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石齐平:楼市限购限贷没用 因为治标不治本


来源:凤凰卫视

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核心提示:最近中国的房市又是热火朝天拼命涨个不停,有不少专家就开始担心这个房市会不会出现崩盘的危机。而目前各地方政府也都急着为房市来降温,包括推出像是限购限贷或者是禁止银行与违规中介挂钩,但是购屋者还

核心提示:最近中国的房市又是热火朝天拼命涨个不停,有不少专家就开始担心这个房市会不会出现崩盘的危机。而目前各地方政府也都急着为房市来降温,包括推出像是限购限贷或者是禁止银行与违规中介挂钩,但是购屋者还是人潮汹涌。

凤凰卫视10月13日《石评大财经》,以下为文字实录:

王峰:欢迎回来,最近中国的房市又是热火朝天拼命的涨个不停,有不少专家就开始担心这个房市会不会出现崩盘的危机。

李亚倩:而目前各地方政府也都急着为房市来降温,包括推出像是限购限贷或者是禁止银行与违规中介挂钩,但是购屋者还是人潮汹涌。

王峰:亚倩你知道吗,有部分人为了规避这个限购令,甚至是很多夫妻忙着办假离婚,真的是古今中外的罕见的轶事呀,我不知道石先生怎么来看这个现象,中国的楼市现在是正常还是不正常了?

石齐平:正不正常基本上我们可以看一些客观的数据,数据有两种,我们先看微观的,微观有一个数据是房价跟收入的比,那么各地区可能不一样的,那么比较正常的是6倍以下,超过6倍就比较偏高了。

王峰:中国呢?

石齐平:中国的话现在以你居住深圳来讲的话,已经达到70倍了,那一线城市北上广大概都超过30倍。

李亚倩:所以从这样一个微观数据来看的话,其实可以说这明显偏高,而且一线城市是偏高的非常多。那么在宏观数据方面。

石齐平:宏观数据还有个数据是全国房地产总市值跟GDP的比,那全球的平均大概是200%多,那中国现在是400%多。

王峰:恐怕您说的这个数据还是这一轮楼价飙涨之前的数据,现在这数据应该会更高。

石齐平:对的。

王峰:那石先生如果说照着这样势头再发展下去,中国的楼市会出现麻烦吗?

石齐平:我觉得如果持续再发展下去的话,他一定会把泡沫能量继续的蓄积下去,蓄积下去就会产生两种危机,一个叫急性的,一个是慢性的,那所谓急性的意思就是说,你知道这个泡沫它之所以形成,一方面在造房地产一方面在买房地产,这个造跟买他的钱都从哪来,都从银行来,所以这个泡沫一旦破了以后,那这个银行就出现金融危机了。

李亚倩:所以我们说这样一个例子其实也蛮多的,包括像是在1991年日本还有1997年的香港。

石齐平:没错,当今台湾也有,包括2008年的美国都是这样,所以这些地区跟国家都吃过苦头,首先就是因为房地产泡沫金融危机然后拖累了整个经济增长重挫。

王峰:ok,我那想这也是为什么现在执政当局,特别是一些地方政府纷纷的出台冷却加降温政策背景所在了。

石齐平:对,有点觉得怕怕了。

李亚倩:那么石先生您说其实还有慢性,包括像是一些麻烦跟危机又是什么呢?

石齐平:所谓慢性它是,急性跟慢性区别,一个好像是一个比较急一个慢,还有另外一个概念,他就是一个隐性一个显性,就急的你比较容易看得到,就比方金融危机能看得到,慢的往往它存在,但是你不容易察觉,但是你不能因为他是隐性的,他产生的问题更严重也说不定。

李亚倩:那是不是能够为我们具体举例来说一说呢?

