自然而然地能做一件事情,我们所有的城市就能够增收房产税了。政府不再以卖地为生,而是以房产税和消费税为生,它可以从一个“地主”的政府转成一个税收的政府,这是一个很大的变化。而且更关键的是,大家有没有看最近的农业的文件,很重要,我们农村里还有几亿的朋友要到城市,对不对,虽然大城市不一定进得来,但是城镇化是肯定的了。大家有没有想过一个问题,也就是说中国如果是小农经济,一家一户的话肯定是不行的,我那些朋友,我有的朋友在美国做农场,回来想做农场,发现不行,因为他的产权证那没有没确权,村东头五米那块地是你的,到时候农民想拿回去就拿回去了。就像北京边上的画家村一样,画家聚集了,好不容易这个地方炒高了,艺术氛围起来了,农民说我要收回去了,房租要涨了,对不对?这个东西就很难办,你产权落实不到位就很难办。从国际上来说,有一个坎是不能跨的,你从经济转型,你要跨过中等收入陷阱,有一个坎是不能跨的,那就是农民土地改革的问题。我认为对于中国农民来说,大家有没有发现,只要郊区的农民开始造后花园了,开始弄盆景了,开始搭房子了,说明有可能政府又要拆了,对不对?溢价又上升了,对吧?这句话说明什么,也就是说当他们自身技能不足的时候,土地会成为他们最大的资产来源。他们随身拿着一块地来进城,这块地并不是说他给社会创造了那么多财富,而是说随着经济的发展,土地的溢价会上升。

我们通过这个土地改革的方式,让中国最大部分的这些农民低收入群体能够享受到经济发展的溢价,那它的前提是什么,我们到2018年有一项工作要完成,前提就是土地确权。你不确权怎么流转?不确权,使用权怎么清晰,所以将来一定是一个使用权,就是表面上我们的所有权不会变的,别指望说这块地跟国外一样,祖祖辈辈都是咱们家的,别想了,这个可能性是不大的。但是,中国很快会做到使用权流转,使用权流转之后,一系列的东西会出来,大的农场会出来,大的农庄主会出来,然后是各种各样的特色农业会出来。有很多人会把土地租给,比如说我是农民,我手里有两亩地,那他怎么办,我把我的地租给农场主,然后我又到他那儿去打工,农场主得到政府的补贴,这是我们将来很快就会看到,我在有的地方已经看到。所以,接下来也是文件里边说的,土地的使用权它不叫产权,这个是土地使用权的保护,非常重要。我说句大白话,如果有一天,它在土地需要交费,然后再让你续期,还收你房产税的话,不管它嘴巴上说什么,都不是一个保护产权的社会,都绝对不是一个物权法很发达的社会。但是这个过程会很长,你想想看,英国13世纪农场主为了捍卫自己的产权,打了第一次仗,然后一直要到一战、二战之后,它才彻底的才能定下来。那我们的产权保护我认为一些东西肯定有,比如说地方政府某些抢夺产权,某些假公济私,这个我们一定会看到。但是,我跟大家一起,我们要看的是大方向,比如说土地的使用权,比如说国有企业的股权怎么分配,比如说大型的民资它的底线保障是怎么样。如果这三个能够做到,我劝大家安心,它的大方向还是正确的,好吗?就说到这,谢谢大家。

田桐:让我们来听一听现场观众有哪些问题想向叶老师进行请教的?

提问:叶老师,你好。现在这个房屋产权自动续约了,我是想问一下,这个小产权和大产权还有没有什么区别?我买了大产权的房子了,是不是干一道吃亏了?现在咱们新的文件对这个有没有什么解释?好,谢谢您。

叶檀:这个文件其实它没有牵扯到大小产权的问题,因为那个20年的还是有产权的,因为他给你一张产权证,虽然时间短,20年,但是还是有产权的。所以,它跟小产权是不能混为一谈的。只不过是说以后的所有的大产权我相信就是你免费续期,这个可能性比较大一点,但是一方面它给了你这个好处了,另外一方面你要准备付出成本,这个代价就是房产税肯定会征的,我不知道什么时候征,也不一定是这几年。但是从未来来看的话,它一定是地方的一个主要的税收。但是您如果说您本人要买小产权的话,我事实上是不支持的,包括我本人也不会买。因为小产权的话,它其实是一种法律上非常暧昧、模糊不清的东西,如果你买小产权的话,那大家都买小产权好了,因为它其实中间的土地费它是省掉的,你省掉的是这一笔钱。那如果说都这么聪明的话,那我为什么要去买那么贵的房子,大家都去买小产权了,它就会乱了套,这一块它直接牵涉到土地财政和土地性质的问题,我觉得这一块不会变。这一块其实你就相当于你跟这个卖地的村子或者是农民分享了这部分土地权益,而政府没有分享到,这一个我觉得它是不会放松的,它绝对不会说让所有买大产权的人吃亏,然后有朝一日给所有的小产权赦免了,那就变成不是保护产权了,那就是谁听话谁倒霉,谁老实谁倒霉。

田桐:非常感谢叶老师给我们带来的精彩的演讲,您的演讲真的讲到了我们的心坎里,因为确实是有恒产者才能有恒心,也切实要保护到公民的合法的财产,才能够让大家安安心心地、踏踏实实地安居乐业。

《世纪大讲堂》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

首播:星期六 1720—1800
重播:星期日 11:45 – 12:30 
       星期一 02:45–03:30 05:00–05:50
      星期二 01:55-02:35

想看更多金牌时评、热点解读、主播风采、幕后猛料?嘘!悄悄加入凤凰私享会(IDphtvifeng),让小凤君带您走一走凤凰卫视的小后门。

 

[责任编辑:张惟乔 PV085]

责任编辑:张惟乔 PV085

  • 好文
  • 钦佩
  • 笑抽
  • 泪奔
  • 无聊
  • 气炸
2017-04-01世纪大讲堂 拿什么保护你 我的合法产权 http://d.ifengimg.com/w120_h90/p0.ifengimg.com/pmop/2017/04/01/ea2de7ee-81b4-44a2-9bbf-655980fee366.jpg

凤凰卫视官方微信

凤凰新闻 天天有料
分享到: