注册

保利集团董事长徐念沙:带领保利探索央企重组新模式


来源:凤凰卫视

自动播放

核心提示:几乎和中国市场经济发展轨迹同步的保利集团,从诞生之日起,就笼罩在“神秘”的光圈里。与许多人一样,在走进保利之前,我们也怀揣着许多的好奇:军贸起家,地产壮大,保利如何转

核心提示:几乎和中国市场经济发展轨迹同步的保利集团,从诞生之日起,就笼罩在“神秘”的光圈里。与许多人一样,在走进保利之前,我们也怀揣着许多的好奇:军贸起家,地产壮大,保利如何转身踏浪市场?十六年前,保利又是出于什么样的原因,拍下了海外流失的三大兽首?带着这些疑问,最近,吴小莉来到了曾获颁鲁班奖、一度被称为“北京新地标”的新保利大厦,与中国保利集团公司的董事长徐念沙,进行了一次相约问答。

凤凰卫视12月23日《问答神州》,以下为文字实录:

压产能、去库存,央企掀起重组潮

吴小莉:对于保利来说,是不是增加了更多的压力?

徐念沙:会大家一起合作,去应对好可能出现的这种困难

争相竞逐地王中国房价何去何从

徐念沙:你这面粉为什么比这面包贵?现在深圳一个工人,他不吃不喝,30年才能买一套房

深化改革之路央企如何走实每一步

徐念沙:重点就在于,我们现在干的事儿,往往是前无古人,旁无比较,所以这个呢,就是你要“摸”

《问答神州》“国之命脉”央企掌舵人系列,专访中国保利集团公司董事长,徐念沙。

央企新一轮合并拉开大幕保利如何面对市场变化

两年前,中国南车与中国北车的合并,被视为是“拉开了央企新一轮合并大幕”的标志。2016年的7月14日,国资委就宣布,中央企业户数有望在年内整合到100家之内。同时,在新一轮的央企改革中,保利集团与神华集团、宝武集团、中国五矿、招商局集团等六家的央企,被选为国有资本投资公司的试点单位。

2016年的12月6日,保利地产与中航地产双双发布公告,明确保利地产将以20.3亿元人民币的价格,将中航地产的九个房地产项目,和一个在建工程,注入保利地产当中。总规划建筑面积为331万平方米。而在交易完成之后,中航地产将会剥离全部的地产开发业务,转而聚焦物业资产管理业务。

吴小莉:我们谈谈保利地产,它算是保利集团目前营业额最高的?

徐念沙:对。

吴小莉:那我知道因为政策使命,所以我们收购了中航地产。那中航集团其实手上有很多二三线城市的(土地)储备,其实保利本身也不少,而现在的房地产市场看起来,二三线城市在去库存的阶段,对于保利来说,是不是增加了更多的压力?

徐念沙:我们跟中航地产吧,它们两个是涉及到两个上市公司,这个我们现在谋求的是产业联合。假如说现在还没有在市场不成熟的这个情况下,一定是一种压力。你比如说我们前一段的市场异动,加上呢,又有一定的调控措施,这些都会对房地产呢,带来影响。我想这个我们保利地产呢,也有一定的经验,会大家一起合作,以应对好可能出现的困难,包括你所说到的二三线城市,土地可能这个开发困难,把它在市场上,这个实现它的这个价值,这种时效性、这种效益,可能会有,我们来共同来面对这个困难

吴小莉:我想理解一下所谓的联合,产业联合是什么意思?