石齐平:没错,比方说隐性的话我觉得至少有三个层次都跟需求有关,首先我们可以看到一个经济里面最重要的需求,在一个国家像中国房地产热火朝天情况下,所有老百姓统统为了去买房子,需求统统被他吃光了对不对,就像一个黑洞一样,不断的吸,把购买需求吸掉了,这是第一层。

王峰:所以就是一般家庭为了抢购房屋节衣缩食,就把一些另外一方面需求给挤掉。

石齐平:没错,这还是第一个层次的,还没完。卖了房屋之后还要还贷,还得继续节衣缩食,还得继续把这个需求给挤掉。

李亚倩:所以我们说需求又被吸掉了,那么如果说第二个层次。

石齐平:第三个层次就是涉及到财富重分配了,在房地产发展泡沫化过程里面,有钱的越有钱,有资产越有资产,因为他可以从增值里面再去买新的房子,可是如果没有钱的人买不起第一栋房子,他永远都买不起,所以他贫富差距越来越大,贫富差距越来越大我们以前讲过,他需求就出不来。

王峰:我明白了就是说可以楼价上涨楼市泡沫可以通过三个层次,刚才您讲的作用来压缩需求。

石齐平:中国楼市症结有四 需一起着手解决

石齐平:是,所以这个对全球经济对中国经济来讲都不是一件好事,以前我讲今天全球跟中国经济都是L型,为什么叫L,为什么它尾巴翘不起来,就是因为没有实体需求,本来的话中国还比较好,因为中国有13到14亿规模的人口,他需求很多的,结果没想到一层两层三层又把这个需求给吸掉了,这不是太可惜了,这仅仅不只是是中国的遗憾,对全球来讲都未必是一件好事。

李亚倩:这的确是太可惜了,那我们说接下来该如何是好,又该怎么办呢?因为现在各地方政府现在也纷纷采取一些手段,像是限购还有限贷等等,到底有没有用?

石齐平:没有用,因为以前中国出过好几次,就是每一次很热烈他来一次,没有用啊。

王峰:那为什么呢?

石齐平:因为他治表没治本啊。

李亚倩:那我们说本在哪里呢?

石齐平:本就是真正的症结跟本源,如果不从症结和本源去着手的话,永远只是消失一段时间又死灰复燃出来。

王峰:那这个症结又是什么?

石齐平:我认为中国房地产主要的症结大概有四个方面,你必须从这四个方面一起着手一起去对付它,你才能够把中国房地产这个问题理顺,也只有中国房地产问题理顺了,中国的宏观经济才能够走上正规。

李亚倩:那实在太重要了,刚才您提到中国房市问题的四个症结,那么到底是哪儿四个呢?  

石齐平:一个是比较高的属于中央层级的,那就是跟货币政策有关了,我们看到2008年世界金融海啸之后,中国其实也采取跟西方一样的,西方叫做QE,中国也是宽松货币政策,大量流动性出来,但是我讲过实体经济不管是中国也好,世界各国都太弱了,所以他印钞票跟流动性他怎么样他就不进实体经济。

王峰:那不进实体经济只能是流往到资产经济了,楼市、汇市、股市等等。

石齐平:于是就出现泡沫,你比如中国去年股市泡沫,今年轮到楼市泡沫,但在中国还有一个特殊,这个楼市要比别的资产市场更受到青睐,更容易独领风骚。

李亚倩:为什么呢?

石齐平:这就跟第二个层次症结有关了,第二个症结就是跟地方有关,地方政府我们知道他有个政绩上强烈动机叫做地方财政,他就希望搞这个东西来增加地方财政收入,卖土地搞房地产,土地收入有了,房地产搞上去了税来了,房地产搞上去了拉动其他的产业,带动了就业,所以对地方政府来讲,这是他必然会去一个动机去做的事。

王峰:这个真的对地方政府地方官员的政绩有很大的提升作用,但是我们要看到就是,他对于,就是会留下一个很大并且很多的后遗症。

石齐平:没错。

李亚倩:楼市大面积的过剩,尤其是在二三四线城市。

石齐平:是呀,现在的问题很严重,早几年《纽约时报》就形容中国有些地方叫做什么鬼城,那么现在很多楼市过剩的现象,若要三年五年十年都可能消化不了,就非常严重的情况。

李亚倩:对,所以当前执政当局经济工作重点我们看到就是三个去,去库存、去产能、去杠杆,应该是说这样政策方向应该是对的。

石齐平:说明中央政府了解到中国经济严重性,才会把这个列为今年工作重点去库存,方向对了,但是接下来做法又错了。

王峰:您什么意思?

