保利集团董事长徐念沙：带领保利探索央企重组新模式

核心提示：几乎和中国市场经济发展轨迹同步的保利集团，从诞生之日起，就笼罩在“神秘”的光圈里。与许多人一样，在走进保利之前，我们也怀揣着许多的好奇：军贸起家，地产壮大，保利如何转身踏浪市场？十六年前，保利又是出于什么样的原因，拍下了海外流失的三大兽首？带着这些疑问，最近，吴小莉来到了曾获颁鲁班奖、一度被称为“北京新地标”的新保利大厦，与中国保利集团公司的董事长徐念沙，进行了一次相约问答。

凤凰卫视12月23日《问答神州》，以下为文字实录：

压产能、去库存，央企掀起重组潮

吴小莉：对于保利来说，是不是增加了更多的压力？

徐念沙：会大家一起合作，去应对好可能出现的这种困难

争相竞逐地王中国房价何去何从

徐念沙：你这面粉为什么比这面包贵？现在深圳一个工人，他不吃不喝，30年才能买一套房

深化改革之路央企如何走实每一步

徐念沙：重点就在于，我们现在干的事儿，往往是前无古人，旁无比较，所以这个呢，就是你要“摸”

《问答神州》“国之命脉”央企掌舵人系列，专访中国保利集团公司董事长，徐念沙。

央企新一轮合并拉开大幕保利如何面对市场变化

两年前，中国南车与中国北车的合并，被视为是“拉开了央企新一轮合并大幕”的标志。2016年的7月14日，国资委就宣布，中央企业户数有望在年内整合到100家之内。同时，在新一轮的央企改革中，保利集团与神华集团、宝武集团、中国五矿、招商局集团等六家的央企，被选为国有资本投资公司的试点单位。

2016年的12月6日，保利地产与中航地产双双发布公告，明确保利地产将以20.3亿元人民币的价格，将中航地产的九个房地产项目，和一个在建工程，注入保利地产当中。总规划建筑面积为331万平方米。而在交易完成之后，中航地产将会剥离全部的地产开发业务，转而聚焦物业资产管理业务。

吴小莉：我们谈谈保利地产，它算是保利集团目前营业额最高的？

徐念沙：对。

吴小莉:那我知道因为政策使命，所以我们收购了中航地产。那中航集团其实手上有很多二三线城市的（土地）储备，其实保利本身也不少，而现在的房地产市场看起来，二三线城市在去库存的阶段，对于保利来说，是不是增加了更多的压力？

徐念沙：我们跟中航地产吧，它们两个是涉及到两个上市公司，这个我们现在谋求的是产业联合。假如说现在还没有在市场不成熟的这个情况下，一定是一种压力。你比如说我们前一段的市场异动，加上呢，又有一定的调控措施，这些都会对房地产呢，带来影响。我想这个我们保利地产呢，也有一定的经验，会大家一起合作，以应对好可能出现的困难，包括你所说到的二三线城市，土地可能这个开发困难，把它在市场上，这个实现它的这个价值，这种时效性、这种效益，可能会有，我们来共同来面对这个困难。

吴小莉：我想理解一下所谓的联合，产业联合是什么意思？

徐念沙：就是从国资委来说，它是鼓励产业联合，那么它呢，也在鼓励呢，保利集团和中航工业在地产方面呢，实现这个产业联合。那么当然联合这种东西，它有很多种概念了，是吧？你这个项目合作也是联合，对吧？大的公司之间的这种合作也是联合，甚至有些股权的这个转让，股权方面也是联合。所以它们的这种决策，最后是一个什么样的，那到时候咱们在市场上再看。

在刚刚结束的中央经济工作会议上，“去库存”与“防泡沫”，被确立为2017 年中国房地产调控的主基调。纵观2016，各地频出的“地王”已经屡屡挑动外界敏感的神经。2016年的5月，中国内地共出现了69宗“地王”，被媒体称为是中国楼市的“疯狂地王月”。对此，同年的12月18日，国土资源部宣布，要求各地采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免“地王”的出现。

尽管在媒体报道中，不少开发商都表示，并不担心后市价格上涨。然而，也有评论指出：对于楼价涨幅是否能够消化如此高价的地块，结果“不容乐观”。

吴小莉：保利为什么会在2015年、2016年做了这么多的土地的储备？

徐念沙：说保利地产的储备，做土地储备吧，我觉得跟它的发展和它现在的这个经营状况来说，也不能算多，算比较正常的。因为它一年，它的这个销售额达到了1400、1500亿，那明年呢？那后年呢？它主业是做地产的，它主要的生产资料呢？就是房地产。所以我没有觉得它有大规模的，超出了它的这种生产能力和经营能力的这种土地储备，我没有这种感觉。至于说到地王这个价格呢，我也注意过，因为听到舆论上，我也专门去问了，我说你这个面粉为什么比面包贵，比如说这个边上，房价卖4万块钱一平米，它收购的土地是4万8千块钱一平米，那你这不就是面粉比面包贵了吗？他说其中的一个解释，4万块钱一平米的房子，是多少年前拿的土地，多少年前定的价，那么我今天拿的4万8一平米的土地，在这个地区的均价，就是这个地区最近没有推出土地，但是相同地位，比如区域这个几级地区的地价，是这个现在的，应该是多少钱，远远高出这个4万8。第二个问题就是，我的产品类型跟它不一样，是吧？买我产品的这种类型，不是买它那种产品。比如它的房子老，或者当时设计不合理，或者有硬伤，根本卖不动，才留了有多少套，剩下的，就是即便是4万8，也没有这种货，就只是大家的一种，一种记忆中的价格，不是一种现实价格。