徐念沙:就是从国资委来说,它是鼓励产业联合,那么它呢,也在鼓励呢,保利集团和中航工业在地产方面呢,实现这个产业联合。那么当然联合这种东西,它有很多种概念了,是吧?你这个项目合作也是联合,对吧?大的公司之间的这种合作也是联合,甚至有些股权的这个转让,股权方面也是联合。所以它们的这种决策,最后是一个什么样的,那到时候咱们在市场上再看。

在刚刚结束的中央经济工作会议上,“去库存”与“防泡沫”,被确立为2017 年中国房地产调控的主基调。纵观2016,各地频出的“地王”已经屡屡挑动外界敏感的神经。2016年的5月,中国内地共出现了69宗“地王”,被媒体称为是中国楼市的“疯狂地王月”。对此,同年的12月18日,国土资源部宣布,要求各地采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式,避免“地王”的出现。

尽管在媒体报道中,不少开发商都表示,并不担心后市价格上涨。然而,也有评论指出:对于楼价涨幅是否能够消化如此高价的地块,结果“不容乐观”。

吴小莉:保利为什么会在2015年、2016年做了这么多的土地的储备?

徐念沙:说保利地产的储备,做土地储备吧,我觉得跟它的发展和它现在的这个经营状况来说,也不能算多,算比较正常的。因为它一年,它的这个销售额达到了1400、1500亿,那明年呢?那后年呢?它主业是做地产的,它主要的生产资料呢?就是房地产。所以我没有觉得它有大规模的,超出了它的这种生产能力和经营能力的这种土地储备,我没有这种感觉。至于说到地王这个价格呢,我也注意过,因为听到舆论上,我也专门去问了,我说你这个面粉为什么比面包贵,比如说这个边上,房价卖4万块钱一平米,它收购的土地是4万8千块钱一平米,那你这不就是面粉比面包贵了吗?他说其中的一个解释,4万块钱一平米的房子,是多少年前拿的土地,多少年前定的价,那么我今天拿的4万8一平米的土地,在这个地区的均价,就是这个地区最近没有推出土地,但是相同地位,比如区域这个几级地区的地价,是这个现在的,应该是多少钱,远远高出这个4万8。第二个问题就是,我的产品类型跟它不一样,是吧?买我产品的这种类型,不是买它那种产品。比如它的房子老,或者当时设计不合理,或者有硬伤,根本卖不动,才留了有多少套,剩下的,就是即便是4万8,也没有这种货,就只是大家的一种,一种记忆中的价格,不是一种现实价格。

吴小莉:因为做地产,一定是为了盈利,未来我们3、4年以后要卖的时候,是卖得出这个价格,我能够回收,所以它的判断,是未来中国房地产市场至少在它那块地上,觉得是有这样的价值,它未来可能打算要卖多少钱才能够回本。所以保利地产是对于中国未来房地产市场的判断,是会持续地再上升?

徐念沙:我觉得这个可能谁也不敢这么说。但是在一定的区域内的土地稀缺,对吧?这种项目的稀缺,这个判断它们是会有的。对吧,其实是什么呢?由于你买了地王,你对这块地有了信心,你不见得对中国房地产市场有信心。我觉得这个房地产市场的判断呢,是最难判断,比较难判断的。这个事呢,我也跟有些专家争论过,探讨过。你比如说这个2013年的诺贝尔经济学奖(得主),罗伯特·希勒,他到保利来,他就讲这个中国的房价呢,他说中国房价有泡沫,我说您根据什么?他说你看,你现在深圳的一个工人的每年的工资,对吧,大概只有10万块钱,但是那儿的房价,大概要300万,这样的话,他不吃不喝,30年才能买一套房,对吧?甚至有的更厉害的话,要50年、70年才能买一套房,现实吗?对吧?你这个完全背离了你的这个市场的购买能力,所以你这个是泡沫。我说这个,你说的从数字上说是对的,但是对中国的国情不符。实际上呢,这个我们买300万的房子,第一,是不是挣10万块钱的工资的人,对吧?第二呢,原来有房子的这些人,他如果把自己的房产卖掉,作为一种改善性的居住,这里头的差价又是多少。他说这倒是个问题,我们美国没这样的,我说中国是大规模的。拆迁,对不对?返还,再改善性的住房,我说这都是符合中国国情的。这样的话呢,我觉得对于中国的房地产的市场呢,应该客观地细分一下,对吧?不要去盲目地看到高,也不要盲目地看到这个价格是人的承受能力,当然房地产的市场,确实有它不健康的地方,也带来了很多的社会问题,和这个,和经济中的这个问题,这个确实要客观地分析一下。

吴小莉:像您提到的说,如果说是面包,面粉比面包贵,我其实是想问的是,就是市场能够承受到,你们又能够盈利的这个面包吗?