石齐平:所谓做法错了地方政府你去怎么个去法,就是要消化对不对,把这个过去的消化掉,那这个消化就应该理论上来讲怎么消化,靠市场去消化,所谓靠市场消化就是说你把他想办法卖掉,卖不掉对不对,卖不掉就降价,降价还卖不掉对不对,再继续降价,还卖不掉再继续降价,永远有一点会把它卖掉,就是一般去库存的方式,但是现在不是。

王峰:不明白,难道我们做的不是这样吗?

石齐平:现在不是,现在你看政府我讲第三个问题出来了,这个地方政府他不知道是真正理解错误了,还是故意理解,还是故意要扭曲,你叫我去库存对不对那我就来去,我用政策的方式来去,你本来不想买房子对不对,我给你特别的优惠你去买,就鼓励很多人,原本不想买房子去买房子,这就现在地方政府的做法,明白吗?所以在这个情况之下等于是抱薪救火,这不就越救越旺吗?

王峰:是,我想这也是一个中央政策决策是正确,但是被地方政府给误导的一个典型。那么现在你找到这些症结了,那么特别想了解的是,是不是现在很多地方的官员对于市场经济是缺乏了解,或者说没有把控。

石齐平:我看也不只是地方官员了,很多官员对于市场经济了解可能都不一定完全正确,就拿房地产开发来讲,一开始就把房地产业定位就定错了。

王峰:怎么讲?

石齐平:这个房地产业定位应该怎么定,它的初心一个国家为什么要发展房地产,你告诉我。

王峰:让我们有住的地方。

石齐平:让老百姓能够解决最基本民生问题的衣食住行的住,所以他只把它当做必需品,虽然我们看到房地产产业发展他能够产生一个作用,他能够拉动所有相关产业发展,但是政府千万不要被这个东西给诱惑了,说我可以靠搞房地产去带动所有发展,产业发展,把他当做一个基础产业或者是一个策略产业,以至于最终把房地产搞成不但是一个必需品,而且变成一个投资品,甚至变成一个投机品了,这个就是误导方向。

李亚倩:那难道一般发达国家都是这样的概念吗?

石齐平:你们看看,全世界越发达国家就越没有炒房地产的事,你比如最近这几年有少数国家,你比方德国或者新加坡,因为有些外来的炒房地产的蜂拥而入,这外来者不知道是谁,他们就要针对所有外来炒房的我给你重税。

王峰:但症结已经找出来了,那现在我们该如何去面对呢?

石齐平:我觉得这么来一步步吧,首先就要把市场观念搞正确,我记得今年5月份的时候我们介绍过,《人民日报》访问权威人士,权威人士谈到,他说我们今年中国经济必须要把楼市、股市、汇市这些市回归到它的本来的功能本位,房市的功能本位干什么,就是住,不是投机,所以在这个情况之下,只要有这么几条,中央政府的金融单位,或者地方政府的官员都应该好好的反思,好好的检讨,好好的去修正一下。

李亚倩:确实,这是观念上思想上一个矫正,那么各级官员都应该认真学习权威人士对房屋政策上的正确定位了。那么如果我们说这个观念思想之外,具体操作上怎么来?

石齐平:具体操作就是刚才讲我们去库存要怎么个去法。我就想到十八届三中全会讲过一句话很重要的,让市场在资源配置中起到决定性的作用,不要忘记这句话,市场,所以地方政府你要了解,去库存就要靠市场,让市场去库存或来,而不是靠政策,用政策去就不对了。

王峰:我总结一下,就是要让政策去去,而不能让政府来去。

石齐平:要让市场来去,而不能让政策去去。

王峰:ok,明白这个意思。那石先生现在一个问题是这个泡沫已经产生了,问题存在了,那我们怎么去解决呢?

石齐平:必须要有一个准备,犯了错误就必须面对代价,你不能再错下去了,不能得过且过,泡沫越早给它挤掉就越好,越早把这个泡沫解决中国的需求才能够释放出来,中国的宏观经济才能够走上正规,中国的资源配置不会错配的现象,我就想起一句老话,庆父不死鲁难未已,中国房地产的问题跟中国宏观经济也是同样一个道理。

《石评大财经》在凤凰卫视中文台播出节目专区

主持人:石齐平

首播时间:周四 19:20—19:50

重播时间:周五 11:25—12:00

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[责任编辑:王圳 PV026]

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