吴小莉：因为做地产，一定是为了盈利，未来我们3、4年以后要卖的时候，是卖得出这个价格，我能够回收，所以它的判断，是未来中国房地产市场至少在它那块地上，觉得是有这样的价值，它未来可能打算要卖多少钱才能够回本。所以保利地产是对于中国未来房地产市场的判断，是会持续地再上升？

徐念沙：我觉得这个可能谁也不敢这么说。但是在一定的区域内的土地稀缺，对吧？这种项目的稀缺，这个判断它们是会有的。对吧，其实是什么呢？由于你买了地王，你对这块地有了信心，你不见得对中国房地产市场有信心。我觉得这个房地产市场的判断呢，是最难判断，比较难判断的。这个事呢，我也跟有些专家争论过，探讨过。你比如说这个2013年的诺贝尔经济学奖（得主），罗伯特·希勒，他到保利来，他就讲这个中国的房价呢，他说中国房价有泡沫，我说您根据什么？他说你看，你现在深圳的一个工人的每年的工资，对吧，大概只有10万块钱，但是那儿的房价，大概要300万，这样的话，他不吃不喝，30年才能买一套房，对吧？甚至有的更厉害的话，要50年、70年才能买一套房，现实吗？对吧？你这个完全背离了你的这个市场的购买能力，所以你这个是泡沫。我说这个，你说的从数字上说是对的，但是对中国的国情不符。实际上呢，这个我们买300万的房子，第一，是不是挣10万块钱的工资的人，对吧？第二呢，原来有房子的这些人，他如果把自己的房产卖掉，作为一种改善性的居住，这里头的差价又是多少。他说这倒是个问题，我们美国没这样的，我说中国是大规模的。拆迁，对不对？返还，再改善性的住房，我说这都是符合中国国情的。这样的话呢，我觉得对于中国的房地产的市场呢，应该客观地细分一下，对吧？不要去盲目地看到高，也不要盲目地看到这个价格是人的承受能力，当然房地产的市场，确实有它不健康的地方，也带来了很多的社会问题，和这个，和经济中的这个问题，这个确实要客观地分析一下。

吴小莉：像您提到的说，如果说是面包，面粉比面包贵，我其实是想问的是，就是市场能够承受到，你们又能够盈利的这个面包吗？

徐念沙：我在产品上，我做调整。比如说你原来的一个面包，你用二两粉，我现在用一两粉，或者是一两半，我做小户型，让你买得起。只要你不追求大，你这种客户（就够了）。这些事呢，我觉得首先从需求来考虑，你到底需要不需要房子，你能买得起什么样的房子，我觉得这是最根本的问题。对不对？因为房地产还不完全跟股票一样，对吧？房地产呢，这个首先要解决一个需求问题，然后才解决一个这个理财的问题。如果你需求的问题是第一位的，理财呢，那根据自己的承受能力来看，那就是你贷款，如果你杠杆大了，对吧？那你的风险就一定会大，这是我的这么一个看法。

随着中国老龄化社会加速的到来，养老产业逐渐形成一个庞大的市场。而在“银发经济”中，养老地产成为了举足轻重的一块。虽然前景广阔，但是对于高投入、慢产出的养老地产而言，如何盈利，却成为了房地产企业，操作养老地产项目的最大难题。

吴小莉：养老地产现在来说都是微利，甚至还没有找到一个很好的盈利模式，保利打算怎么做？

徐念沙：保利呢，把养老呢，作为自己一个探索性的产业的培育和发展，主要是因为保利地产的规模是比较大的，养老产业能在保利地产的产业中呢，占多大的比重，我们现在也说不好。但是保利呢，我们会致力于发展养老产业，这里面有一个我们的产业拓展，对吧？产业拓展。这是从这个企业的效益来说，另外一个，从社会责任上来说呢，我们也觉得作为企业来说，你不光是要创造利润和价值，即便是价值，也要这个，也要看什么样的价值，同时呢，也是满足这么一种人民需求。

吴小莉：2014年您就提出来了，养老地产是急需于政府的规范和引导的？

徐念沙：对，

吴小莉：你觉得现在？

徐念沙：就是今天依然觉得是这样。因为大家都知道养老产业是个不盈利的，或者至少现在是很难盈利的产业，但是又要去做，因为现在人民需要。发展养老产业的，大家这种目的不见得是一致的，可能有更多的期望盈利方面的这种期许，那么也有可能在这发展当中呢，有一些各种各样的经营模式，那这种经营模式是不是有利于养老产业的健康发展，这你很难说。虽然它也是市场，但是市场依然有健康和不健康之说，你不能说存在的就都是合理的，然后你靠它一定的程度，然后再慢慢去规范，也可以啊，那得经过一段非常不规范的道路。这种不规范的道路，你完全靠市场去做，可能会给你这个社会带来其它的失衡的问题，甚至引发道德危机。所以我希望呢，政府能够重视这个问题。

下期预告：

吴小莉：去美国的时候，还跟特朗普见过面？

徐念沙：哇，你比香港新世界大？徐先生这个保利特别大，我们得跟他做生意。

《问答神州》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

主持人：吴小莉【主持人专区】

首播时间：周五 19:20-19:50

重播时间：周六 06:25 11:30

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