徐念沙:我在产品上,我做调整。比如说你原来的一个面包,你用二两粉,我现在用一两粉,或者是一两半,我做小户型,让你买得起。只要你不追求大,你这种客户(就够了)。这些事呢,我觉得首先从需求来考虑,你到底需要不需要房子,你能买得起什么样的房子,我觉得这是最根本的问题。对不对?因为房地产还不完全跟股票一样,对吧?房地产呢,这个首先要解决一个需求问题,然后才解决一个这个理财的问题。如果你需求的问题是第一位的,理财呢,那根据自己的承受能力来看,那就是你贷款,如果你杠杆大了,对吧?那你的风险就一定会大,这是我的这么一个看法。

随着中国老龄化社会加速的到来,养老产业逐渐形成一个庞大的市场。而在“银发经济”中,养老地产成为了举足轻重的一块。虽然前景广阔,但是对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利,却成为了房地产企业,操作养老地产项目的最大难题。

吴小莉:养老地产现在来说都是微利,甚至还没有找到一个很好的盈利模式,保利打算怎么做?

徐念沙:保利呢,把养老呢,作为自己一个探索性的产业的培育和发展,主要是因为保利地产的规模是比较大的,养老产业能在保利地产的产业中呢,占多大的比重,我们现在也说不好。但是保利呢,我们会致力于发展养老产业,这里面有一个我们的产业拓展,对吧?产业拓展。这是从这个企业的效益来说,另外一个,从社会责任上来说呢,我们也觉得作为企业来说,你不光是要创造利润和价值,即便是价值,也要这个,也要看什么样的价值,同时呢,也是满足这么一种人民需求。

吴小莉:2014年您就提出来了,养老地产是急需于政府的规范和引导的?

徐念沙:对,

吴小莉:你觉得现在?

徐念沙:就是今天依然觉得是这样。因为大家都知道养老产业是个不盈利的,或者至少现在是很难盈利的产业,但是又要去做,因为现在人民需要。发展养老产业的,大家这种目的不见得是一致的,可能有更多的期望盈利方面的这种期许,那么也有可能在这发展当中呢,有一些各种各样的经营模式,那这种经营模式是不是有利于养老产业的健康发展,这你很难说。虽然它也是市场,但是市场依然有健康和不健康之说,你不能说存在的就都是合理的,然后你靠它一定的程度,然后再慢慢去规范,也可以啊,那得经过一段非常不规范的道路。这种不规范的道路,你完全靠市场去做,可能会给你这个社会带来其它的失衡的问题,甚至引发道德危机。所以我希望呢,政府能够重视这个问题。

下期预告:

吴小莉:去美国的时候,还跟特朗普见过面?

徐念沙:哇,你比香港新世界大?徐先生这个保利特别大,我们得跟他做生意。

《问答神州》节目在凤凰卫视中文台播出【节目专区】

主持人:吴小莉【主持人专区】

首播时间:周五 19:20-19:50

重播时间:周六 06:25 11:30

想看更多金牌时评、热点解读、主播风采、幕后猛料?嘘!悄悄加入凤凰私享会(IDphtvifeng),让小凤君带您走一走凤凰卫视的小后门。 

[责任编辑:程昊 PV084]

责任编辑:程昊 PV084

  • 好文
  • 钦佩
  • 笑抽
  • 泪奔
  • 无聊
  • 气炸
2016-12-23问答神州 专访中国保利集团公司董事长徐念沙(下集) http://d.ifengimg.com/w120_h90/p0.ifengimg.com/pmop/2016/12/23/56850236-7af1-4852-b667-085b8a6663fb.jpg

凤凰卫视官方微信

凤凰新闻 天天有料
分享到: